上海中产板块，楼市全面起飞了！？

　　最近，上海楼市有一个非常积极的市场现象：

　　之前是众多刚需板块成交火爆，如今正式向中产板块蔓延：

　　最近这一两个月，不少中产小区“卖疯了”，结束了之前持续多个月的成交空窗期。

　　甚至部分小区最新的成交价相比于之前出现了一定程度的上涨。

　　这波行情能否长期持续吗？上海楼市会全面筑底吗？

　　最近很多中产社区都迎来了一波成交热潮，一些标杆社区的主力户型更是成交火热。

　　比如北蔡大华板块最近就是典型回暖的一个板块，上一周就网签了20套房子，成为最近的一个小高峰。

　　比较典型的案例就是北蔡大华的标杆社区，斐勒公园93平的两房户型，之前长期的挂牌价都在1000万以上。

　　但是自从2025年夏天中产市场全面遇冷以来，连续三个多月一套成交都没有。

　　而最近这个主力的两房户型就迎来了一轮热销：

　　之后过去一个月多月的时间，小区连续成交了9套两房。

　　当然，成交的火热也是因为，社区价格降到了合理位置：

　　行情的起点是一套暴降到800w出头的房源成交，直接拉开了这轮行情的成交序幕。

　　这九套成交房源除了一套高层带百平米露台的总价达到1025万，其他的总价大部分都是900万以内。

　　当然，好消息是：

　　随着低总价房源的快速去化，最近小区的成交价已经呈现了一定程度的回升。

　　最新一套成交的15楼两房成交总价920万，单价9.89万；

　　相比于之前成交的14楼同户型、且带五十万装修的房源，成交价足足高了五十万。

　　类似的情况也出现在了浦东最坚挺的中产社区——御桥，之前在11月份我写的文章中我就提到过：

　　当时因为房价太坚挺，一直御桥成交就比较一般。

　　比如万科金色城市的89平小三房户型，2025年上半年的行情价一直在800w+。

　　因此夏天的时候，六月、七月基本上就没有什么成交。

　　而到了十一之后，随着价格的补跌，中间楼层降到了700万出头，低区甚至只有500多万的价格水准——

　　成交也迎来了一波小高潮：

　　10-12月份，这个户型接连成交了十几套，只不过最低成交价已经掉到了成交价在660-680w上下。

　　但是随着低价房源的去化，1月份又有点卖不动了。

　　浦西比较典型的案例就是大宁和古美。

　　相信最近很多朋友都刷到过，大宁的静安府卖疯了。

　　这并不夸张，目前静安府的确是把高性价比的房子卖空了：

　　十一月单月成交14套，12月成交7套，十月份到目前成交了超过三十套，也是打破了之前夏天的空窗期。

　　当然价格也是大幅度补跌的：

　　之前小区买99平三房都要900w大多，中高区必然要1000w+。

　　但是十一月、十二月成交的房源大部分单价都在8.4-9万之间，整体跌了100w的水平。

　　目前小区的成交处于严重的震荡期：

　　既有19楼大三房成交单价9.5，也有6楼的成交价已经到了单价8.4万的水平。

　　古美的万源城系列也是如此：

　　最近三个个月万源城系列也是成交了几十套，相比于十一之前单月成交个位数的水平大幅度提升。

　　当然相对应的也是价格的大幅度补跌——

　　万源城尚郡12月成交了5套房源，整体的单价已经掉到了7.5w-7.8万，单套整体比上半年基本上跌了80-100万，买入门槛降到了650w。

　　万源城朗郡成交的几套房子，也是单价水平掉到了8w上下，相比于上半年都是100-150万单套的补跌。

　　案例还有很多，我不一一列举，但是市场成交的确很火热，价格也跌得厉害。

　　当然中产市场并不是全面火爆，还是出现了严重分化：

　　本轮热销行情主要集中在800-1200万总价的中产房源成交火爆；

　　1200万以上很多小区依然无人问津，部分市中心的老牌标杆社区大户型甚至近几个月都没有成交。

　　市场出现两极分化的原因，其实不复杂——

　　1、补跌是有数据和节奏的；

　　2、成交火热与否主要取决于板块是否购买力充裕。

　　之前我在写上海这些板块的二手房，为何卖爆了？一文分析刚需市场火爆的时候就说过成交火爆板块的原理：

　　1、从全市的补跌节奏来看，刚需房最不稀缺，自然是率先完成补跌。

　　2、只不过并不是所有的刚需板块都火起来，因为即便价格到位，也只有那些强产业外溢板块会火起来——

　　因为这些区域一直有大量观望的刚需购买力，价格到位了，自然是会全面入场。

　　而如今属于中产社区这轮行情，也是如此：

　　1、从节奏上，随着400-600万总价的社区全面补跌，补跌浪潮逐渐上移到了600万以上的刚改定位板块（首次改善、初级中产社区）。

　　而实际上本轮成交火爆的不仅仅是市区的中产板块。

　　部分近郊板块的大户型，总价700-800万的房源成交也不错。

　　比如徐泾的万科天空之城大三房户型，最近价格补跌后成交了很多套。

　　而之前刚需板块的火热，也一定程度让一些房东启动置换，对于中产板块的成交火热也有了一定的推动作用。

　　2、主流的中产社区自身都是六边形战士，天然有很强的客源基础：

　　地缘改善购买力+产业购买力+全市选盘的中产客群、以及部分考虑学区的家庭购买力。

　　这样的区域没成交，不代表没有客户，只是大家在等待价格的到位。

　　从实际的市场情况看，其实这些成交火爆的中产小区情况也非常类似：

　　小区内某个房东终于想通了，率先降价到“市场合理价”，官网的买家觉得也到位了，最终双方达成共识成交。

　　于是小区有了成交价的锚点，其他的房东开始调整价格，看房的客户纷纷开始入场，于是就掀起了这轮板块成交热潮。

　　房子不会卖，价格不好谈

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　　随着这一轮热销，市场又迎来了一轮阶段性的筑底：

　　很多类似的中产小区都把高性价比房源卖空了，短期又进入了一轮空窗期。

　　而当下，市场又到了那个拐点：

　　便宜的房子卖没了，当市场买家愿意为标准楼层、正常的价格买单的时候，市场就持续了止跌回稳。

　　但是如果继续大量抛盘、长期空窗、或者刚需房源持续下跌，那么大概率就只是阶段性的触底——后续还要下行。

　　而这种阶段性筑底，随后又继续下行的情况，在过去几年其实已经重复了不止一次。

　　只不过，我认为：

　　本轮阶段性的筑底，是比之前更加有韧性的。

　　1、首先本轮筑底是自下而上的，刚需拖底中产，而非中产提振刚需。

　　之前几轮都是中产率先上车买爆中产社区，而刚需社区跌跌不休；

　　如今这轮是刚需板块成交火热，推动置换链条的流通；

　　然后中产社区开始逐渐补跌，带动成交火热，整体的筑底更加健康且踏实。

　　2、全市房源挂牌量持续下降，房东心里预期好转不愿降价，市场预期转向明显，筑底不再是空谈。

　　贝壳内网挂牌量持续下降这已经是众所周知的现象，即便你再悲观也没要对抗数据的趋势。

　　综合来看，整体的市场正在向积极侧全面转向。

　　当然，这不是说市场会快速全面筑底——开头也提到了，按节奏来说，后面补跌-筑底-补跌-筑底的剧情会在更高总价的市场逐渐循环。

　　随着1500-2500，2500-5000的总价段全面筑底，豪宅社区的超高挂牌率全面下降，市场才能真正意义上的全面达到筑底。

　　因此今年的大节奏，就是想着全面筑底前行：

　　1、随着高总价标的的补跌，市场可能还会有些许震荡和补跌，毕竟豪宅下跌会一定程度影响下游的产品价格——但是也就是震荡而已。

　　同中产社区，小户型跌到8万一平快速成交，大户型10万一平卖不掉。

　　接下来的补跌是大户型跌到8.5万，是价值回归，而不是小户型只值6万也要继续降2万——之前我们就说过，大小户型不该有巨大的价差。

　　2、中产市场的震荡行情将会持续存在，直到市场全面筑底。

　　这个不难理解，隔一段时间出一批笋盘，直到市场全面止跌回稳。

　　市场即将开启长周期的震荡市场。

　　因此，今年，尤其是买入700-1200万改善房源的朋友，非常建议大家在市场上好好观望一下行情，择机入手：

　　因为这个总价段很特殊，是直接可以通过买房升阶的预算段：

　　从刚需社区，买入中产社区；

　　从郊区，买入市区；

　　从劣质资产，换成优质资产。

　　700-800万，是从刚需社区，跨入中产社区的门槛。

　　在2022年最火的时候，800万想买次新房，大概率也是要到外环旁边。

　　想要买入中环上这些典型的中产板块，1000万是一个门槛。

　　在当时，如果住的是500万的小区，想要换到1000万的中产小区，相差的可能不是一个阶层而是两个——先换到800万，再跨到1000万以上，正式进入中产市场。

　　而当下的补跌，直接让很多刚需家庭直接超凡入圣——买入了曾经跳起来都买不起的中产小区，相当于直接阶层跃迁。

　　而再往上，除非预算涨到2500万，那么买到的板块小区基本都是中产这范畴里，很难有大幅度的阶层提升。

　　如果你能买中产板块，买到中环，你还愿意买郊区刚需社区吗？

　　今年还会出现很多从刚需买到中产社区，跨阶层买房的机会，关键在于对于市场时机的把握——

　　机会来的时候，你要真的知道那是机会，别错过了。