谁还在关注城市更新

周一发布《大湾区城市更新及城中村改造政策汇编（202601版）》之后，我们对后台领取汇编资料的人员构成做了一些统计，其中开发商、金融与投资机构、施工单位、律所等服务机构四大类的人员构成比例分别约为30%、20%、40%、10%。

因项目投资端（开发商+投资机构）的人员占比太小，因此我们认为市场方面还是没有明显的信心回转信号。具体到城市方面，目前仅广州的城市更新热度稍好一些，深圳的城市更新接近停滞，不仅有“限高、限容积率”新规的影响，还存在存量项目即便通过纾困、不良处置、债务重组、破产重整来处理也很难盘活的尴尬处境。

开发商目前的信心不足主要是市场方面的问题，因城市更新、城中村改造的新规实施背景之下，项目实施主体基本都是央企和地方国企、城投平台，因此这些开发商、实施主体首要考虑的是项目投资是否会面临亏损风险（被追责）的问题，而目前房地产市场的结构性下行和项目收益预期的恶化，显然尚不足以支撑开发商的热情。

投资机构、金融机构对城市更新的观望甚至用脚投票态度则更为明显，尽管政策层面一直呼吁社会资本参与城市更新与城中村改造，但一些隐性壁垒问题还是很难破解。

从我们投资机构的角度来看，常见的情况主要有以下几种：

一是相比常规的土地招拍挂项目而言，城市更新项目信息不透明、规划调整不确定、决策流程不清晰、投资款退出路径不明确，尤其是项目的现金流平衡问题，靠卖房还是靠运营取得的现金流兑付前期投资，能不能卖的了或者能不能运营得好，现在已越来越难判断，这也使得我们这些社会资本难以进行投资方面的可靠性评估，甚至容易衍生对城市更新的系统性信任缺失问题；

二是对实施主体融资信用的不信任，尤其是城投平台市场化转型以及“退出政府融资平台功能”的问题，这意味着“城投信仰、刚兑、兜底”等传统预期的破灭，另外是对合作机制忠实执行与程序之外非正式规则的担忧，另外我们这些投资机构对退出路径中资产处置、司法重整等复杂程序的效率和公平性还有存疑心态。

如果将社会资本的范围扩大到所有民营房企等可能的参与方，那么问题就变成了——社会资本对“与谁合作、如何退出、风险何在”更加缺乏稳定预期，从而导致持币观望，市场活力也就无法有效激活。

就我们的业务经验而言，即便是单纯考虑纯财务类的投资，比如投资城市更新基金，那么“市场化出售、资产证券化、股权转让、长期持有与协议回购”等相结合的梯次化退出机制也必须提前明确，不然根本无法解决社会资本参与城市更新项目投资的后顾之忧（主要是投资款“退出难”的问题）。

我们在《城市更新要翻身了》一文中有提到过，自然资源部、住房城乡建设部1月20日联合发布了《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，其基本精神是“放权、松绑、创新”，针对性地解决城市更新存在的规划僵化、土地盘活难、产权关系复杂、报批报建流程繁琐等痛点难点，旨在为城市更新及低效土地、低效物业盘活提供一揽子解决方案，因此对于城市更新和城中村改造来说属于政策松绑，也就是重大利好。

党媒“求是网”继1月16日发布《住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹：高质量推进城市更新》一文后，1月20日继续发布了《高质量推进城市更新》，且1月25日还接着发布了《如何高质量推进城市更新？》一文，对城市更新的支持态度前所未有，从这个角度来看，未来的城市更新应该还是有非常广阔的前景，尤其是1月25日的文章中提到的“危旧房改造，自主更新、原拆原建，城中村改造”等关键词带来的业务想象空间。

为便于说明，我们将近两年中央层面关于城市更新的重点支持政策做了一些整理，以供同业人士参考，如有需要，欢迎读者添加小秘书 （微信号：yanjiuhui-1）或扫描下方二维码领取以下政策合集的PDF版本。

2021.8.30 住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》

2021.11.4 住建部《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》

2023.7.5 住建部《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30号）

2023.7.24 国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见

2024.5.6 财政部办公厅、住建部办公厅《关于开展城市更新示范工作的通知》（财办建〔2024〕24号）

2025.4.3 关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知（财办建〔2025〕11号）

2025.5.2 中共中央办公厅、国务院办公厅、《关于持续推进城市更新行动的意见》

2025.7.17 住房和城乡建设部办公厅关于印发城市更新规划编制导则的通知

2025.8.15 中共中央、 国务院《关于推动城市高质量发展的意见》

2026.1.20 自然资源部、住房城乡建设部《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（自然资发〔2025〕226号）

正在酝酿出台：《高质量推进城市更新的规划与用地政策指引（2025版）》及如何优化国土空间发展格局支持“十五五”高质量发展等政策文件