北京
文/深圳进深 严明会
星河地产，补齐了潭罗村旧改的最后一块拼图。
就在这几天，这个位于深圳龙华的旧改。
第四个住宅组团——星悦睿府，总平图迎来公示。
这个组团，是星河潭罗村旧改最小面积段的组团，面积最小75㎡。
容积率最高，达到9.38。而之前的三个组团，容积率在5.9-7.41。
同时最靠近布龙路，也是受噪音影响最大的组团。
星悦睿府，是星河潭罗村旧改的“三个之最”。
01
星悦睿府建设用地面积2.51万㎡，总建筑面积31.69万㎡。
计容积率建筑面积23.57万㎡。容积率达到9.38。
包括有住宅11.86万㎡，商业3.68万㎡，办公6.09万㎡，物业服务用房440㎡。
总户数1186户。
项目由五栋超高层住宅组成，最高48层，围合式布局。
分别为1栋一、二、三单元，以及1栋五、六单元。
1栋四单元则是办公。
这些住宅中，1栋二单元是一层五户设计。
其余的四栋住宅，则均是一层六户设计。
总结这个项目总平图的几个亮点：
1）小区规划了不少的商业。
而且这些商业，不少还打造有露台、装饰架构等；
比一般的底商，在打造、设计甚至后续的业态，都更为丰富。
2）中央园林挺大。
位于正门门楼两侧的住宅楼栋，有风雨连廊连接；
进来还有椭圆形架空绿化休闲；
此外，小区园林还打造有内天井、花池。
3）小区跟前面组团联系较为紧密。
作为潭罗村旧改最新一个组团，星悦睿府与前面三个组团星悦名庭、星悦云邸、星月尊府。
均打造有公共架空连廊连接，过街串巷较为方便。
当然，缺点则是：
超高层住宅、容积率达到9.38；
加上一层五户、一层六户设计，居住密度较大，舒适度有一定影响。
不过，这也是深圳旧改项目普遍存在的通病了。
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02
星河地产潭罗村旧改，更新单元用地面积13.36万㎡，其中开发建设用地面积7.77万㎡，规划体量53.72万㎡。
住宅地块共有四宗，前面三个组团分别为星悦云邸、星悦名庭、星悦尊府。
这几个项目，开发主体均为为深圳市星广源房地产开发有限公司，为星河地产旗下公司。
执行董事、总经理为李晓明。
这些组团中，星悦云邸2023年9月入市，规划1007户；
星悦名庭2025年6月入市，规划1469户。
不过，这两期产品，均有大量保障房和回迁房。
其中，星悦云邸可售商品房849套，星悦名庭可售商品房更只有70套。
星悦尊府，规划许可和总平图在今年1月公布，规划567户。不过目前尚未入市。
已入市的两个项目，星悦云邸已基本清盘。
星悦名庭至今网签去化46%，不到五成，并不理想。
这一次最新公布总平图的星悦睿府，破了该旧改的三个纪录。
首先，它是星河潭罗村旧改四个组团中容积率最高的。
前面的三个组团，星悦云邸5.9，星悦名庭7.3，星悦尊府7.41。
虽然都不算低，但星悦睿府却是四个组团中的容积率之最，达到9.38。
其次，产品面积最小。
星悦睿府户型面积段为75㎡、85㎡、100㎡、115㎡、126㎡。
而前面三个，星悦云邸主打面积94-124㎡，星悦名庭主打101㎡，星悦尊府则在88-115㎡。
另外，四个组团中，星悦睿府在位置上最靠近布龙路主干道，受交通噪音影响也是最大的。
后期项目噪音情况有待观察。
周边情况，项目直线距离地铁6号线阳台山东站三四百米。
附近还有大浪文化艺术中心和大浪体育中心。
不过楼盘所处，并不在核心区域。
目前，龙华大浪整体面貌还较差，项目周边多为城中村、工业厂房面貌，交通也比较拥挤。
相关公司：星河控股集团
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