2025产业园物业专项沙龙 | 新质浪潮·园区服务焕新之变

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导语

FOREWORD

“十五五”新质生产力浪潮奔涌，正深刻重塑产业发展的底层逻辑。对于承载着实体经济与创新火种的产业园区而言，物业服务正经历从“基础保障”到“生态赋能”的深层变革。

为探寻这一转型的清晰路径，2025年12月18日，由上海克而瑞信息技术有限公司主办的“新质浪潮·园区服务焕新之变”——2025产业园物业专项沙龙在深圳市南山区华侨城大厦27楼旷真律所成功举办。

活动汇聚了全国超50位产业园区运营方、头部物企高管、投资机构代表及法律专家，聚焦“非住业态服务如何借新质浪潮实现焕新”的核心命题。围绕服务升级、数智化应用、法律风控与生态共建，嘉宾们带来了从趋势研判、实战策略到投资视角的深度分享，为园区服务的未来图景勾勒出切实可行的行动路线。

嘉宾分享

PART ONE

马洪波：

产业园区正从“载体经济”转向“产业经济”

克而瑞不动产华南区域总经理马洪波先生以《新周期下深圳产业园发展趋势分享》为题，用“过去20年我们信奉‘宁可错了也不能错过’，未来20年则必须‘宁可错过也不能错了’。”的开场白，直指产业园区发展逻辑的深刻转折。

他指出，当前行业正面临房地产下行与产业复苏缓慢的双重周期叠加，直接导致市场供应过剩、租金下滑、空置率高企，行业竞争已进入“拼刺刀”的白热化阶段。过去依赖开发销售的“载体经济”模式已难以为继，产业园必须从传统的“收租”思维中彻底解放，向深度运营与价值共生的“产业经济”转型，重新定位为“产业基础设施”与“赋能平台”。

面对这一根本性转变，马洪波提出了未来价值创造的三大核心路径：向服务要价值，构建“基础+企业+产业”的多元服务体系；向资源要价值，深度绑定产业链、能源与政策等关键要素；向资本要价值，借助REITs等工具盘活资产。他强调，依赖资源与规模的红利时代已经终结，未来属于具备深度运营力、前瞻认知力与跨界资源整合力的团队。物业服务与园区运营企业必须完成从“空间管理者”到“产业生态共建者”的战略升级，方能在激烈竞争中构筑不可替代的壁垒

牟武：

园区服务焕新，从“四保”到深度赋能

克而瑞物管华南区域总经理牟武，以《产业园区服务的“焕新”之路：2025趋势、挑战与实践做法》为题，深入解析园区物业服务转型的紧迫性与可行路径。在新质生产力与物企升级双重驱动下，服务焕新已从“可选项”成为核心竞争力的“必答题”

当前行业面临四大结构性挑战：市场端租金下行、空置率攀升，近五成企业压缩物业预算，行业进入“存量争夺”；产品端困于“四保”服务，成本中心定位导致同质化严重；价格端甲方对成本敏感，“软性”服务遭削减，高附加值业务受挤压；渠道端业主自营趋势凸显，侵蚀传统业务边界。

对此，牟武以深圳天安云谷、国贸物业等标杆为例，指明破局方向：超越“四保”构建“全生命周期服务”体系，延伸至专精特新申报、上市规划等深度赋能领域，实现从成本中心到价值创造中心的转型。他强调，物业企业需“纵深优化基础服务，横向拓展服务边界”，以专业化服务构筑竞争优势。

张文隆：

从“空间管家”到“资本导演”

企生活运营有限公司张文隆副总裁，以《产业园区收购风险控制和投资机会》为题，带来融合投资逻辑与资产思维的深度分享。他指出，在这一新周期下，物业不再是从属角色，而是决定资产估值的关键变量。

转型升级绝非改行，而是基于“对空间的精细化运营，并向产业链上游延伸”这一核心能力。张总提出“四立五升”的实践框架：即立认知、资产、资源、风控；升思维、工具、整合力、团队与变现力。他特别警示，在参与收并购或包租等交易时，必须将产权瑕疵、经营权纠纷及清退风险的法律与商业审查置于首位，并坚守“买得便宜”的投资铁律。

最后，他呼吁物业管理者完成从“空间使用者”到 “资本导演”的角色蜕变，在认知与行动的统一中，主动把握存量市场价值重塑的机遇。

龚晨：

法律赋能商写物业回款

旷真律师事务所物业法律部部长龚晨，以《法律赋能商写物业运营与回款》为题，带来兼具策略性与实操性的分享。她指出，商写物业 “催费难” 核心症结是策略错配，而非客户恶意拖欠。

为此，龚晨提出 “分层决策” 框架：以“资产属性”（自持型/出售型）和“出租率”（满租≥80%、爬坡60%-80%、高危≤60%）为坐标轴，将项目划分为六个核心场景，每个场景都需匹配截然不同的运营策略与法律底线。

面对自持型物业以 “资产合伙人” 为核心，满租期推动 “机制化调价”，爬坡期 “博弈协同”，高危期启动 “止损保全”；面对出售型物业坚守 “秩序维护者” 定位，成熟阶段 “拒交即催、催后即诉”，爬坡期建公开减免制度，高危期精准打击闹事者。

龚晨将这套法律赋能的精髓总结为九字心法：“顺境谈价值，逆境谈规则，绝境谈底线。”她强调，物业费绝非“讨”来，而是通过匹配资产策略与法律工具，精准“换”来的。这要求物业企业必须超越单一归因思维，用系统性法律风控前置管理，实现从被动催缴到主动经营的跨越。

孟祥薇：

建筑安全治理需从“服务”到“治理”

深圳瑞捷总裁办主任兼既有建筑及存量运营事业部总经理孟祥薇围绕《既有建筑运营安全痛点及解决方案》，系统剖析建筑安全治理的挑战与破局之道。

数据揭示严峻现状：我国超35%房屋楼龄已超25年，因设施老化、违规作业等引发的火灾等事故，仅2025年前十个月就造成了巨大的人员伤亡与超过65亿元的直接财产损失。这不仅凸显了海量既有建筑普遍面临运维安全、消防及结构隐患，更意味着“合规”已从底线要求，升级为决定资产价值与运营资格的核心命脉。

对此，他提出从 “运营服务” 升级为 “运营治理”的核心思路：聚焦关键风险源，理清责任链、建立标准化体系，通过前期查验与科技手段实现风险前置，借助数字化工具达成安全治理可视、可控、可追溯。深圳瑞捷凭借四大核心服务能力，致力于为各类业态提供全周期既有建筑安全治理方案，助力实现绿色、智慧、可持续的资产运营。

结语

THE END

思想的交锋总能激荡出前行的火花。本次沙龙不仅是一次知识的密集输出，更是一次行业认知的集体升维。物业服务的边界正在被重新定义——它不仅是保障，更是赋能；不仅是成本，更是价值

沙龙虽已落幕，但探索永不止步。告别旧模式的红利，拥抱新周期的挑战，物业服务正站在从配角迈向主角的历史舞台。也希望未来能继续与所有行业同仁一道，以专业洞察连接实战智慧，共同推动产业园区迈向高质量、可持续的发展新纪元。