大火再敲警钟！物业公司消防管理要注意！

了解更多物业行业法律新鲜事可移步绿色软件搜索-物法研习社

业主常说 “消防安全是物业公司的天职”，物业公司的任何一次疏忽、一处遗漏，都可能成为吞噬生命的 “导火索”。这次的香港某小区大火事件敲响了警钟，让本可控制的小火演变成重大公共安全事件。

在小区消防安全这张大网中，到底哪些消防工作是物业公司的必尽之责？我们又如何不让悲剧重演，筑牢自家的“防火墙”？

物业故事

（一）物业公司有责

案例一：因管理不善造成损失

江苏某小区业主陆某家中发生火灾，消防支队赶到小区时，由于小区主干道一侧停满车辆无法通过，只能用其他方案扑救，但也未能及时有效地控制火势，导致火灾蔓延到陆某邻居。不仅陆某家直接损失高达 23 万余元，火灾还波及相邻住户。事后，陆某已与受损邻居达成赔偿协议，也向物业公司发起索赔，要求其承担相应损失！

法院判决：根据江苏省高级人民法院发布江苏法院2011年度十大民生案例之三，因该小区消防通道被占用，认为物业公司未尽到消防安全管理义务，其疏于管理的行为致使消防车通道堵塞，判决物业公司承担30%的责任。此外，公安消防对物业公司进行行政处罚，对物业公司罚款6000元。

管理建议：物业公司欲在类似消防安全事故中免除赔偿等责任，需全面履行消防安全法定及约定义务，核心确保消防通道畅通、消防设施有效。

一、确消防通道标识与物理隔离

在小区主干道、转弯处、楼栋入口等关键位置设置醒目的“消防通道 禁止停车”警示标志，并通过划线、隔离桩、地钉等方式进行物理隔离，防止车辆占用。发现车辆占道立即劝阻、引导移车，对拒不配合的及时拍照取证并报告交管或消防部门，留存巡查、沟通及报告记录。

二、强化消防安全宣传引导

通过业主群、公告栏、入户告知等方式，常态化宣传消防法规及通道畅通的重要性，提升业主安全意识。针对车位不足问题，主动规划临时停车区域，引导业主规范停放，从源头减少占道隐患。

三、保障消防设施正常运行

定期检查消防栓、水压、消防软管等设施，建立台账记录检修频次与结果，确保火灾时可正常使用。提前排查消防设施短板，制定详尽的消防应急预案，并定期组织演练，确保事到临头不慌乱。

案例二：未尽到安全保障义务

沈阳某楼道夜间发生火灾，对多处地方及周边可燃物不同程度烧损，某单元业主因单元防盗门关闭及火灾中燃烧物产生的有毒气体呛晕倒地，造成严重烧伤，后医治无效确认死亡。事后该业主子女认定此起火灾起火点位于楼道堆放杂物处，认为物业公司没有监管到位，要求赔偿所有损失。

法院判决：根据辽宁省沈阳市中级人民法院（2019）辽 01 民终 7948 号民事判决书，火灾的起火点位于楼道堆放的杂物处，属于公共部位起火，客观事实显示物业公司存在管理不到位的情况，物业公司亦未能提供充分证据证明其已尽到充分有效的管理义务。判决物业公司承担业主子女损失30%的民事赔偿责任。

管理建议：物业公司的消防安全职责既是法定义务（《消防法》明确要求），也是物业服务合同的默示义务，未履行或履行不到位将面临行政处罚，若造成他人人身财产损失，物业公司还需承担侵权赔偿责任。

一、严格管控公共部位杂物堆放

每日巡查楼道、楼梯间、地下室、配电房、消防控制室等公共部位，禁止堆放易燃、易爆物品，及时清理纸箱、杂物等火灾隐患；排查公共区域电气线路、燃气管道是否老化破损，发现问题立即整改或通知相关业主整改。拒不配合的及时公示并报告上级部门。

二、全面履行消防设施维护义务

定期检测、维修和保养公共区域消防设施（如灭火器、消防栓、应急照明等），确保处于正常运行状态，建立检修台账记录频次与结果；及时排查公共部位电气线路、墙面等火灾隐患，发现问题立即整改。

三、强化消防安全宣传与引导

常态化开展消防安全宣传教育，通过公告栏、业主群、入户告知、消防知识讲座等形式，普及火灾预防、初期火灾扑救、疏散逃生等知识；每年至少组织 1 次消防演练，留存演练方案、签到表、现场照片等凭证。

四、快速响应火灾事故

设立消防控制室并实行 24 小时值班制度，确保值班人员持证上岗，熟练操作消防设备；接到火灾报警后，立即启动应急预案，组织人员疏散、初期火灾扑救，并及时拨打 119 报警，配合消防部门开展救援工作。火灾发生后，应立即启动应急预案，积极组织扑救、疏散并报警。

（二）物业公司无责

案例三：全面履行消防安全义务

辽宁某小区业主朱某在使用洪某的电褥子时起火，因救火方法不当，且逃生时未关闭入户门，导致烟气进入楼梯间；而邻居郭某和李某进入楼梯间逃生时因吸入高温烟气导致窒息死亡，死者继承人将朱某、洪某和物业公司告上法庭。

法院判决：辽宁省抚顺市中级人民法院（2019）辽 04 民终 801 号民事判决书认为，本起火灾起火原因为使用已久的电褥子故障引起；而消防车及救援人员在其他路段以及进入小区时均未受到阻碍，因此物业公司在本案中并无过错。

法律链接

1. 《民法典》

第九百四十二条第二款：对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

第一千二百五十六条：在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的，由行为人承担侵权责任。公共道路管理人不能证明已经尽到清理、防护、警示等义务的，应当承担相应的责任。

第一千一百九十八条：宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理人者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

2.《中华人民共和国消防法》

第二十八条：任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。

第六十条：单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：...（三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的；...

（注：本文内容均基于公开法律法规及官方案例，不构成法律建议。具体案件需咨询专业律师。）

结语

消防不是“应付检查”的形式主义，而是关乎生死的底线工程。物业作为小区日常管理者，既是法律上的责任主体，也是居民安全的第一道防线。

香港小区大火的伤痛尚未平复，每一个生命的逝去都值得我们深刻反思。小区是我们共同的家园，消防安全需要物业与业主的共同努力。只有物业切实履职、业主积极配合，才能筑牢小区消防安全的 “防火墙”，守护好每一个家庭的平安，让类似的悲剧不再重演。

你所在小区有消防通道堵塞、设施过期等隐患吗？作为业主 / 物业人，你认为该如何守住消防底线？欢迎留言分享！