办了抵押预告登记就能免除保证责任？吉林高院再审"打脸"二审判决

【对比导读】

房地产公司为购房贷款提供阶段性担保，约定"银行取得抵押权"后保证责任即告免除。全部房屋办理了抵押预告登记后，房地产公司起诉要求银行返还282万余元保证金。一审驳回诉请，二审却"翻盘"支持返还186万余元。

问题的关键在于：抵押预告登记是否等同于抵押权设立？吉林省高级人民法院再审给出了明确答案：办理抵押预告登记与办理抵押权登记的法律效力并不直接等同，抵押权不因办理抵押预告登记而当然设立。房地产公司主张以预告登记免除阶段性保证责任，于法无据。

01 交易背景：购房贷款中的"三方博弈"

在商品房按揭贷款市场中，存在一种常见的担保安排：开发商为购房人向银行贷款提供阶段性连带责任保证，待房屋办理正式抵押登记、银行取得他项权证后，开发商的保证责任即告免除。

这种安排的逻辑很清晰——在房屋尚未竣工验收、无法办理正式抵押登记的"空档期"，由开发商为银行提供担保；一旦银行获得房屋抵押权这一"硬通货"，开发商就可以"功成身退"。

本案正是这种交易模式的典型呈现。

2014年4月，某银行宁江支行与松原某地产公司签订《个人房屋贷款合作协议》，约定银行为地产公司开发的房产项目提供最高不超过9700万元的个人房屋贷款额度。

协议的核心条款包括：地产公司为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证；保证期间自借款合同生效之日起，至银行取得购房借款人以房屋所有权证所办抵押的他项权证止；地产公司按贷款总额的5%交纳保证金，接受银行监管；保证期间结束后，银行及时解冻保证金专户。

协议签订后，地产公司向银行交纳保证金464万余元。

02 争议焦点：预告登记能否"提前解套"？

时间来到2023年，地产公司开发的项目已基本完成。它发现：虽然房屋尚未全部办理正式的抵押权登记，但所有贷款房屋均已完成抵押预告登记。

地产公司据此起诉，主张保证责任已经免除，要求银行返还保证金本金282万余元及利息。

银行的答辩很直接：协议约定的是"取得他项权证"，不是"办理预告登记"。预告登记不等于抵押权设立，保证期间尚未届满，保证金不应返还。

双方争议的焦点非常明确：抵押预告登记能否等同于抵押权设立？如果能，地产公司的阶段性保证责任即告免除，保证金应当返还；如果不能，保证责任仍在持续，保证金应当继续留存。

03 一审判决：预告登记≠抵押权设立

一审法院——松原市宁江区人民法院支持了银行的观点。

法院认为，根据双方协议约定，地产公司阶段性保证责任的免除时点是"银行取得他项权证"。抵押预告登记只是对将来设立抵押权的一种"预约"，在满足特定条件之前，并不能产生抵押权设立的法律效果。

地产公司主张以抵押预告登记替代抵押权设立，实际上是对协议约定的单方面变更，银行并未同意，法院不予支持。

据此，一审判决驳回地产公司的诉讼请求。

04 二审逆转：预告登记具有"物权效力"？

地产公司不服，提起上诉。

二审法院——松原市中级人民法院对案件性质产生了不同认识。

二审法院注意到，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第52条第1款规定：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

二审法院据此认为，在满足特定条件下，抵押预告登记可以产生抵押权设立的法律效果。本案中，相关房屋已经完成抵押预告登记，银行的债权已经获得了实质性的担保，地产公司的保证责任应当相应减轻。

二审判决：银行返还地产公司保证金186万余元。

05 再审定调：法律效力"并不直接等同"

银行不服，向吉林省高级人民法院申请再审。

吉林高院的再审裁判，对抵押预告登记的法律性质进行了深入分析。

法院指出，《民法典担保制度司法解释》第52条第1款虽然规定了抵押预告登记在特定条件下可以产生抵押权设立的效果，但这需要同时满足多个条件：已经办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与首次登记时的财产一致、抵押预告登记未失效等。

换言之，抵押预告登记虽然在一定条件下具有排他性的物权效力，但并非一定会产生"抵押权自预告登记之日起设立"的法律效果。

吉林高院的核心结论是：办理抵押预告登记与办理抵押权登记的法律效力并不直接等同，抵押权不因办理抵押预告登记而当然设立。

06 合同目的：阶段性担保的制度逻辑

吉林高院进一步从合同目的角度进行了分析。

双方在《个人房屋贷款合作协议》中明确约定，保证期间至"银行取得他项权证"止。这一约定的背后，是双方就阶段性保证责任与抵押权设立之间形成有序衔接、担保银行贷款顺利回收的合同目的。

地产公司的阶段性保证责任，本质上是在"正式抵押权尚未设立"的过渡期内，为银行提供的一种"替代性担保"。只有当银行真正取得抵押权、获得物的担保后，人的担保才应当退出。

现地产公司主张办理抵押预告登记时即免除自己的阶段性保证责任，实际是将抵押预告登记与抵押权设立直接等同，不仅于法无据，也与双方的合同目的相违背。

07 判决结果：恢复一审裁判

基于上述分析，吉林高院作出再审判决：

一、撤销松原市中级人民法院（2023）吉07民终960号民事判决；

二、维持松原市宁江区人民法院（2022）吉0702民初4155号民事判决（即驳回地产公司的诉讼请求）。

至此，历经一审、二审、再审三个程序，这场围绕"预告登记能否免除保证责任"的争议终于尘埃落定。

08 实务要点：预告登记的"能"与"不能"

本案为正确理解抵押预告登记的法律效力提供了重要参考。

预告登记能做什么？

预告登记的核心功能是"保全请求权"，防止不动产权利人在正式登记之前进行违背预告登记权利人意思的处分行为。在满足特定条件时，预告登记还可以产生"抵押权自预告登记之日起设立"的法律效果，使预告登记权利人获得优先受偿权。

预告登记不能做什么？

预告登记不能替代正式的抵押权登记。在尚未满足司法解释规定的条件之前，预告登记只是一种"期待权"，不能直接产生物权效力。当事人不能以预告登记替代合同约定的"取得抵押权"条件，主张合同权利义务的变更。

09 合同风险：如何避免类似争议？

本案给房地产开发企业和银行都提了个醒。

对房地产企业而言，如果希望在办理预告登记时即解除保证责任，应当在合同中明确约定。例如，可以将保证期间的终止时点约定为"办理抵押预告登记之日"或"房屋首次登记完成且预告登记生效之日"，而非笼统地约定"取得抵押权"或"取得他项权证"。

对银行而言，应当注意抵押预告登记与正式抵押登记之间的"时间差"风险。虽然司法解释赋予了预告登记一定程度的物权效力，但这种效力的实现需要满足特定条件。在正式抵押权设立之前，阶段性保证仍是银行债权的重要保障。

10 结语：法律概念不能"想当然"

本案的核心教训是：法律概念之间的关系，不能"想当然"地推导。

抵押预告登记与抵押权设立，虽然都涉及"抵押"二字，但二者的法律性质、法律效果存在本质区别。地产公司将预告登记等同于抵押权设立，是对法律概念的误读；二审法院过度扩张司法解释的适用范围，也是对规则的不当理解。

正如吉林高院所指出的：办理抵押预告登记与办理抵押权登记的法律效力并不直接等同。这一判断，值得所有涉及不动产担保业务的当事人和法律工作者铭记。

【素材来源】

本文案例来源于人民法院案例库公开的吉林省高级人民法院（2024）吉民再217号民事判决书，案由为合同纠纷，涉及松原某建房地产开发有限公司与某银行股份有限公司宁江支行之间的保证金返还争议，入库编号为2025-08-2-483-001。

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