广东
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楼市略为回暖，就有新晋发展商部署推出全新盘。
今天要说的这个新盘，故事起点就很有意思——它和影帝梁朝伟的一次投资有关。
2013年，梁朝伟以1500万购入红磡高山道的一个地铺。
多年后，财团为重建项目申请强拍，该铺位估值大幅缩水。
最终在2021年，梁朝伟以1350万沽出，持有7年，账面亏损150万离场。
图：香港经济日报
这个曾让影帝忍痛离场的旧楼地块，如今已被三位80后专业人士集资组成的新晋发展商TKS Limited收入囊中，花了近四年时间打磨，蜕变成一栋全新的现楼：
悦麓
项目提供83伙单位，涵盖开放式至一房，折后入场总价约324万港元起，在高成数按揭条件下，首付门槛约30多万港元。
话不多说，汤姆为你深度拆解这个位于红磡的务实派选择。
交通是巨大优势
悦麓坐落于红磡高山道，其交通便利性毋庸置疑。
项目步行约5-6分钟即可同时抵达两个港铁站：
· 何文田站（屯马线、观塘线）：名副其实的双线换乘枢纽。
· 土瓜湾站（屯马线）：同样举步可达。
图：MTR
这意味着什么？
从何文田站出发，2站到尖东，3站抵金钟，瞬间接入港岛核心商圈。
这种“双地铁站护航”的配置，对于依赖公共交通的上班族而言，是通勤效率的极大保障，也是租金稳定的基石。
新开发商的背景
买楼，尤其是新晋发展商的盘，背景一定要查清。
刚刚说到悦麓背后的TKS Limited，由三位80后专业人士组建，走的是“旧楼并购重建”的深耕路线。
他们先于2020年购入附近物业，再于2021年通过强拍，以约1.36亿港元统一了悦麓前身——一幢1958年旧楼的业权。
图：香港01
从收购、合并地皮到打磨成现楼，他们花了近四年时间。
对于新晋发展商，首个项目的口碑就是生命线，这种慢工出细活的态度，多少传递出他们希望站稳脚跟的决心。
为“上车”而生的户型
悦麓为单幢住宅项目，楼高约22层，每层规划4至5个单位，全盘合共提供83个住宅单位。
图：网络
项目主打中小型户型，单位实用面积约166至304呎，涵盖开放式及一房间隔，其中一房单位占整体供应逾八成。所有单位均采用开放式厨房设计，大部分户型同时配备露台及工作平台，实用性较高。
部分户型图
图：网络
标准单位共72伙，分布于6楼至23楼，实用面积介乎189至304呎，每户均设约22呎露台，普遍另附约16呎工作平台。
平台特色单位合共7伙，分别位于5楼A至E室，以及15楼B室和18楼A室，实用面积约166至291呎，平台面积由约47至364呎不等。
部分户型图
图：网络
天台单位数量极为罕有，仅设4伙，位处25楼A室及D室，实用面积约252至288呎，每户均设有约161至223呎天台，并另附22呎露台。
来看看示范单位：
图：网络
成熟的生活配套
项目享受的是红磡几十年积累下来的成熟生活氛围。
周边民生商店、特色食肆林立，项目地下及1楼也设有商铺，日常生活所需下楼即得，充满便利的烟火气。
图：明报
项目所属的小学校网为34网（何文田、土瓜湾一带）及35网（红磡、黄埔），是传统的优质校网。
中学属九龙城校区，区内名校林立，如协恩中学、香港培正中学等，为子女教育提供了高起点的平台。
而且悦麓紧邻香港理工大学及香港都会大学，形成了稳定的高知租客群体，为租赁市场提供了源源不断的生力军。
图：Polyu官网
价格与回报率
价格方面，项目首批价单提供两种付款方式。
其中选择“90天现金付款方案”可享受10%的价格优惠，折后总价约324.55万至614.43万港元，折后单价约15,988至22,104港元/呎。
图：Yahoo财经
目前入场门槛最低的单位为6楼A室，实用面积203呎（约18.9㎡），同时也是全盘总价及单价最低的房源。
针对资金实力较强的买家，开发商还设置了额外优惠政策：
一次性购买2至3套，可额外享受2%的“大宗购买折扣”；
若整层打包购入4套及以上一房单位，可再享3%的“整层购买优惠”，进一步压低整体购入成本，对投资型买家更为友好。
从投资测算角度看，以折后总价约324.55万港元的开放式单位为例，假设按揭成数80%、贷款年期30年、年利率约3%，首付约65万港元，月供约1.1万港元左右（具体以银行审批为准）。
租赁方面，参考红磡一带近期新盘及次新盘，小面积单位的租金单价普遍约50–75港元/呎。即便按相对保守的60港元/呎估算，约200呎左右的单位，月租金约1.2万港元，基本接近月供水平，具备实现“租金覆盖月供”的可能性。
对首置客而言：悦麓是用最低总价，进驻九龙核心区、享受双地铁和优质校网的珍贵入场券。
对投资者而言：它是一个基于现楼、租金回报清晰、有望实现“以租养贷”的小型现金流资产。
当然，你必须接受它的不完美：单幢式、无豪华会所（仅设200呎迷你住客会所）、不设车位、景观未必开阔。
但它的逻辑就在于，用极致务实的性价比，精准兑换那些最核心的居住与投资价值。
你会选择这种小而美的现金流资产，还是更倾向于配套齐全的大型社区？
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