广东
文｜邓浩志
广州二手房市场，量增价跌库存高
2025年全中国楼市最大的热点算是二手房市场。各大城市公布全年交易量的时候都把新房和二手房交易总量混在一起，因为新房成交量上不去，但二手成交量很多城市都创了历史新高。广州虽然没有创历史新高，但二手房交易仍然比较活跃。2025年年中的时候，广州强力整顿过一波“金融客”买房（即所谓的高评高贷），所以年中的时候，二手月度交易量出现了近20%的萎缩。但其后二手成交量很快企稳，进入下半年个别月份甚至略有增长，每月二手交易量在8000—9000套左右。
总体概括，广州2025年二手房市场呈现以下特征：
1、价格创新低，挂牌创新高，压力不小。2025年广州二手房成交均价为2.64万元/平米，环比下降6.7%。二手挂牌房源突破20万套大关，其中住宅挂牌超过18万套。二手房难卖，仍然是业主的普遍感受；面对新房超高使用率的冲击，业主想要交易只能“以价换量”，所以二手价格下滑幅度明显大于新房。
2、成交量放大，占全市交易比例不断提升。2025年广州全市住房交易17万套，其中二手住宅占比就达到11万套，这与前些年一二手成交占比1:1的情况发生了很大变化。二手交易占比提升，除了各个大城市可开发用地减少、陆续进入存量房时代的大趋势有关外，还和新房与二手房价格差距进一步扩大有关。上面我说过，去年二手降价幅度远大于新房，以至于同一片区，二手房价只有新房价格的60%左右。更低的置业门槛，恰好符合了当下消费降级的趋势。之前我们分享过，去年200万以下二手房源交易量占全市6成以上，也完全切合了这个趋势。而广州200万以下新房房源，只存在于远郊。本地客户为主的刚需市场，明显更愿意选配套完善的主城二手房。
3、二手高端置业需求明显降温，住房升级需求集中转向新房市场。统计显示，广州二手豪宅成交量不及去年同期，就连珠江新城板块，也是多个楼盘成交普降。目前楼市高端改善，全部都跑新房市场。二手的豪宅，除了地段之外，完全比不过新房。广州2025年以及2026年即将推出的几个豪宅，在使用率、空间布局、装修、室内功能、社区配套、智能、环保、配套电器、门窗等所有领域都比二手豪宅高一大截。
房价企稳回升的四条国际规律
中信建投发表研究报告称，一个国家房价企稳回升，国际上通常有四条规律：一是成交量企稳领先于价格回升；二是核心城市房价率先反弹；三是货币宽松是必要条件（10年期国债利率不超过核心通胀200个基点）；四是经济增长预期改善是根本前提。大部分国家经验显示，货币政策周期维持在4—7年，地产周期见底回升同样需要4—7年，特殊情况下（如日本）走出负向拖累需要更长周期。
评：
他们说的对不对不知道，但他们说的四个前提条件，目前一个都没有出现。首先，2025年新房和二手房成交量都低于2024年，实际低15%左右。其次，一线城市房价仍然没有见底，最近大城市先后松绑限购已经说明市场不如预期。再次，目前国内通胀几乎为零，大部分月份甚至有“通缩”的感觉，而2026年1月3日中国10年期国债收益率为1.8613%，这个指标倒有点接近。最后，经济增长数据每个人自己心里都有自己的数，但如果光谈“预期”，那肯定普遍是不佳的。
所以，目前国内房价暂时还不能企稳。但我想强调，2025年楼市成交量已经跌到了一个很低的位置，导致2026年成交量要超过2025，可能难度相对会容易一点。所以今年这四个条件，我预测至少有两个能够满足。剩下两个则需看今年政策的方向和力度了。
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