心晴雅苑踩过所有的坑，华丽转身变标杆，只因对的人做了对的事！

引子

别光瞅着现在的心晴雅苑 —— 干净整洁、繁花似锦、绿树成荫，监控无死角，物业费收取直逼 100%，还拿奖拿到手软，又是 “幸福社区” 又是 “治理创新案例”，活脱脱一个乌鸡变凤凰的范本。

其实这小区 2011 年之前，是这囧样：消防瘫痪，电梯关人，外墙砖掉落，小偷常打卡，满目荒夷......；前期物业，也把 “霸道” 刻进骨子：地下停车费从 150 涨到 450，地面从 80 飙到 350，涨价无商量、跟抢似；据说供水设施从不清洗、化粪池堵污水管漏也家常便饭；业主反映外墙脱落，同样也是拖到质保期过，想动用业主维修基金修；更离谱的是，开发商和物业联手在小区违建出租，把人防车库改成库房出租，真把业主共有资产当肥羊在薅。前期物业八年成果，总是和多数小区一样：熟悉的配方、熟悉的味道、熟悉的结局。

2004 年、2008 年，业主两拨维权，跟红军初期反 “围剿” 一样，由于经验不足、轻视对手结果全败了。那会儿业主，就是一群 “小白”，不懂法、没组织、各自为战，又找不到对方七寸；据说当年有业主还遭到“不法分子”的暴力打击，维权火苗刚冒头就被浇灭。那几年，心晴雅苑业主见面，没别的话题，全是吐槽和憋屈。

说白了，她们当年也踩遍了商品房小区能遇到的所有坑，中过商品房小区命中要中的所有招；跋山涉水的历程，也堪比红军过草地翻雪山。

业主共有物权必须物归原主

忍字头上一把刀，真逼到份上，兔子也能咬人。2011 年 3 月，40 个不甘心的业主凑到一块儿，召开了“院坝会议”，成立了第三批维权筹备小组 —— 这架势，有点像井冈山会议，人虽不多，但都是铁心践行业主当家理想的硬骨头。

小区还权之战，光有勇气不行，得像红军那样，讲战略、讲纪律，不能瞎冲。业委会一成立就定了规矩：不闹事儿，不搞暴力，一切依法依规、有理有据跟他们掰扯。从 2013 年到 2018 年，整整 6 年，他们跟开发商、前期物业打了 8 场官司，这场 “持久战”，堪比红军两万五千里长征。

第一场官司要回物业服务楼，第二场官司确认权属，后面的执行、上诉、再审，一场接一场，业主们凑钱请律师，收集证据，有人白天上班，晚上整理材料，有人专门跑法院递文书，有人挨家挨户动员签字。周洪斌主任更是没闲着，既要统筹全局，又要对接律师，有时候为了一份证据，跑遍西安各个部门，就跟红军指挥员身先士卒似的，带着大家往前冲。这不是一个人的战斗！

这 8 场官司，没白打。赢回了 494.86 平方米的物业服务楼，那可是业主的共有财产；追回了前期物业侵占的 219890 元，还有预收的电费 37541.77 元；最关键的是，外墙维修本来物业想报 17 万多，想动维修基金，业委会通过官司把费用砍到 56600.7 元，给业主省了 117399.3 元的维修基金。不光是钱，还赢回了28 卷共 1109 张的小区核心资料 —— 这些都是小区的 “家底”，之前被物业藏着掖着，就是不想让业主知道自己的权益。这些家底，为心晴雅苑小区能自我更新，由贫血变满血奠定了坚实的资金保障。

业主是甲方，安能无掌控权

除了打官司，拆违建也是块硬骨头。业委会从 2012 年开始，历时 5 年，跟违建方磨、跟相关部门协调，硬是把这些 “毒瘤” 全拆了。拆完之后，腾出 34 个停车位，缓解了停车难，还建了个 150 平方米的封闭式电动车棚，彻底解决了乱停乱放、飞线充电的隐患。这股子韧劲，跟红军攻娄山关似的，啃下了硬骨头。

更解气的是，业委会拿着法律条文，一步步维权，终于在成立 7 年后的2018年，收回了 1505.8 平方米的人防地下车库管理权、使用权和收益权。还有金*集团占的 24 平方米土地，业委会也要了回来，把围墙退回到原址，保障了消防通道畅通。2023 年到 2025 年，又通过 “风险代理”，把 2、3 号楼地下室的所有权给争了回来，还拿到了 904582.25 元的收益。

这一路维权，业主们从 “小白” 变成了 “懂法达人”，依法依规、有理有据，就是维权的 “三大纪律八项注意”，为民请命、敢于斗争，才能守住自己的家园。如果说“还权业主”靠 “红军不怕远征难” 的拼劲，那治理期靠的是 “三大纪律八项注意” 的规矩和 “鱼水情” 的共建。这说明，有理走偏天下，我们的法律还是能保障业主权益的，就看你有多少依法维权的真功夫、真证据。

透明化、管理权、监督权一个都不能少

2012 年 4 月，业委会敢于创新首创用微博招标，最终8 家物业公司前来竞标，顺利换了物业公司，实现了管理权的真正回归。2017 年 7 月，又换成紫昕物业，在西安率先推行 “酬金制”，替代了之前的 “包干制”。摈弃黑箱型包干制模式，践行业委会可控的酬金制，让节流有了制度保证。

她们不玩虚的，铁心要实现 “费用透明、业主说了算”。业委会还设立了物业费和共有收益 “双密钥” 共管账户，必须双方授权才能花钱，尽可能杜绝资金滥用。就像红军的财务公开，一分一毫都用在刀刃上。业委会还聘请了专业会计、专职秘书，还有专职顾问和律师，把 “专业化运作” 落到了实处。

花钱更是有规矩：2000 元以内主任批，2000 元到 5 万元全体委员集体批，超过 5 万元必须业主大会表决。这么多年，小区的共有收益累计 900 多万元，大部分都用在设施更新改造上，没乱花一分钱，真正做到了勤俭持家。这就是打铁还需自身硬的真实写照。

从 2012年到 2025 年，陆续做了大大小小三百多项目提升改造，累计投入350万；维修基金反而从 2009 年的 328 万涨到了 2025 年的 473 万。这是填窟窿呀。

一个 20 多年的老小区，经过业主打理，不仅不衰败了，甚至“返老还童”了，年年改造补窟窿，还能年年结余。说明商品房配套业主共有资产，其实就是国家给商品房的房屋养老金，只可惜房屋养老金保险柜，长期被非主人掌控。业主当家的结果，真香！

建章立制与社群建设

更难得的是，业委会搞起了 “共建共治”，让业主真正成为小区的主人。他们构建了 “党委会领导 + 居委会指导 + 业主大会主导 + 业委会引导 + 监事会督导” 的治理模式，还有 “业主大会－业委会－楼长－单元长－层长” 的自治架构，把自治触角伸到每一户。

监事会全程监督，顾问委员会请了退下来的老委员和专业人士出主意，单元长年度轮值，让每户业主都有机会参与小区管理。业委会还搞了歌唱、种植、诗歌书画这些兴趣小组，每年给每组资助 1000 元，又通过垃圾分类积分奖励，让业主主动参与小区事务。以前邻里之间互不相识，现在一起参加活动、一起监督改造，从 “陌生人” 变成了 “守望相助的邻居”。

这些变化，让业主看到钱都用到刀刃上的，家园一天一天变美好，业主信任自然上来，物业费收费直逼100%就水到渠成了。

谁说业主“讨厌物业就是想赖物业费呀”，业主为了家园梦几百万的“白马”都卖了，“草料和马鞍”真的是舍不得吗？这种现象真有，但那样的人或许不足1%。

垃圾分类这事儿，心晴雅苑也做得相当出彩。从 2016 年就开始堆肥，可回收物卖的钱补贴保洁。2019 年西安全面推行垃圾分类后，他们细化出 20 类，还编了实操手册，拿了市级示范单位、优秀案例奖，甚至获得了 10 万元奖励。这不是为了应付检查，而是业主们真的把小区当成了自己的家，愿意为家园的环境出力。

为了让业主懂法、懂业主权益，业委会在小区设了 10 个宣传栏，开了微信公众号、美篇号，建了近 20 个微信群，有事就在群里商量，重大事项线上投票。以前业主被物业 “蒙在鼓里”，现在啥事儿都明明白白，“清清楚楚缴费、明明白白消费”，家园意识被彻底唤醒了。

业主当家才是源动力，其他都是锦上花

现在的心晴雅苑，物业和业委会不是对立的，而是协同伙伴；业主不是被动缴费的，而是主动参与治理的主人。这个曾经的 “问题小区”，如今成了碑林区的 示范小区，还入围了中国城市治理创新优秀案例，新华社都把它选进了《2025 中国超大特大城市治理十大案例》。

回头看心晴雅苑十来年历程，业主翻身当家，家园焕然一新，是靠漫长的不屈不挠的长征精神取得的；业主还权期，不畏强权，依法依规，敢于斗争，就像红军面对敌人的围追堵截，宁折不弯；治理期，规范运作，勤俭持家，公开透明，共建共治，就像红军建立根据地后，严明纪律，团结群众，把根据地建设得越来越好。

周洪斌主任和那些业委会委员、监事会成员，还有热心业主们，没有惊天动地的壮举，就是凭着一股子 “为民请命” 的初心，一股子 “不服输” 的韧劲，把一个烂摊子一点点收拾好，为自己、为邻居们打造了一个宜居的家园。人性光辉，不在于多高尚，而在于真实 —— 不想被欺负，想过好日子，于是就团结起来，用合法的手段争取自己的权益，用规矩的方式管理自己的家园。

其实，不管是红军长征打天下，还是业主维权建家园，核心道理都是一样的：人心齐，泰山移；守规矩，办实事；敢斗争，能坚持。心晴雅苑的故事告诉我们，再烂的小区，只要业主们团结起来，依法依规维权，规范透明治理，就能把日子过好。这世上没有天生的标杆，所有的风光无限，都是踏过荆棘、熬过艰难换来的。

草根谈

关于心晴雅苑小区的成功，写了两篇小作文了，啰嗦这么多，其实我只想说下面几句话：

1、相信业主智慧，放心让业主当家，减少干预，多点帮扶，加强政策引导，依法规范即可；让真正合适的人，能进业委会、能顺利做事，绝大多数小区，最终都会风雨过后见彩虹！实现长治久安、和谐安定、良性运转。

2、如果不能，那只能说明：开发商、物业、居委、街道中，肯定某方或某几方，没做对什么、没放弃什么！

3、别提“业伪会”，如真产生“业伪会”，的确是业主的悲哀，但负责“帮助、指导、监督”的“婆婆”脸不红吗？这重托，接不住、接不稳，为啥呢？

4、让还权业主之路更顺畅，让基于物权的业主自治长征少阻力、多干粮，多点雪中炭，这是各级职能部门最应该的帮助和指导，也是法规应修订和完善的地方。

业主们不想维权、更不是自虐狂，没苦硬吃，只因迫不得已、自救家园而已！

草根的思考，为千万业主发声

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