这家浦东老牌房企，新盘“换马甲”后悄悄涨价

在地产圈，项目从一期到三期沿用同一个名字，是约定俗成的规则。

毕竟，这样不仅省时省力，还能延续口碑，让品牌势能越来越大。

可偏偏，有开发商不按常理出牌。

最近，总爷发现一个很有意思的“换马甲”现象。

12月6日，位于浦东三林板块的前滩东方湾过会。乍一看，还以为前滩又有新盘上市了，没想到它实际是永泰三里城二期。

如果不是因为地块相邻、开发商相同，外界可能会误以为这是两个完全不同的楼盘。

项目二期首批次备案均价8.38万/㎡，比一期贵了约1800元/㎡。

价格的提升，引发了不少好奇：开发商为何要大动干戈改名？二期产品到底有哪些不一样？

今天，总爷就来跟大家聊聊这个项目。

01

二期披上“新马甲”，产品全面升级

永泰三里城分三期开发，一期预计2026年8月交付，二期地块位于一期东侧，即15-15A地块，三期尚处于规划阶段。

二期前滩东方湾主推建面约103-175㎡高层和洋房，目前样板间已经开放。

总爷看了后，直观感受是：二期产品确实做了升级，诚意肉眼可见，但与市场头部产品比还差一点火候。

前滩东方湾最大的优势，是成熟的配套

项目所在的浦东三林板块，与炙手可热的前滩商务区，仅一条中环路之隔。

作为上海“金色中环发展带”的重要组成部分，三林本身就具备强劲的发展动力。

地铁一站直达前滩，并便捷换乘6、8号线，快速通达陆家嘴、人民广场等核心区域。

商业和医疗配套也已相当成熟，对面就是中房金谊广场，周边还有东方医院南院等。

唯一的不足是周边学区一般，但整体生活便利度依旧非常有竞争力。

最近，三林老街的“城中村”改造计划，更让前滩东方湾的价值水涨船高。

根据规划，陆家嘴集团将联合以城市更新闻名的瑞安集团，共同操刀三林这片占地约822亩的区域改造。

瑞安集团过往打造过新天地、蟠龙天地等项目，在将历史文脉与现代商业融合方面实力强大。

可以预见，未来的三林老街将不仅仅是商业配套的升级，更有望成为一个集文化、旅游、商业、休闲于一体的城市微度假目的地。

更关键的是，二期还进行了产品升级

首先，是外立面的迭代

在三林这个以刚需和改善为主的板块，多数项目还停留在涂料+局部石材的配置。

前滩东方湾采用了全铝板立面，这在区域内是比较稀缺的存在。

其次，是社区配套的增加

整个社区的绿地景观和道路系统全面优化，还规划了室内恒温泳池、会所、健身儿童活动区等配套。

最后，是户型设计的优化

前滩东方湾在户型设计上做了两个关键动作，一个是梯户比的优化，103㎡户型采用2梯2户，更大户型则采用1梯1户，几乎所有户型都配置独立电梯厅。

另一个亮点是全系无连廊、非封闭阳台设计，层高提升至3.1米以上，标配270度转角飘窗和多阳台，符合当前改善型户型的流行趋势。

不过，由于这是新规前的产品，与市场上最新楼盘相比，仍存在一定代际差距。

比如外立面、架空层都计容，得房率仅74%左右，且飘窗后期不能敲。

主卧面积也较小，约13～14平。更让总爷意外的是，厨房竟然没有预留净水器出口，后期改造难度大。

阳台交付时有移门，阳台地板和客厅存在色差，未来想打通的话，需额外改造。

另外，103平的户型靠近上南路。双向六车道车流大，噪音明显，可能影响居住舒适度。

整体来看，前滩东方湾的产品力确实有所提升。

但这些配置在8万+单价的项目中，只能算是"及格线"，远谈不上超越市场。

02

一期沦为“卖家秀”，交付大打折扣

当二期前滩东方湾以更高配置、更强声势亮相之时，一期业主的心情难免有些复杂。

等待他们的，并非“早买早享受”的满足感，反而是小区实景与宣传承诺之间的巨大落差，以及一场围绕品质展开的、愈演愈烈的争议。

从地铁距离到施工品质，再到精装修承诺，如今都打了折扣，让人不禁对开发商的兑现力产生疑问。

1）350米变1公里，宣传名不副实

永泰三里城当初最让购房者心动的，就是“地铁房”标签。

然而，开发商宣传中信誓旦旦的“350米即达”地铁站，由于市政道路未按时打通，最终变成了近1公里的绕行。

这让业主通勤时间增加，一度闹上报纸头条，成为市场诟病的首要原因。

2）施工细节粗糙，存在安全隐患

永泰三里城号称对标“绿建三星标准”，但在施工现场，暴露了大量瑕疵。

据部分业主透露，目前项目已经进入后期精装阶段，但公区梁上竟然存在渗水痕迹，导致腻子大面积鼓包、水渍蔓延，质量堪忧。

项目外立面凹凸不平，缺乏高端改善项目应有的平整度与质感。

此外，室内精装也经不起细看，如公区墙面和室内楼梯地砖，存在空鼓和裂缝较大的现象。

3）装标引业主不满，公众号家书断更

永泰三里城的精装配置，曾也业主吐槽不如一些刚需项目。

比如项目热水器明明是室内款，却被裸露地加装到室外，存在一定风险。

在装标方面，项目最初没有配备智能马桶、灶具油烟机也只是基本款，最终因业主不满，开发商迫于压力承诺对配置进行“升级”。

但升级后的西门子厨电，和市面上同价位竞品相比，依然显得捉襟见肘。弗兰卡抽拉式龙头仅限于A类户型，这种“区别对待”同样令业主不满。

在今年9月之前，开发商会定期在公众号更新家书，告知业主最新施工进度，但最近3个月，账号没有再更新。

当一个均价8万+的项目，连最基本的“不漏水”、“不空鼓”都难以保证时，所有的宣传标签都成为空谈。

或许，这才是开发商急于在二期切割的根本原因。

03

上海老牌开发商：左手拆迁，右手开发

目前，人们对前滩东方湾最大的担忧是：这些纸面上的美好，真的能100%落地吗？

要回答这个问题，我们必须先读懂它背后的操盘手——上海香印城市建设投资发展有限公司。

这是一家浦东老牌开发商，也是一家乡镇型房企，背后的大股东是上海市浦东新区房地产交易市场有限公司，持股90%，上海三林集镇开发建设有限公司持股10%。

上海市浦东新区房地产交易市场有限公司这个名字，听起来极具“官方背书”的意味，让不少购房者误以为是国企或政府机构。

可实际上，这是一个巨大的认知错觉。

这家所谓的“交易市场公司”，与官方的“浦东新区不动产登记事务中心”毫无关系，而是一家彻头彻尾的民营企业。

公司的实控人高幸奇，是上海地产界的一位“隐形大佬”。他出生于1951年，早在1993年就开始涉足地产江湖，左手做拆迁，右手做开发。

他曾带领公司参与过浦东机场、地铁二号线动迁等项目，也打造过东方城市花园、淡水湾花园、东方城市华庭、金龙东苑、锦绣苑等20多个住宅项目，在浦东有着不错的口碑和影响力。

2022年，他们拿下了三林城中村改造的金光村旧改地块，也就是今天的永泰三里城和前滩东方湾项目。

可惜成也萧何，败也萧何。

这种“拆迁起家、深耕本土”的背景，让他们在拿地时游刃有余，但在产品打造上却陷入了路径依赖。

另外，他们操盘的历史项目基本都是本地刚需盘，定位和产品线与改善盘相去甚远。

从这个角度看，永泰三里城出现的产品瑕疵，不仅仅是能力问题，更是基因问题。

就像一位业主所说：“有顶级食材，却请了一个路边摊的厨子，食之无味弃之可惜。”

如今的上海楼市，早已不是闭眼买房的时代，产品力才是根本。

无论是永泰三里城，还是前滩东方湾，真正能让市场认可的，不是华丽的新名字，也不是纸面上的高阶配置，而是不再渗水的梁、不再空鼓的砖，和兑现承诺的每一步。

这次项目改名，既是一次切割，也是一次自救。

开发商显然意识到了一期存在的不足，试图通过改名和产品升级来重新获得市场信任，但能否挽回市场口碑，依旧需要时间验证。

对于永泰三里城和前滩东方湾，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。