2025年上海这十大新房，太难卖了！

2025年上海这十大新房，太难卖了！

上海难卖的新房有很多，如何才能评选出最难卖的十个？

为此我们按区域和网签率划分，即内环内、内中环、中外环和外环外，找出一个区域内认购率最低、网签率最低的新房。

为什么这些新房最难卖？

内环内：誉静安、静安玺悦

上海内环内最难卖的新房是北静安西藏北路板块的誉静安、静安玺悦。

据了解，誉静安开盘近一个月只卖出几套房，是内环内销售最惨淡的新房。

这个项目在小区很小的情况下还分为两个地块，社区感更加不足了。

两个地块分别定位大户型高端改善和小户型年轻刚需，内部搞出了一个差异，客群直接分流了。

而且没有独立会所，靠近高架有割裂和噪声影响，周边城市界面很“闸北”。

首开13万价格有些高，不好卖后现在降到了12万，口碑已经受影响。

静安玺悦也不好卖，2024-2025年三次开盘认购率都非常低，分别是57%、23.2%、60.6%；

查询网签率发现，推出的691套房只卖了330套，去化仅47.76%不到一半，很难卖：

项目部分楼栋紧邻南北高架，也是有噪音影响和汽车尾气污染。

项目宣称采用了三玻两腔玻璃降噪，但只要开窗就有明显噪声，后期居住体验不是很好。

周边以老小区为主，生活配套成熟但城市界面参差不齐，缺乏次新氛围。

产品设计有短板，小户型如98㎡的两房南北不通透、主卧还是暗卫；

大户型如165m²客厅朝西存在西晒问题，清晨起床第一件事就是面对高架、呼吸汽车尾气。

这种设计不论是对刚需还是改善客群来说，品质和舒适度都达不到他们的要求，自然难卖了。

静安玺悦95m²、165m²户型

西藏北路板块近年出的新房太多，互相竞争，市场客群已被其它更有力的竞品抢收完了。

越秀静安悦、保利永兴里都是板块此前热销的新盘，提前消化了购买力。

誉静安、静安玺悦产品力和品牌优势都不明显，去化不佳。

静安区各板块详细分析、置业难题

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内中环：越秀招商·和樾长宁、翎翠滨江

越秀招商·和樾长宁、翎翠滨江是上海内中环最难卖的两个新房。

越秀招商·和樾长宁挺有意思，2025年6月29日首开48套房88组认购，认购率183.3%；

2025年9月27日二次开盘22套房33组认购，认购率150%，两次认购都是爆火，看样子很好卖。

结果查询网签数据发现，两次推出的共70套房仅卖了32套，去化仅约45.71%：

这是一个四代住宅，定价较高与区域二手房成交价不匹配，负倒挂效应下很影响销售。

项目均价约12.88万元/㎡，远高于同板块9万元/m²成交价的天山河畔花园、10万元/m²的仁恒河滨花园和新天地河滨花园。

有些改善买家会冲着性价比更高、品质也不错的二手次新房，不一定愿意为高品质溢价买单。

并且和樾长宁靠近中环高架和周边的公交停车场，存在一定噪音影响，也带来了割裂。

小区地块太小了，只有约1.1万平方米，绿化与活动空间有限，对追求舒适度的买家来说吸引力不高。

项目户型设计也是不太合理，空间利用不怎么到位。

比如为了片面追求阳台设计，120㎡三房次卧空间都非常小，阳台还不如不要；

143㎡户型因LDKB一体化设计牺牲了卧室面积，且主卧套房采光不佳，影响居住舒适度。

本身和樾长宁定位四代高品质住宅，但因开发商越秀在上海的部分项目之前出现过装修减配、虚假宣传等问题，引发过业主维权。

也可能是受开发商越秀的口碑影响和信任危机，部分业主担心项目宣称的所谓“超高品质”交付标准无法全部兑现或缩水，不敢下手买。

上海卖12-13万元/m²新房的地方有很多，如北外滩、杨浦滨江、前滩、前滩南等。

有些板块凭借江景资源、高端配套、XQ和环境绿化等优势，分流了和樾长宁的客群需求。

翎翠滨江也是上海非常难卖的新房，这个项目同样很奇葩。

该2025年3月27日首开只推出26套房，吸引了107.7%的认购率成功制造了一轮爆火；

结果二期两个月后开盘236套房仅有115组认购，认购率48.7%，直接凉了。

查询网签发现，首开的26套房不但没有卖完，总共推出的262套房仅卖出65套，去化才24.8%：

再对比晚一个月首开的中海云邸玖章北区，人家去化65.7%高出很多，可见翎翠滨江真的很难卖！

这个项目虽然名字包含滨江，但实际不在杨浦滨江规划范围内，处在周家嘴路以北。

由于太靠近周家嘴路主干道和北横通道进出口，车流量巨大，存在割裂、噪音和灰尘等问题影响。

项目户型设计有很大的缺陷，如边户为斜角不规则形状，北向房间布局不合理，影响采光和使用体验；

南次卧跟阳台共用一个空间，没有私密性：

公区的配套不行，没会所、没有架空层，现在哪家新房不把自己的会所亮出来？

开发商是北京城建，在上海的品牌知名度不比保利、招商、中海等，做产品差了点意思。

总之，这个项目对改善型客群的吸引力是不足的，糟点太多。

本身杨浦滨江新房竞品很多，翎翠滨江没啥竞争力，性价比也不行，自然难卖了。

长宁、杨浦置业答疑解惑

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中外环：阳明花园、金隅·公园东序、紫薇之星、聚丰雅居

上海中外环间最难卖的新房集中在浦东外高桥、普陀桃浦和宝山南大。

外高桥的阳明花园，桃浦的金隅·公园东序、紫薇之星，南大的聚丰雅居都很难卖。

阳明花园成了浦东北部外高桥最难卖的新房。

2025年5月阳明花园开盘63套现房惊现0认购，开发商不得不取消摇号，多家媒体报道了这个奇闻：

查询网签数据发现，阳明花园去化不到一半，2015年开盘的房源还没卖完，大多已为现房：

这个项目定价是6.2万元/m²，可惜是毛坯，没啥性价比。

现在没多少人愿意花心思去装修，还要额外承担成本，买过来不太划算。

要知道，阳明花园2017年开发的二期现在二手房成交才4.8-5.2万元/m²，比毛坯新房便宜很多。

再对比上游，6万左右的价格可以在森兰买到森兰名佳、中冶尚城、新城碧翠等次新房。

阳明花园最早开盘可追溯到2008年，项目分期开发时间跨度非常长，产品设计跟市场脱节了。

部分户型都是早前的古董设计，存在长条户型、南北不通等、暗卫等问题，不太符合当前市场主流置业的需求。

阳明花园的部分在售户型

阳明花园一期和三期曾被业主爆料出现沉降、墙体渗水等质量问题，开发商口碑和交付风险也影响了去化。

项目所在的浦东外高桥板块发展比较受限，以工业、仓储和外贸为主，近些年来产业在下滑，支持的地缘购买力不强。

同时外高桥不宜居，大车多、城市界面参差不齐，商业教育等配套有短板，置业吸引力不大。

金隅·公园东序、紫薇之星成了普陀桃浦最难卖的新房。

金隅·公园东序2025年10月25日开盘88套房42组认购，认购率47.7%看似还说得过去。

但是查询网签发现，88套房到现在只卖出去了3套，成了桃浦最难卖的新房项目之一：

紫薇之星2025年5月5日开盘406套房仅54组认购，认购率13.3%，这么低的认购销售也不理想。

查询网签数据，该盘到现在只卖了79套房，去化19.46%，也成了桃浦最难卖的新房项目：

这两个盘有不同和相同的难卖原因，先来看不同点。

金隅·公园东序从拿地到开盘耗时太长了，2023年底拿地，2025年10月才开盘。

这就就近2年时间过去了，远远超过上海新房平均6-9个月的开发周期。

2023年上海的新房市场还没这么难，如果金隅·公园东序早点开盘不至于像今天这么难卖。

可以说，这个项目错过了最佳的入市时机，属于决策层失误。

2年时间，桃浦的新房市场环境都变了，购房者的预期也转弱了。

由于拿地价稍高，金隅·公园东序销售均价8.46万元/m²，比周边项目要贵，性价比不占优势。

再加上金隅是一个北方国企，在上海的品牌认可度不高，缺乏产品背书。

有业主爆料项目在开发过程中调整了规划，导致配套商业和机动车库面积减少，都造成了负面影响。

紫薇之星不好卖其中有一个原因是产品溢价太高了，8.54万元/m²的售价在板块最高。

紫薇之星产品力非常高，全石材外立面、梁志天设计，但同时也导致价格偏高。

桃浦的金隅·公园东序、紫薇之星等新房不好卖，都有一个共同点：受板块开发节奏和不利因素影响。

桃浦是市区新房供应的大户，开发初期正好处在上海新房市场由热到冷的转折点。

板块新房供应体量超过6000套，在市场整体需求收缩的情况下，供需出现了矛盾。

历史对桃浦遗留了不好的印象，化工厂、垃圾焚烧厂、垃圾站、雨水污水调蓄设施等。

更重要的是，桃浦智创城的商办落地效果不好，产生的购买力不强，同时新房大多不靠地铁，都造成了新房不好卖。

聚丰雅居成了宝山南大最难卖的新房。

项目2025年9月23日开盘113套房仅20组认购，认购率仅17.7%。

现在这113套房只卖了14套，去化12.39%：

这个项目开盘的时间节点比较尴尬，属于上海实施“好房子新规”之前的旧规项目。

落地，对住宅品质提出更高要求，如得房率、阳台面积等标准提升。

新规楼盘得房率和品质更高，在市场上吸引力更大。

但聚丰雅居属于旧规楼盘，得房率只有76%-80%非常低，只有部分户型是三阳台设计，大多是1阳台+多飘窗，产品亮点不足。

且社区规模较小，就规划了2栋住宅，总套数113套，绿化也小，没啥社区感。

南大板块新房供应也是较多，其它项目产品力和社区设计更好，分流了部分购房需求。

外高桥、桃浦、南大板块

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外环外：招商中旅·壹江臻邸、中建山水雅境、洋江唐顿公馆

上海外环外的郊区有太多的新房不好卖，如临港、金山、崇明等，其中不乏一些0认购项目，随便找出几个都能凑够10个最难卖名额。

不过我并不想这么做，而是找出尽量贴近外环、可以吸引市区外溢和有一定代表性的近郊项目。

鉴于此，唐镇的招商中旅·壹江臻邸、顾村的中建山水雅境、九亭的洋江唐顿公馆分别入选。

唐镇的招商中旅·壹江臻邸是2025年12月14日首开的，目前去化仅14.68%，遗憾没有日光：

在以前唐镇的新房几乎都是日光的，招商中旅·壹江臻邸这样的销售业绩确实不太理想。

也可能是跟开盘不久有关，网签数据还没跑起来。不过项目本身存在的一些问题影响了去化。

这个项目首先是因为户型设计的原因，使得目标客群非常局限，买家不多。

其120-140m²的大户型设计，偏向定位为高端改善型产品，总价基本上在千万以上。

除非是在张江上班的高预算客群才买得起，这类客群数量相对有限，而且1000多万的产品跟地段有些错配。

要知道，一旁的保利天奕还设计了104m²的刚需三房户型，面对的客群受众更加宽广些。

唐镇的新房从7万时代走到了8万时代，新房价格延续涨价，性价比逐渐缺失。

招商中旅·壹江臻邸本身比TOD盘保利天奕距离地铁站更远，但售价却稍贵一点，更不好卖了。

目前唐镇板块二手次新房成交价已经下探到了7-8万/㎡区间，且未来还有部分限售解禁房源入市，对新房是一个冲击。

仁恒东郊花园、绿城玉兰花园、大名城紫金九号、浦发罗兰翡丽等二手房性价比在提高。

有部分购房者担心买入新房后很难保值，总总原因都让招商中旅·壹江臻邸很难卖。

顾村的中建山水雅境2024年底到2025年底经过了4次开盘，前三期开盘目前去化仅36.4%：

第四期开盘近20天仅卖了1套房，很难卖：

这个新房不好卖，更多是在于交通、配套和上游房价的影响。

项目缺乏地铁和商业支持，生活便利度不高。

4.8万元/m²的新房价格已经可以买到上大板块的二手房了，去市区通勤、生活更方便。

洋江唐顿公馆成了九亭“最难卖”的新房。

这个项目一开始是捂盘不想卖，2022年首开我去看房时售楼部很不好找，让预约后第二天才能看，开发商一副高高在上的样子。

但2025年情况有变，开发商一次性拿420套房出来卖，而且据中介透露还愿意打7折。

可惜并不好卖，去化率非常低：

洋江唐顿公馆代表了一类房子：那些曾经捂了很多年的老盘都开始拿出来甩卖了。

这类项目开发商拿地早、成本低，捂了多年才开盘本身账面浮盈已经非常大。

但是继续捂盘价格无法再涨，而且产品过时、市场环境变化要求开发商必须尽快变现，所以要打折出清了。

项目户型设计同样很古董，以大两房95m²、大三房135m²为主，总价偏高。

不符合市场对九亭这个地段是主流三房的需求。

所在南九亭，靠近医院（能级不高）虽说看病方便，但距离太近不是什么加分项。

而且南九亭上方是飞机航道，噪音影响明显；南九亭环境、配套跟北九亭有差距。

上海还有很多难卖的新房，你怎么看待这些项目？