广东
我是紫沐，这是我第477篇日记。
这周楼市很有意思：
先是大会定调，明年会继续稳楼市。
控增量、去库存、收购存量商品房、推动“好房子”建设。
再是房贷贴息即将落地，对新增房贷贴息1%。
2%的房贷利率，配上2%的租售比，能租抵供，抛压就会变小。
所以很多人开始预言，房地产明年要回归，再不上车就晚了。
但有些事情我没想明白。
控增量稳楼市这个方向，不是第一次出现，24年大会就已经被提及。
那这个25年，广州有没有控制好新增供应，房价有没有稳住，结果有目共睹。
说白了，想执行也要有执行的能力。
想控制供应，不依赖土地财政，就需要优秀的产业格局做支撑。
如果明年广州的产业地位和经济实力没有蜕变，要拿什么去摆脱土地财政？
至于去库存，很多人说有房票加入，去库存速度会变快。
这是事实。
但去库存要有效果，不仅看速度，也看体量。
广州目前在售新房7万+套，待售新房22万+套。
而今年势头最猛的黄埔房票，充其量也就能抵5000多套。
对去库存来说，有点力不从心。
明眼人都能看出来，现在去库存难，不是因为速度慢，而是广州新增供应太多，对比15年几乎翻倍。
体量不一样、经济环境不一样，想复刻15年的效果，就没那么容易。
而且热销盘不进房票超市，让村民接盘滞销盘去库存，始终有点不公平。
至于贴息，目前比较靠谱的推测，是只贴新房，而且只贴3年。
那租抵供这个玩法，就不太站得住。
可能刚收楼贴息就结束了，到时候还能维持3%的租金回报吗？
而且就算不计成本，一二手全部贴息，广州也很难实现租抵供。
根据趋势动物的测算，热门城市像广州的租金回报率，依然低于2%的贷款利率。
在形势明朗之前，贴息每月省几百块钱，却要承受以万为单位的房价波动。
对持币观望的人来说，这值博率真不高。
另外虽然市场鸡汤不断，但开发商降价促销的力度更大。
核心区、近郊区、网红盘、老妖盘...几乎都在以价换量。
曾经卖6万+的大壮名城，现在3万不到就能买。
就这个趋势，明年楼市真的可期吗？
所以清醒一点，现在大趋势依然没变。
有实际住房和换房需求的，可以入手。
但以投资为目的买房，依然看不到太高的胜率。
少喝点鸡汤，明年楼市能稳住，就已经是最好的结果。
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