楼市年度点评之政策篇：政策力挺股市楼市

年初《提振消费专项行动方案》中涉及“更好满足住房消费需求”“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，到《政府工作报告》定调要“稳住楼市股市”。房地产及相关政策延续去年宽松之势。

房地产及相关政策从供需两端以及长效机制上共同发力，推出比如降LPR，各地公积金支持楼市消费等举措，以旧改、好房子等抓手促进消费升级，房地产行业转型。

在“稳中求进”的总基调下，2025年的中国房地产政策呈现出清晰的“双轨并行”格局：一手以强力的短期措施“稳市场、去库存”，为行业托底；另一手则以“好房子”为标杆，着力构建高质量发展的“新模式”，为行业指明长远方向。

Point 1

政策特点：“好房子”力着长远发展

2025年促进楼市止跌的政策不断，降LPR、各城市推出地方公积金工具，释放消费力等。一线城市则进一步放松限购，且配合金融工具，释放刚需和改善需求。“好房子”的提法则贯穿全年，着力于行业的长远发展。

2025年政策关键词：

1

好房子

从两会写入报告，到新国标《住宅项目规范》发布，将重塑居住标准：3米层高突破传统压抑，4层以上强制电梯保障便利，50dB隔音墙守护静谧，智能管线预埋未来生活。“好房子”已成为政策发力的核心关键词和产业转型方向。将会以更高质量的供给，激发和匹配居民对美好居住生活的升级需求。

2

稳股市楼市

股市、楼市是经济重要构成部分，市场的稳定可以对冲外部经济带来的波动。各城市继续释放消费力，比如上海放松限购，降低首付等等，均是为此目标服务。

3

去库存

10年轮回，2014年首次提出“去库存”，2025年再度提到相关字眼，是稳市场的核心抓手。当前重点通过政府收购存量商品房，用于保障房、安置房等，以打通市场与保障。

4

新模式

虽然不是新词，但透露出行业中长期发展的制度框架。旨在建立“人、房、地、钱”联动的新机制，完善开发、融资、销售等基础制度。值得关注的是，“现房销售”将是未来探索的方向。

Point 2

上海再迎宽松政策

承接2024年末的利好政策，上海楼市一季度运行平稳，楼市出现短期止跌迹象。

但5月开始，楼市又出现反复，市场观望情绪有所回升。一系列政策也给与市场足够提振，短期也看到积极反馈，成交反弹显著。政策精准发力，持续释放刚需以及改善需求，平衡好结构性差异。

上海楼市表现总体稳定，但是结构性分化难以避免。市区不一定全是热盘，郊区也有去化不错的板块。下半年市场有进一步下跌迹象，“8.25”政策的及时落地既兑现当时市场的焦虑期盼，又促进需求释放，为金九出现做了铺垫。

8月25日上海市发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，核心内容是外环外购房不再限制套数，商业贷款利率不再区分首套和二套，公积金甚至可以“又提又贷”。 这意味着，只要你符合基本购房条件，就可以在外环外想买几套就买几套；改善型家庭申请二套房贷款，利率将直接下调，月供最多能省下几百元。

政策的导向性明确，帮助外环外区域新盘去化。事实上，短期内看到积极成效，限购的松绑使得外环外项目去化有明显提升。不管是新房还是二手房，连续数周的外环外交易套数占比均比政策出台前一周有显著增长。

Point 3

“好房子”热销

今年2月份北京市规划和自然资源委员会印发了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，推动“好房子”规划建设相关工作。其中有不少内容契合当前消费对品质提升的要求，比如阳台、架空层、风雨连廊、共享公共空间等设计。因此，上海也加大对“好房子”具体内容的期待。

9月上海市住房和城乡建设管理委员会等多部门联合发布《上海市提升城市居住品质推进好房子建设实施要点》。为上海新建住宅的品质提升制定了详细的路线图。包括核心标准提升，比如明确室内环境（噪音、隔声、空气品质）、层高（最低不低于3米）、日照标准；多高层住宅底层设置架空层、风雨连廊用作通道、布置景观小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积不计入容积率等。

上海不缺消费力，但改善产品必须有吸引力。开发商打造的好房子是成为改善型买家释放需求的重要因素之一。作为全国总价地王，安澜上海是建筑新规后第一个采用新标准的项目，开盘认筹率达到159%，触发“积分制”，在年末豪宅市场销售感受到一些去化压力的背景下，足以证明“好房子”的竞争优势非常显著。

未来展望：托底与转型并行

2026

明年是“十五五”开局，房地产市场的稳定发展对经济推动作用相当重要。年末的重要会议也给出方向，“稳”为当务之急，以“去库存”为核心抓手，通过“收购存量房作保障房”等创新工具平衡供需，同时坚定不移地推动行业向以“好房子”为代表的高质量发展新模式转型。

十五五规划中也提到清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。前几天北京再度出台稳楼市举措，放松限购、限贷等举措释放刚需和改善需求。给一线城市带来新的期望。上海本土市场来看，上海政策也有一定回旋余地，依然有宽松可能。当前结构性不平衡还是比较明显，郊区依旧有压力。同时，高端改善市场经过长时间高速奔跑，市场出现一些遇冷的迹象。外环内虽然有限购，但也可以进一步细化，比如按照不同产品进行限购松绑。

此外，上海旧改也保持一定速度，也稳定释放改善型需求，给市场提供新的消费力。“房票”给新房去化带来一定作用。因此，明年的旧改预计还会保持相应力度。

当然，LPR虽然已经是历史最低，但是从上海本身而言是全国较高的城市之一，当前已经有不少城市的贷款利率跌破了3%。明年房贷利率向“2字头”迈进可能性进一步增强。