上海房价破发最狠的项目

　　上海市区，破发最为严重的项目，是哪一个？

　　实话说，我认为是位于西藏北路板块的次新房，中兴路一号。

　　2025年，中兴路一号的成交房源，几乎全部破发。

　　如今市区号称破发的小区，大部分还是考虑了持有成本，账面破发的并不多——几乎全部破发的更是独此一份。

　　而近期的成交中，基本相比于买入价都要打九折，单价甚至只有10w左右，这个价格甚至已经打破了当年新房的拿地价格。

　　一个内环内品质不错的次新房社区，为何会破发的如此严重？

　　聊起中兴路一号，就不得不说一下这个项目的传奇历史：

　　中兴路一号这个项目，在上海楼市、乃至全国楼市历史上，都是一个传奇——

　　而这个项目今天遇到的全部困境，也就始于这个传奇本身：

　　不断的为了填前面的坑，而创造出了新的坑。

　　我还记得2016年那会夏天8月，我还在房企上班，当时这块地成交消息传来，整个办公室都轰动了——

　　融信集团经过1个多小时的搏斗，溢价139%，击败了包括万科、融创、世茂等在内的17家房企及其联合体：

　　以110.1亿的总价，100315元/平方的直接单价，成为当时中国历史上的最贵地王——总价、单价都是历史最高。

　　其实地块的总价很容易靠面积大来抬高，500亩不够就800亩。

　　但是土地的单价记录其实很难打破，因为这个是实际衡量价值的标尺。

　　现实的情况也是：

　　直到8年后2024年，绿城溢价率30%，成交楼面价131045元/平的徐汇滨江地块，才打破了中兴路当年的记录，成为新的全国单价地王。

　　当然，10万出头只是表面上，这块地的实际成本更高：

　　熟悉上海土拍市场的朋友应该还记得，2021年之前上海土拍，地块都带着15%的自持和5%的保障性用房，中兴路地王也不例外。

　　扣除这20%，中兴路地王的实际楼面地价达到了121943元/平方米。

　　即便最低标准去建房子，保本售价也要接近15万，如果考虑到这块地拿地多年的资金成本，实际卖16w可能都是亏钱的。

　　当然，这块地王如今回望过去，就是15-16上海楼市火爆行情的情绪化产物：

　　本质上就是开发商激情上头，拿错地了。

　　把一块并不优质的项目，在市场最火的节点，炒到了天价，本身就是个坑。

　　而这种量级的地块，当时拿地的小民企融信自身是完全hold不住了。

　　为了填这个坑，不得不找来深耕中兴路片区的老大哥万科来入股操盘——

　　把坑，甩给了填坑能力更强的。

　　客观来说，当地价高到这种程度的时候，面对17年之后全面熄火的上海楼市，谁来操盘基本就是无计可施的。

　　最理想的状态，就是拖字决，和90年代的港资企业拿地一样。

　　不断拖到行情上涨到，10万地价都不算贵的时代，这个地自然解套。

　　不过这个方案对于资金实力有限的民企融信肯定是扛不住的，后面入股了的万科，作为上市公司也受不了。

　　那怎么办？万科只能剑走偏锋：

　　用一个“跨时代的产品”去想办法匹配全国地王的身价，尽可能多卖点价格，少亏一点。

　　于是，就有了如今中兴路一号，这个由建筑大师理查德罗杰斯设计的跨时代作品：

　　作为一个行业观察者，我们非常希望上海楼市能出现新产品带动整个楼市的产品力——

　　但是很显然，新产品不能完全脱离市场，那就只会成为楼市的异类。

　　而中兴路一号的问题，很大程度上就来自于此：

　　一个非常超前且跨时代的产品，生错了地段。

　　中兴路一号最大的问题，其实和普陀万里的中鹰黑森林有点像：

　　很牛的产品，因为生错了板块，显得不伦不类。

　　中兴路一号的这个产品，如果放在豪宅板块，那绝对是一个王炸，非常适合富二代们暂时过渡；

　　但是放在了西藏北路，就显得不伦不类——因为和主流中产的需求差距太大。

　　单纯从产品本身出发，中兴路一号本身就是豪宅的设计理念：

　　外立面是铝板+陶板+落地窗，设计极具创新，完全领先于大部分中产社区，甚至超越了部分豪宅；

　　而项目内部又配备了带泳池的高档会所，加上全面的管家式物业服务，可以说是妥妥的豪宅配置。

　　当然，争议比较大的地方，主要出在了产品内部的创新设计上。

　　中兴路一号所有楼体形状都是v字型，按照官方的说法是十字梁结构布局——

　　实话说说就是一个缺了一角的塔楼，只不是把纯朝北的那个角给刨下去了而已。

　　如今市场上并不是没有类似于塔楼的产品，因为只要是超高层其实本身都接近于塔楼。

　　只不过一般这种产品会尽可能把户型做大，让产品近似于一个普通住宅的南北通格局。

　　但是中兴路一号采用的就是纯办公楼式的分割办法——直接切方块搞出来了三梯五户的设计（图有点糊）。

　　这造成的后果就是：

　　1、私密性很差，一层楼五户人家。

　　2、没有一个南北通透的户型，都是切割出来的长方形户型，且边上的两个户型几乎都是朝北的，采光也很差。

　　3、由于户型都是切出来的方块，内部的布局也很怪。

　　除了下面这个双南的两房算是比较接近上海楼市的主流审美；

　　其他100平的户型都是一个卫生间的小两房产品，卧室很小，大部分空间给了客厅。

　　还有这个，完全就是给单身贵族准备的一房产品。

　　其实这个产品，如果说放到新天地，那么其实并不算怪，因为翠湖一二三期的小户型也谈不上格局多好。

　　但是中兴路一号的品质、质感、服务，在新天地却能最大程度的反映在溢价上面。

　　即便不是新天地，放在前滩，估计中兴路一号如今的市场地位也不会太差。

　　毕竟前滩板块内，鸽子笼设计、朝向奇怪的房子太多了，中兴路壹号的品质放在前滩，可能还是板块的标杆社区。

　　地缘的景观，甚至可以弥补产品朝向的缺点——

　　借用一句名言，景观大于朝向，只要你景观足够牛逼。

　　综合来看，中兴路一号，本身是一个享受型消费的产品设计。

　　而只有这些豪宅区域、或者前滩这种特殊的板块，是能找到愿意为了产品和品质买单的客群的。

　　但是，如果回归到西藏北路这个板块，就完全不同。

　　西藏北路是一个典型的中产定位的板块，由于商业、学区资源比较一般，大量的老破小夹在其中，甚至只能算是中产里比较刚需的板块。

　　我们一般称之为刚改——首次改善板块。

　　刚改群体的需求非常清晰——功能性、实用性第一，整体的消费习惯更多趋向于实用主义。

　　而中兴路壹号这个产品，对于中兴路一号的主流接盘侠们来说，是非常奇怪的、甚至可以说是极差的。

　　市场上，大家拿一千万买房子，主流选择其实就是100平左右的南北通透的三房两厅两卫户型。

　　不是说市场只允许这种标准户型存在，而是这至今为止都是最为符合主流中产家庭需求的产品，可以在功能性和面积之间做一个妥协：

　　在潮湿炎热的伤害，南北通和正朝南保证了家庭长期生活的舒适性；三房保证了家庭的生活功能性。

　　而中兴路一号这种房子，对于主流的中产家庭来说，首先户型就不过关——功能性、舒适性太差。

　　甚至，作为优势的大落地窗看起来十分洋气高端，而对于中产来说就是私密性极差的表现（不遮窗帘完全可以看进去）；

　　且中低区的景观实在一般。

　　而中兴路一号另一个亮点是牛逼的服务：

　　一房配一个阿姨、两房配两个，三房三个、四房四个阿姨，会所有漂亮的泳池和公共空间，定期举办业主聚会活动——听起来非常的海归。

　　但是这些东西其实和初级中产关系真的不大，且非常不实用：

　　再好的活动和私宴，我一年也参加不了几次；

　　我自己办的健身卡都不用，漂亮的泳池和我基本没关系。

　　我自己家都不会请阿姨上门打扫，你给我配两个阿姨更是没有必要。

　　但是你要收我14.98块的物业费，这个我非常在意——实在是太TM贵了。

　　房子不会卖，价格不好谈

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　　中兴路一号暴跌破发的原因，这就和顶楼、一楼的房子不好卖的原理是一样的：

　　假设有10个买家看房，可能只有一个人愿意看一下顶楼和底楼的房子，大部分人听到是顶底的，直接就选择不看了。

　　如果200组看房能让一套房子卖掉，普通的房子可能要半年，而顶底可能就要三到五倍的时间，想要快速卖掉就只能大降价。

　　对于中兴路板块的主要接盘侠来说：

　　大家选的是实用的中产定位房，中兴路壹号这个小区极度不实用，其实更像是个板块吉祥物，

　　除非为了满足好奇心，不然看都不会去看。

　　中兴路一号这个盘，之前每次开盘都会宣传业主圈层很高，大多都是海归，这其实就反映了项目的问题：

　　新房卖的时候，可以靠打广告、大规模营销产品力和服务去吸纳全市的购买力，因此可以把一堆刚刚海归、对上海楼市行情和产品都不太了解的买家吸引过来上车——

　　毕竟内环内、产品创新、看起来离陆家嘴很近，确实是个好项目。

　　但是到了二手房市场，买家就会非常的地缘化，就是周边那几公里的范围，再也没有新房时期的大范围营销去找小白；

　　扔到地缘的二手市场里，中兴路一号，可以说是毫无竞争力。

　　而且，从楼市的供应结构可以判断，中兴路一号还要继续破发。

　　中兴路一号所处的北上海，这几年又是新房的供应大户。

　　一方面，马上就要迎来新房的解禁，杨浦、虹口、闸北都有一批房龄解禁、产品更符合中产需求的房子要释放到市场上。

　　关键在于，这些项目的开盘价都比中兴路一号13万的开盘价格要低，对于中兴路一号无疑是正面冲击。

　　另一方面，北上海如今在售的这批新房，全面好房子化——转角飘窗、架空层、会所都已经普及。

　　曾经中兴路引以为傲的产品配置正在被这批新房逐渐追平——关键是大部分价格也没有超越中兴路一号，短期看由于市场不好，这些新房可能还要降价。

　　这里要提到这个小区的另外一个问题，层高太低——小户型层高2.6米，大户型层高2.7米。

　　现在的好房子，至少都是3米以上了。

　　这种情况下，曾经可能因为中兴路一号品质买单的群体也在被持续的分流。

　　未来几年，中兴路一号的房价和流通性表现可能会更加雪上加霜。

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　　中兴路一号这个小区唯一的优势，可能就是租金收益非常的高。

　　100平的两房，租金可以到2.5-3w的水平，2%-2.5%的租售比在市区众多一千多万的房子里面算是第一梯队。

　　这点其实不难理解——

　　高端租赁本身就是一个享受型的需求，主要客群是有闲有钱的富人群体年轻人。

　　到市中心足够方便、小区房子品质足够高、服务好就够了，而中兴路一号无疑是一个比高端服务式公寓更像公寓的项目，足以满足这批群体的需求。

　　但是这个优势能否长期保持，我并不是非常看好：

　　一方面，随着房龄老化，社区的产品品质优势会逐渐减弱——

　　转而是地段成为区域租金拖底的基石，这点中兴路一号不占优势。

　　另一方面，市区核心区的长租公寓正在连年变多，正在把高端租赁的价格打下来。

　　近期老写字楼改公寓的事情大家也都知道，比较典型的像黄浦开业的苏河美欣品质、服务都很优秀，两房不到2万块、且位置更好。

　　而市中心这样的项目未来越来越多，中兴路一号的租金，恐怕也难以长期维持高位。

　　选房真的是一件不能单纯因为颜值、品质买单的事情，具体还是要综合分析产品的市场站位，长期价值。

　　篇幅有限，具体如何选房，感兴趣的朋友可以线下参加我们周末的沙龙，当面聊聊选房问题。