北京地产的清华北大：中海与中建？

上周拆哥跟之前在清华研究院的校友出来开车逛了逛，尤其去了现在热议的几个地块看了眼。途中刚好聊到，一个有趣的事。

现在很多文章都爱做跨界类比，比如把行业里的Top 2列出来，然后一块归类。

尤其是爱搞xx界的清华，xx界的北大这种说法。

开车从朝阳一路沿着四环往西，最后在晚高峰里我们得出来：

| "中海像清华，而中建，更像北大"

这不是情绪判断，而是长期拿地路径、销售结构、组织气质共同塑造的结果。

有些地块一露面，讨论就不再局限于楼面价和容积率，而是直接上升到“是谁拿”“谁更配”。

最近频频被点名的海淀树村地块，正是这样一块土地。背后的中海也是类似于清华的作风。

中海：像清华一样，把“稳定与突破”做到极致均衡

如果粉丝长期观察北京土地市场，会发现一个规律：

每当出现确定性极强的核心地块，中海几乎从不缺席。

树村地块，石景山地块，还是再往前算的

中海在北京的拿地逻辑非常“清华式”——

• 仿佛科研一样的市调和市场前瞻性

• 更偏好 “ 确定性 + 长期兑现能力 ”

中海的北京地块呈现出明显特征：

位置未必最激进，但一定是长期最稳的。

石景山西黄村648、650地块的中海瑞文里，走的小而美，看准了石景山地区的刚需需求，顺带布局了中海在京西的版图。

中海瑞文里效果图

之前听过一个很极端的例子，树村的销售在盘价值手册时候会细致到：

树村地块离北体近，对应的教练资源也就多，如果以后孩子想走体育这条道，离着体育教学资源也近。

听着跟各个大厂的战略人才储备一样，中海和清华的相似，都是以见之长远。

火箭，AI并不会和人文学科一样贴近生活，但一旦被需要那就是重大的用途。

同样，中海也深谙科技创新的本质，很多事情，对于市场的创新试探，都是中海在做。

丽金府效果图

试探并不意味着一定成功，比如丽金府的去化率还是把丰台顶奢豪宅的底线探了个明白。但正如清华的名声一样，也有很多可圈可点，只此一家的操作与设计。

比如中海·萬吉玖序那个约3.2米的层高配上4号楼一层一户平墅设计，一进屋就有一种大气的豪宅感。

海淀的圈层流动，中海要拿下

拆哥上学时候就听过有的教授老师住在褐石园，后面凭借着褐石园稀缺的地理位置，也成为了京北稀缺的小而美小区。价格坚挺的背后是居住人群的稳定，同时也是套数足够小。

但时间荏苒，跟校友聊天的时候，更确认了现在对于高知人群也到了改善的阶段，老教授们也都在等着海淀的新房。

这也就是为什么房企多要抢着海淀的地块，圈层的流动造就人际和机遇的洗牌。房企客户越高级，相辅相成的，越容易做出好产品。

树村地块更是10家房企上演九子夺嫡，使劲八仙过海之术的一块地块，中海最后也以70多亿的价格收入囊中，刷新了北京单价“地王”的纪录。

地块那么差房企还要抢？ 原因很简单，这是一张海淀豪宅圈层的入场券，尤其对于树村这个地块，圈层就决定了众多购房对象都是或多或少有些关系与背景，看中了树村潜力的客户。对于他们来讲，投资和自住都需要，对房企们来讲，只要拿下这块地块，即可在树村和圆明天颂以及学府壹号院，在树村地块站稳脚跟顶立三雄。这也是清华所代表的科研圈现在在干的，占山头，许多科研不做开山的话就很难在前人基础上做出名声。

现在看来一块面宽窄而纵深长的地块，中海已经是在多方的探索下给了一个最令人满意的答卷，用洋房+叠拼别墅创造一个低密的法式风格豪宅——中海安澜北京

设计的巧思就在这，把主力户型排在三楼中间户，然后依次北向错开创造空间感，这是一绝，同时地面又做了下沉设计，保住了层高每一层都能在3.1米以上。18米限高这个规定也算没难倒中海。

其实拆哥之前也发过一篇关于树村地块的文章，当时就很好奇中海会怎么处理这个棘手的18m限高，兼顾豪宅属性又要把层高做的足够。这几乎是给一袋米让厨子做出来面条的难度。但中海也还真跟科研一样做出来了。

275平户型平面图

这周新开的样板间里客餐厅一体、尺度开阔，形成核心社交区；三面（近）采光，南向面宽大；动静分区清晰，主卧套房完整，私密性强；家政、储物、双卫配置齐全。

现场实拍图

再看着这个户型图往回看，其实很多线索已经非常清晰了。

你会发现，中海在树村这件事上，并没有“炫技式”的设计冲动，也没有刻意去追逐某一种豪宅标签，而是把土地条件、政策约束、目标人群的真实生活方式一层一层拆解，再重新组合。
这恰恰是它最“清华”的地方——不是靠灵感，而是靠推演，跟一层层科研一样。

• 地块难排布，就用错层与退台去换空间感；

• 限高18米，就通过下沉与结构控制去创造层高；

• 目标客群高度理性，就把户型做到极致克制、极致耐用。

所以这个户型好不好看，其实已经不重要了。重要的是它几乎没有明显短板，而这在顶级地段里，反而是最稀缺的能力。

如果说清华代表的是一种“在约束中把事情做到最优解”的能力，那么中海在树村给出的，就是一道非常标准、甚至可以被写进教科书的答案。

而这也让人更期待接下来北京土拍场上的另一极——
那个更自由、更分散、更强调个人风格与组织张力的“北大式选手”，会如何出牌。拆哥下一篇再更新。

但至少在树村这一局里，中海已经先一步，把山头占稳了。

拆哥带您现场实地看房，加拆哥微信 menglin_2019 ，为您精准匹配房源、甚至拿到专属优惠！