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2025年的最后一天，一条名为“物业躺着赚钱的日子到头了”的新闻冲上了热搜的第一名。

热搜背后，是物业与业主长期的矛盾——业主不满高昂的物业费没有匹配相应的服务；物业却因为收缴难，面临经营困境。

但事实上，物业与业主并非先天对立，而是相互依存的状态：

一个小区物业服务的好坏，直接影响着小区的居住舒适度，甚至小区房价。因此，在新房购买阶段，物业公司也是多数业主考量的关键——虽然后期物业可更换，但需要报备街道办事处、成立业委会，且需要号召大量业主，背后的工作量巨大。换句话说，物业公司的好坏，很大程度决定了业主的生活幸福指数。

但现在，随着多个新项目物业费定价较高，老小区进入物业维护的关键时期，站在2026年的起点，我们想来探讨：物业服务的那些事。

从被动退场到主动撤场，

物业与业主的爱恨情仇

物业与业主的矛盾核心点在于，业主是否对服务表示认同。

此前，关于业委会换物业的事件已经屡见不鲜，成都的多个小区都成功换掉了老物业：比如朗御更换为万科物业，成发紫悦府物业更换为龙湖，麓湖熙华天玺换成了绿城物业……

但同时，也有物业正选择主动撤场。

去年12月31日，金茂物业正式退出悦湖菁领汇名邸，核心原因是从2024年3月入驻到2025年10月，物业费收缴率仅19.37% 。

关于退出悦湖菁领汇名邸物业管理服务的公告

怡景物业也公告，将于2026年6月30日终止对香港置地西元项目的服务。由于项目管理成本较高，部分业主拖欠物业管理费用及公司运营策略的调整，才有此决议。

关于成都西元小区物业服务企业不续聘及计划退出的告知函

“源于业主面对日益走高的物业费，与难以感知的物业服务之间的矛盾。”业内人士表示，物业基础服务管理的主要是小区共有部分，没有对业主提供直接的户内服务，不少业主对物业服务的体感并不强，往往会因为不满物业服务而拖欠物业费，但如果物业费收缴率低，则会影响物业的整体服务水平。

物业费的两种收缴模式，能否解决问题？

在多数人的理解里，物业费的收取只有一种固定的模式，而这种单一的模式也造成了可能存在物业公司通过压缩实际支出获取更大利润，影响服务品质；但也可能因收缴不足而面临经营困难。

物业费其实有两种收取办法——

2023年国家发改委发布的《物业服务收费管理办法》第九条显示，业主和物业服务企业可采取包干制和酬金制两种收费办法。

据介绍：包干制由物管公司自负盈亏，可能会存在控制成本，服务缩水的现象，但优点是为了提高收缴率，更多品牌公司会更注重服务品质和口碑效应；

酬金制则对业主要求较高，需要业主能有更好的契约精神，能对物业公司的服务和费用进行管理，但其核心问题在于“多余少补”，往往业主只能接受“结余”，而对“不足”部分则很难补足。

从现实的反馈来看，无论业主与物业公司以哪一种方式合作，二者本身的问题都同样存在。

让服务被感知，成为物业破题关键

物业公司面临的本质困境是：究竟怎样让服务被看见、被认可。

在现有规模下，如何提高业主满意度，提升服务质量，成为了不少物业公司破题的关键。

万象服务组织的“星光音乐会·花YOUNG趣露营”现场

2024年9月成都市住建局发布的《成都市住宅小区物业服务企业履职清单》显示，履职清单包含了6个大类：

其中人员配置等综合服务中，包含了服务品质检查、装饰装修管理、共有部分的经营等内容；

共用部分及共用设施设备运营、维修养护，则包含了电梯系统、照明和电气设备、安全防范系统、排水系统等多类小区必备系统和设备的维护；

公共秩序的维护则包含了小区主入口和监控中心的值守、制定小区巡视路线、机动车和非机动车的管理等……而这些，都仅仅只是小区物业服务的基础项目。

伴随近两年不少高总价项目的出售，高品质的管家式服务成为了一大卖点，有业内人士表示：高物业费的背后，需要更多人性化的服务，才会让业主愿意“买单”。

龙湖智创生活举办的龙民节活动

如新希望D10尽管物管费高达8.8元/㎡，但包含了3公里代购、入户保洁、代送快递、外立面清洗等多项服务。

图据：D10天府

也有不少物业公司推出了有偿增值服务，以基础服务+增值服务包的方式进行服务。

成都嘉佰道便是如此，日常能为业主提供基础服务包含了3公里配送、快递外卖上门、植物养护、24小时前台、宠物照顾等，并会为业主提供机场接送机、家居养护、高端旅游、早餐入户、会所服务等增值服务。嘉佰道的物业也被业主点评为“量身定制的归宿感”。

嘉佰道的物业服务

华商物业的物业服务则包括基础服务、免费增值服务和有偿增值服务三部分。其管理的物业为中国华商金融中心，其中住宅部分基础物业费为5.5元/㎡/月，除基础服务外，无偿增值服务包含送快递和外卖、居家宴请服务接待、空置房维护管理等；有偿增值服务则包括洗衣、洗车、家宴厅、棋牌室的付费使用等。

华商物业宠物代管服务

寻找成都最具口碑物业服务品牌活动启动，

给你心中的好物业打call

随着市场进入存量房时代，物业服务的好坏，或决定了小区的维护水准，从而成为房子能否保值的关键。

未来物业服务行业还将如何发展？物业公司怎样才能提升服务品质，带动收缴率提升？业主们到底需要什么样的物业服务？如何找到市场中的品牌口碑物业？

由红星传媒作为主办方，发起了寻找成都最具口碑物业服务品牌的活动，一方面以业主需求为出发点，找到更具品质力的物管公司；另一方面，关注和探讨物业发展的话题，为行业树立标杆。

本次活动，将从1月15日持续到1月30日，为期半个月。据主办方透露，今年最终的决选，将由“大众评审+专家评审+媒体评审”三方面综合而定。

目前，专家评审初选出目前市场上主流的20余家品牌物业企业进入候选名单，并展开投票。投票时间将从即日起，持续到1月29日晚12点，大众投票结束后将结合专家评审+媒体评审的得分汇总排名，决出最后的十大口碑物业。欢迎选择你心中的好物业为它打call，也可在文末评论区留言，聊聊你最需要的物业服务。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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