长期主义丨2026房企生存两大路径：全国战略与城市深耕

2025年房企规模发生了重要的变化，千亿房企只有10家，而百亿房企只剩下65家，2020年时这一数字是173家。

这背后无论是主动还是被动控制规模，房地产市场都与2021年之前发生了翻天覆地的变化。

我们正在走上一条新路，2026年房企战略将围绕两大路径展开：一个是聚焦高能级的全国战略，一个是探索结构性机会的城市深耕。

无论是全国性规模房企，还是区域深耕型企业，都需要重新审视自身的战略定位、管理模式、运营体系，并在非核心城市挖掘点状投资机会。

2021年以来，企业布局城市快速收缩。

一个明显的变化是，典型房企拿地城市数量逐渐减少，至2025年多数收缩至20个以下。

比如，保利发展拿地城市数量从2021年的66个缩减至2025年的19个。和保利发展类似，中海地产2025年城市数量收缩至15个，较2021年时减少了10个。招商蛇口2021年再41个城市拿地，到了2025年只剩下了17个。而万科和龙湖集团，2025年拿地城市数量只剩下个位数，分别为9个和5个。

要知道，在2016年至2020年这五年间典型房企新进城市数量占比多数保持在50%以上。企业追求规模城市快速扩张的时代已远去。

与之相对应的是，核心一二线城市已成为规模房企的共识。今年发布会上，基于不同城市间的房地产市场容量，我们对，上海、北京、杭州、成都和广州5个城市被划分为一线城市。此外还有10个二线城市和45个三线城市。这60个城市，构成了当前房地产市场容量的主要支撑。

城市布局收缩并聚焦核心高能级城市，一方面能够保障存货的后续去化，另一方面，重点布局少数核心城市也能大幅度减少管理半径，提升总部的决策能力以及管理效率，避免无效开支。

随着城市布局收缩，我们明显看到，企业组织架构越来越扁平化。调整的核心是打破传统三级架构，转向两级管控，由集团直管城市公司或总部直管项目，这也将成为未来房企主流的组织架构调整路径。

“好房子”政策，是开启中国房地产未来十年发展的关键政策。

2025年住建部“好房子”政策标准出台，规模房企也纷纷建立新的产品力相关体系、标准。

当下的“好房子”不再是单一环节的“单点爆破”，而是多线并行、前置协同的全链条进化。原本企业的每个部门可能各自成一条线，但是“好房子”政策之后，住宅产品的比拼升级为从客研、投资、设计、开发、营销和物业并联协同。

当前市场环境下，打造出真正实现销售突破的“好房子”有两个重要的“边界”。

一个是筑牢根基。通过全链条并联协同，将集团标准嵌入好房子全流程，以客户为中心，聚焦客户需求，推动好房子落地，精耕产品力和服务力构筑核心竞争力。这是好房子的“下限”，即集团标准托底保障，构成好房子的基础，所以很难出现特别差的产品。

一个是拉升上限。项目的上限天花板，则主要由项目核心团队的能力决定，最终成效依托城市或项目负责人的能力，包括战略眼光、资源整合与执行力等。

项目双边界的核心目标是以并联协同实现“客户需求精准匹配”与“项目利润稳健保障”双向达成。能否打造出叫好又叫座的“标杆项目”，也将成为检验房企内功的新标尺。

现房销售是未来的趋势。“十五五”规划建议全文明确推动房地产高质量发展，同时加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。

此后住建部长在署名文章《推动房地产高质量发展》中，提出了推动行业高质量发展的六大重点任务，其中就包括推进商品房现房销售制度。

国家统计局数据显示，截至2025年11月，全国现房销售面积占新建商品住宅销售总面积的32%，占比持续提升。

当前市场环境下，现房销售不应“一刀切”。从企业发展的角度来看，12家披露预售监管资金上市规模房企受限资金占持有现金的比重已达到了30%。另外，销售回款占房企到位资金的43%。在融资环境趋紧、资金高度依赖销售的背景下，房企现金流面临较大压力。

不过现房销售这一不可逆转的趋势，正在彻底重塑房企的开发模式。传统的“快销售、慢开发”的期房模式难以为继，取而代之的是“快开发、强销售”的现房思维。

“快开发”是为了尽快形成可售资产，盘活资金。期房销售模式下，能够实现3-6个月快速销售，占用的是客户资金，但现房销售模式下，开发周期必须精确控制在两年左右的开发周期，若是毛坯交付规模房企往往可以控制在18个月左右。

“强销售”的核心则是为了最大化回款速度。现房模式下，物业管理也将成为销售力的关键组成部分。

当前房地产市场的另一个显著特征是，在非核心城市仍然存在点状投资机会，深耕三四线城市的地方龙头企业在市场上展现出强大的生命力。

正如我们在划分一二三四线中观察到的，在四线城市很容易形成“一家独大”的格局。从三四线城市本土头部房企市占率来看，芜湖的伟星房产占当地25.3%的份额，哈尔滨的汇龙地产市占率达到23.4%，扬州的华建地产也占了22.5%的市场份额。

在三四线城市还有很多不为人熟的实力企业，这些地方企业凭借对本土市场的深刻理解和长期深耕，建立了难以撼动的市场地位，未来地方龙头也会越来越多。

规模房企要不要去这些市场？我打一个大的问号。对于大多数的规模房企，真的不要去。

地方龙头企业的成功多建立在多重优势之上，比如对本地消费者的深刻洞察、与地方政府的关系以及品牌认知等，这些优势都是外来企业难以在短期内复制。无论是规模房企绿城、中海宏洋在三四线城市的成功，还是地方龙头房企能够挣钱，不代表所有房企进入三四线都能顺利挣钱。

中国房地产未来的特色正在逐渐形成：不管是国资还是民企，更多的地方龙头正焕发更大的生命力，他们与全国性房企共存的格局将成为企业发展的新常态。

房地产发展新模式已浮出水面，行业从规模扩张转向以产品为王，企业经营逻辑也要加快转变。

具体到房企经营层面，这一转型集中体现为四大关键趋势：城市布局收缩驱动管理扁平化、“好房子”需求驱动房企运营体系全面提升、现房销售趋势倒逼房企向“快开发、强销售”的开发模式转变、非核心城市点状投资机会将孕育更多地方龙头。

2026年中国房地产才过半场，秉持长期主义、坚持精细化运营，才是房企穿越本轮周期的关键。

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