有人说，成都房价跌回10年前？

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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粉丝

提问

你好，有亲戚说成都房价跌回10年前了吗？请问是真的吗？感觉好恐怖，怎么能跌这么多。

房段子解答

那些说房价跌回10年前的，到底有没有过真实的经历？

不扯乱七八糟的统计数据，稍有经历的人回忆下，十年前大概也就是2015年，当时成都新房价格是什么水平？

普遍是5000-9000元/平，五六千可以买主城区甚至三环内（比如动物园、三圣乡），八九千算是地段比较好的了（比如川师的华润幸福里）。

现在动物园10年次新房，单价总还是过万嘛，好些也是1.3-1.5万的状态。华润幸福里呢，单价还是稳定在2万+嘛。

所以那些制造恐慌情绪说房价跌回10年前的，要么是蠢，要么是坏，根本没有经历过一个完整的楼市周期就大放厥词。

当然，我也不是说房价就应该继续跌到几千块的状态，只不过确实看不下去张口就来的马大哈。

你相信的太多，是因为你知道的太少。很多人只愿意选择性倾听自己愿意听的，哪怕明明是错误的。

粉丝提问

你好，我在天府一街，刚过完年，打算买一套改善的房子自住，预算800万，看交投善成，但是担心买不到。需要兼顾到生活通知读书和价值等。目前有打算是在2025上半年下手。看了一些房子，求点评和建议。具体的弄成文档给你了哈。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

你的问题是很具体很实际的，就是要兼顾到读书和自住改善（包括通勤），当前来说，大源算是唯一买法。往上的金融城存在老化和通勤距离更远的问题，往南的麓湖天西在学区、价值以及通勤上我觉得还是赶不上大源这么适合你的。

大源无非是新房还是二手房买法，新房还要看重学区的话，最好的就是大源西的教科院东区，这是一所公认的大源名校，曾有业内排名，大源小学排序是教科院东>蒙彼利埃>益州>霍森斯>墨池书院>教科院西>公园小学。

也就是说，你们作为高知家庭很看重教育的话，那么基本上就是前两所买法了。教科院东区比较卷，家长和孩子以及学校都很卷，属于鸡娃家庭；蒙小比较国际化，全面发展，口碑很好；益州小学偏应试化一些，其他的就不多说了。

教科院东一般以南华路为界，东边（包括北边的老小区和南边的新校区）是基本盘，当前新房的话，只有售罄的西派善成、锦上锦和高投天悦。接下来就是捂盘已久的交投大源地块和新绿色（高新地王，而且全是大户型起步，预估超预算明显，而且开盘未定）。

现在唯一有迹象，而且唯一的希望，就是交投这个楼盘溪云善成，https://weibo.com/1551561845/P5pwhyOO8

现在回来看蒙小的买法，当前周围看得上的就只有中洲锦城湖岸了，周边其他的几个对口小区，存在老化或者过于刚需的情况，长期来说，都是靠学区硬撑着的，万一后面学区价值绷不住，那么很容易全面垮塌。能长盛不衰的，一线湖景+T2洋房+楼盘品质，只有集齐了外部的地段和内部的产品，我觉得才能长期和迭代的新房在资产保卫战上抗衡。

那么再回来看你说的两种户型几套房源。

1、156.89平，T2小高层，650-680万，看视野采光装修而定，你发的链接整体视野装修采光还行，虽然不怎么看得到湖，但也是不错的品相了，唯一槽点就是增值税较高...

不着急的话可以等一等年中年末的偶然捡漏机会。但是你很着急上半年买入，也很看重蒙小，喜欢即买即住的中洲二手房，那么就是拿钱买心欢喜了——虽然从投资性的角度来说，我觉得远不如交投善成。

然后是180+的户型，180.23平的房子是清水房，楼层视野位置还不错，按照你说的800万拿下，...

189.64的这套房，是低楼层，精装房，但是装修品质比较低，基本上要全部重新换过。

就打算2000的翻新成本，800万的报价，全部算一起也要896万了，和前面一套相差无几，而180户型甚至还有更好的采光视野。所以未来的价值演变上，只能说因为面积更大，总价更低，会略微好一点，

综合算下来的话，我觉得中洲的优势是即买即住，T2洋房，学区稳定，生态价值较高，有买到的确定性。

然后交投新房的话，优势是板式结构，产品性价比更高，缺点则是不一定能摇中。

我建议稳住自己，明年26年才读书，理论上是还可以等一年的，不妨试一试今年摇号交投（说不定能买到呢），如果能上车额185-215户型的中高楼层，那么就欢天喜地。如果确实买不到，那么下半年等年中年末市场预冷了，再行考虑中洲的捡漏，优先考虑单价低的，总价门槛更低的（便于流通和保值，而事实上，即便是160都足够你们自住改善了）。

实在是要再节省一点的话，也可以...

粉丝提问

你好，我在武侯大道上班，主要是自驾居多，所以地铁要求不高，有就行。女方在龙泉阳光城上班，现在想法是买套三，总价140万内，首付三四十万，新房二手都可以。优先三环附近的吧，目前在网上看到的有蓝光凯丽香江、蓝谷地天域、蓝光锦绣城等小区，还没有实地了解过。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

目前这套房的买法，我觉得是短期的自住过渡，长期的父母养老，要满足双方的通勤便利性，自住的舒适性，未来的保值性以及父母的养老匹配度。

按照140万的预算，然后武侯大道+阳光城，整体来说，偏向三环的地铁买法还是很符合实际需求的。我整体建议往东南方向，寻找次新小套三的买法。

别看只有140万预算（预留的装修基金自行把握，另议），但已经达到了成都二手房的中位数标准，所以即便是东南三环的这种段位，还是有较多的具体买法的。

方位选好了，需求选对了，但也有一些取舍，比如安置房，远郊区域（二圈龙泉、非地铁，偏僻区域的新房），高房龄的的，就确实没有太大必要了，整体的保值流通性较差，自住舒适度也欠佳。

你们是网上看过蓝光凯丽香江、蓝谷地天域、蓝光锦绣城等小区的。蓝光凯丽香江的话，一百二三十万可以买到80多平的套三户型，得房率还挺不错，但是也存在好些弊端，比如房龄偏大的问题，失去了流通性（目前还好，但是你们再住5年，父母再住N年后呢？），比如超高层的问题，临近三环的噪音问题，比如四周都是地铁，但是步行去地铁站超过1小时的问题。怎么看都不是优质解法。

蓝谷地天域也就是五期，一直以来都是个独立的板块，被铁路和三环包围的区域，纵观全成都，都没有几个是发展得好的，这种属于天然的屏障物理的隔断，只能在狭小的区域内做一定的伸展，缺乏大势。

蓝谷地天域也能买80多平的套三户型，总价一百三四十左右，相比而言，这个就不是超高层了，而且临近13号线到地铁口，换乘去你女友的学校大巴更方便一些，蓝谷地片区内自成一脉，商业生活气息浓厚，整体的楼盘房龄也稍微好一点。不过户型得房率差一点，也算是遗憾吧，把他作为备选项是可以的。

蓝光锦绣城在成渝立交板块，房龄品质商业氛围还不错，不过距离地铁太远了，超过1.2公里，这边严格来说也是一个相对独立的板块，上有十陵，下有洪河，是被夹击的区域，只不过整体的板块规模概念生活气息，比蓝谷地更胜一筹，不过缺点就是距离地铁远，然后由此带来的板块和小区本身的未来保值性不会很强。此外可以说全是优点，除了外部的生活氛围，也有商业医院学校公园。养老倒挺合适。这个小区有好几期，价格跨度也比较大，可以找中介实地评判下各个组团的优劣，筛选优质的户型楼栋房源和价格。

如果要说有什么更好的买法的话，我建议还是要抓大放小，选择更好的对板块，寻找更主流的二手房买法，而不是去看瑕疵板块的所谓的大户型。（面积是足够大，但是你们俩生活其实对居室要求不高，以后你们父母自住对面积要求也不高，更多的要考虑到价值以及通勤的问题。）

具体来说，具体略。