深圳2026年的第一个红利来了！

当市场的喧嚣归于平静，真正的需求才浮出水面。

回望2025年的深圳楼市，两个字最贴切：稳，闷。

曾经一房难求的狂热景象已然褪去，市场进入一种近乎冷静的理性期。购房者的心态也从“性价比”走向“质价比”：不只看价格，更看值不值。

然而，平静之下亦有结构性热潮：

上半年，深圳楼市调控政策以金融政策为主，交易保持一定活跃度，但整体仍处调整期，购房者观望情绪浓厚，需求释放节奏较为缓慢。

进入下半年，市场明显分化：

• 成交金额TOP1——深圳湾澐玺，顶豪强势领跑，以 成交约147亿稳居榜首， 这是深圳人对核心资产与品质生活的追逐；

• 成交套数 TOP1——山樾湾，则 是刚需力 量主导市场，成为普通家庭“上车安居”的首选出口，真实映射出民生层面的居住刚需。

为什么山樾湾能在众多商品房中脱颖而出？

在壹地产看来，关键在于它实现了一场政策与民生需求的共振。

2025年10月，南山安居房正式向轮候库外家庭开放申购，迅速点燃市场，其开库后申请家庭屡破千户，二&三队列约占95%，库外600多户家庭抓住机会上车，第二次开库销量更创下项目成交历史第二高。

值得注意 的是， 这种“开库”释放的 安居红利，在龙华即将开启； 但不同的是，龙华在安居商品房面向库外销售的数量的供应上远不及南山。

龙华当前仅此在售安居房项目——缙熙园，现已正式对库外家庭开放申请。 这意味着，继南山之后，龙华的安居窗口也已打开。

图源深圳住房和建设局

01.

安居房进入「绝版去化」期

“开库”是刚需上车的宝贵窗口

自2023年8月1日起，深圳已全面停止新增安居型商品房的规划建设和轮候申请受理。

这意味着，全市仅剩约 2万套存量房源 ， 卖一套少一套，进入“绝版去化”阶段。

面对市场的需求，政府选择主动“开闸”，政策门槛持续优化：

户籍放宽：从规定全家深户，变为仅要求主申请人为深圳户籍；

年龄条件：单身申请人年龄门槛，在“开库”后已从35岁以上，进一步延伸至第三队列满30岁即可申请。

这些调整，无一不是为那些真正在深圳奋斗、扎根的年轻人，推开了一扇更具现实意义的安家之门，用存量资源，托底真实居住需求，也是刚需留深的“最后红利”。

壹地产制图

据壹地产不完全统计，截至目前，全市已有7个项目官宣对轮候库外家庭“开库”。其中，缙熙园作为全市第三个、更是龙华区首个“开库”项目，意义尤为重大。

“首次”意味着窗口和先机。

龙华作为产业与 人口大区，长期积压着大量的刚需购买力。此次“全区首次”开库，是政策的一次重点倾斜，也是在存量 耗尽前，对龙华刚需的一次集中“补票”机会。

同时，价格“剪刀差”也极具吸引力。缙熙园均价约2.8万/㎡，与周边约4万/㎡左右的商品房形成显著价差，性价比突出。

数据仅供参考

值得注意的是，当前开放的是第二队列申购。一旦后续第三队列加入，申请人数将大幅增加，竞争势必更加激烈。

且 在全市存量中，龙华仅有 3个项目 ， 其中还有传言某项目将优先面向特定单位定向配售。随着 门槛降低、政策松动，龙华的安居上车机会愈发稀缺。

02.

“能买”or“值得买”？

两大维度看懂缙熙园

机会摆在面前，缙熙园是“能买”，还是“值得买”？

答案，藏在两个维度之中。

“ 首先，项目所在区位兼具产业高地+纯粹宜居双重优势，是龙华少有的“干净板块”。

在深圳，真正的稀缺不是土地，而是“不被稀释”的城市界面与资源浓度。

缙熙园所在的九龙山数字城，便是这样一个不可多得之地。

从城市高空俯瞰，就能发现该片区以高品质住宅、科研用地及生态绿地为主，无城中村、无工业污染，是龙华少有的“干净板块”。

这不仅保障了区域环境的纯粹性，更意味着资源投入的高度聚焦。

如今，这片“净地”上已经形成了千亿级数字经济生态圈：

华为、富士康、迈瑞医疗、华润三九、传音控股、硅谷动力、德国莱茵、转转集团、硅基仿生和思榕智能等全球头部企业环伺。去年成功出让的两宗地块，已明确用于建设柔性智能显示研发中心，以及布局A11机器人、可穿戴设备与智能装备产业。

人工智能、云计算、大数据等前沿产业加速集聚，“数字智造+生态科技”双轮驱动，片区目标直指粤港澳大湾区的智造中心。

区位示意图

产业聚人，配套留人。

根据规划，未来将有超20万高精尖人才汇聚于此工作与生活，形成强大的人才磁场与持续创新动能。

区域配套兑现也正在全面提速：

• 景悦路路网焕新升级，贯通南北，直通华为基地，并快速接驳主干道，直达福田；

• 大型商住综合体正在稳步建设，福城天虹购物中心、合正观澜汇广场等能满足日常生活所需；

• 教育方面更是幼-小-初-高四个教育阶段全覆盖，如项目旁边有一所九年制学校正在规划，周围聚集了行知学校、福城实验学校、龙华科技实验高级高中、深圳第二外国语学校等。（学区划分以当年教育局划分为准）

一个融合高知人群、高成长产业、高浓度配套的区域，正加速成型。

项目提供华为实景图

当“产业升级-人口流入-配套升级-资产增值”进入正向循环，缙熙园便占据了未来价值的核心。

“ 其次，从项目本体来看，打破刻板印象，安居房也能高品质。

在多数人印象中，安居房≈高容积率+筒子楼+牺牲舒适度。

但缙熙园彻底打破这一刻板认知。

对内——居住体验和品质堪比商品房。

先来看几个硬性指标——

布局上缙熙园采用四叶草布局，兼顾了功能性与美观性，这在安居房中难得一见；

容积率仅3.58，绿化率高达40%，先天自带低密宜居基因；

楼栋间距超45米，有效保障采光、通风与私密性；

采用“3梯8户”设计，算下来1梯2.6户的配置，无论是在普通商品房还是安居房上都很少见，在高效满足出行需求的同时，亦兼顾日常生活的舒适度。

这些指标即便放在当下主流商品房横向对比，也极具竞争力。

而数据背后，是对居住舒适度的深切考量，真正实现了从“有得住”到“住得好”的跨越。

在户型设计上，项目同样展现了深度的考量，建面约68–89㎡的2-3房，恪守实用主义原则，将需求融入设计细节。

68m²的2房，户型方正，两个卧室均带有飘窗，不仅提升采光与视野，后期可操作性高，真正做到了“少即是多”，在有限的空间内完成最多的生活功能。

89m²的3房，则进一步升级居住体验。动静分区合理，公私互不干扰。主卧进深超4米，尺度舒展，轻松容纳更多生活场景，私密性与舒适感兼备。

户型图（左右滑动）

对外——半山半城，环境天花板。

项目坐拥九龙山森林公园、茜坑水库等生态资源，推窗即是绿景推窗即见层叠绿意，出门便是林荫步道，是城市中难得享有的宁静与自然视野。

住在缙熙园，清晨被鸟鸣唤醒，傍晚伴落日归家，哪怕只是站在阳台远眺片刻，也能卸下整日的疲惫，收获一份难得的治愈。

茜坑水库实景图

值得一提的是，项目为精装交付，目前已是准现房状态，预计2026年3月即可交付，真正实现“省心、省时、即买即安心”。

样板间实景图；仅供参考（左右滑动）

03.

算清三笔账

看清安居房的真实价值

在当下市场，或许仍有人犹豫：安居房，还是一个值得的选择吗？

我们不妨跳出情绪，理性算清楚三笔关键账。

第一笔账：成本账

安居房最直接的优势是“总价低”，以更低的成本，获得同品质的生活、享受同区位的资源配套。

相应的首付和月供压力也大幅减轻，少了沉重的房贷压力，不仅有望摆脱“掏空六个钱包”的窘境，还能把省下的钱投入到自我成长、子女教育，甚至攒一笔家庭旅行基金。

以缙熙园为列：

建面约68m²户型，总价约184.7万起， 1.5成首付约为27.7万 ，商贷利率3.05%、30年贷款， 等额本息， 月供约6661.6元 ；

建面约89m²户型，总价约246.2万起， 1.5成首付约为36.9万 ，商贷利率3.05%、30年贷款， 等额本息， 月供约8880.7元；（注：测算取小数点后1位；具体测算价格以项目具体金额为准）

如果用公积金贷款，利率更低，月供还可进一步减少。

图源房贷计算器测算

买房，在于遮风挡雨，高总价的房源意味着压力倍增； 而安居房的出现，减下了压力，让日子过得更从容、生活更加幸福高质。

第二笔账：时间账

安居房在封闭期过后，补缴相关价款可取得完全产权，之后便可像普通商品房一样交易。

这意味着你既以低成本锁定资产，又保留了未来灵活变现或置换的权利。进可攻，退可守，时间完全站在你这边。

第三笔账：门槛账

从安居房的申请条件来看，正越来越贴近真正扎根深圳的青年人，无需拼学历、拼职称。

而更重要的是，留在深圳本身，就是一道高价值的“隐形门槛”。这里汇聚的教育、医疗、产业与创新资源，早已是无数城市难以企及的“软资产”。

如今的安居房，早已不是将就的选择。从社区规划到户型品质，正快速向商品房看齐。

它更像是深圳面向青年的一份安居保障，以可预见的低成本，锁定一份可预期的资产，换取一个可期待的未来。

在深圳，能安的下身，也能安的下心。

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