上海
近日去兴业太古汇市调，更大的感知收获却来自与项目一街之隔、位于南京西路石门一路街角的汇银大厦。你可能不一定知道这是哪个项目，但大概率看到过这个大屏。
汇银大厦更偏向于商务楼，商业更多是作为办公配套存在，因此很长一段时间只能引入新能源车等业态，未能形成有力的氛围。
2024年底，拥有兴业太古汇南京西路沿街最长展面的BALENCIAGA旗舰店开业，让正对面的汇银大厦在招商时有了更多议价力，但鉴于BALENCIAGA主要以目的性消费为主，并不会形成显著的自然客流增量，因此2025年上半年，汇银大厦依旧相对“安静”。
直到去年暑期“路易号”启幕，经过几个月时间的热点发酵，直接把石门一路与吴江路、南京西路构成的街区商圈整成了旅游景点——判断一个地方是否为“景点”，看有没有人背着“相机+iPad”一套专业设备收费拍照就行了。带来的客流增量不仅让兴业太古汇的调整升级加速，甚至在潜移默化中推动周边街区商业能级的提升。
如果说吴江路历来就具有小吃街商业底色，如今依旧人潮涌动属情理之中，那汇银大厦的微微品牌调整，则更能体现出一些南京西路沿街商业界面的质变。
其实由于项目商业面积很小，因此南京西路沿街只有3个品牌，除了此前就已经开业的赛百味外，更重要的变化来自2025年底，Bco豆库和M%两个品牌先后开业。
Bco豆库是华润万象生活的“好伙伴”，在上海市场也已入驻了CP静安和上海万象城两个项目，品牌不乏选址议价力，第三家店开在汇银大厦其实当时令我稍感意外。
Bco豆库CP静安店
Bco豆库上海万象城店
M%作为全新品牌，不仅有咖啡等休闲品类，还引入了具有网红属性的小红帽三明治，是蛮有想法的一家复合型业态品牌，能为老建筑注入新活力。
我路过时正值午后，两家店的外摆基本客满，想去打杯咖啡的念头只能作罢。
当然咖啡是次要，让我感慨的是该侧商业界面呈现出了久违的活力氛围——我从2017年开始关注兴业太古汇起就几乎没有怎么感受到过。
这就又牵扯出另一个话题，拥有上海恒隆广场、兴业太古汇、静安嘉里中心、芮欧百货、久光百货等众多优质项目的“南京西路——静安寺”商圈，通常被认为是上海市场最高质的商业街区。但商业项目的过分强大，又难免引发“马太效应”——南京西路沿街不少物业未能获得众多高端项目带来的红利，同时在商业内容定位选择上，又需要与周边商场进行联动，因此表现得有些挣扎，尤其体现在石门一路至茂名北路这一过往主打快时尚大店的路段，adidas三叶草关闭南京西路泰兴路的街角门店，转战至张园是佐证之一。
adidas三叶草原南京西路店
adidas三叶草张园店
正对兴业太古汇的汇银大厦，正汲取着前者引发的化学反应，你完全可以理解M%在大众点评上将门店写成“兴业太古汇店”的小心思。
然而，我更期待这类小成果能够在沿街更多物业遍地开花。他们需要头部玩家来引领，例如华润中心，例如即将由恒隆集团运营的原梅龙镇广场，以及大工程张园。这些项目未来的逐步起势，势必对商业街有全方位的推动作用，在城市及街区发展视角而言，重要程度不亚于单体项目本身的打造成果，当然两者是相辅相成的。
届时希望类似adidas三叶草转场这样进一退一的案例将不再发生，而“南京西路——静安寺”将进一步巩固其上海市场最高质商圈的定位，并在全国乃至全球视野中也能更有底气斩获一席之地。
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