上海
年底了还被中介刷屏。
事情是浦东、静安、徐汇三区收购二手房做保障房，中国建设银行提供金融支持，各区公租房公司为收购主体。
2024年5月27日新政给了他们权限，企业可不限套数购买2000年前竣工、单套70㎡以内的小户型二手房用于职工租住。
大家把符合的二手房卖给他们，拿着钱可以购买本区的新房。
这个消息引发讨论，是因为影响范围太大。
卖方有影响，要考虑是不是等等再卖；
买方有影响，是不是老破小更难买了；
开发商有影响，是不是明年新房更好卖？
要理解这件事情的影响，就要先知道政策目的。
年底了都在熬夜写年终总结，还突然搞这么个新东西，显然非常迫切。
谁迫切？
二手房不急的，现在卖到飞起。
1月份二手房网签22834套，同比增长24.2%。
二手房挂牌量连续下滑。
急的是新房，是土拍。
全上海新房都卖不动了，2025年才卖了4万套。
土地不好卖了，连续两次土拍0溢价。
要不搞点大动作，甚至市区土地都可能降价。
上海市区土拍降价，最后的压舱石滚入大海，最后的信仰可就崩塌了。
只有新房卖得掉，开发商才有钱拿地。
今天出的这个政策就是帮大家去库存。
之前都是棚改去库存，现在棚户区都拆差不多了。
徐汇、黄浦这样的强区开始拆工人新村。
拆工人新村动辄几十亿几百亿，太贵了。
很多地方就推出了房票，先不给动迁户钱，给你一张房票。
你先拿着买了新房再说。
动迁还有一个问题，太难了，众口难调。
经常因为一些居民不同意动迁失败。
现在不要求你们都同意，愿意搬走的就搬走，房子做公租房。
不愿意搬走的，继续住着。
500户的小区，5户卖给公租房公司，其他居民无所谓。
50户、100户甚至200户做了公租房，剩下的居民会怎么想？
这个政策出来很多人不支持，主要是卖掉老破小他们也买不起新房。
相信领导们也知道，甚至测算过。
领导们也没指望大家都去买。
能买得起徐汇、静安新房的本来就是极少数。
上海二手房成交中，1500万以上的只有2%。
即使把他们动迁了，很多人也买不起本区新房。
这个政策的优势是，小区不限，直接把几百个小区中能买新房的梳理一遍。
这不比动迁捞鱼概率高？
动迁是撒一网，现在是撒几百网。
这个政策后面大概率也会优化。
房票刚出来时，也是只能定向购买本区新房。
慢慢的就放开了，全市新房都能买。
如果优化一下，大家可以把徐汇老破小卖给公租房公司，拿钱去买闵行、松江的新房。
这概率就大多了。
看二手房的数据，即使不救市，2026年也会止跌回稳。
二手房挂牌量持续下滑，低价房源即将出清，后面只能去买高价二手房或者新房，市场就恢复了。
但是趋势反转前，还是有些房东心态不稳，继续降价。
主要是信心不足。
现在区里下场收房，就是想帮你立即恢复信心。
区里划一个房价线，这个价格线下的房子我全收。
你不会怕建行没钱收了吧？
那房东还焦虑啥，反正你不买区里要。
价格线如果合理，房东信心立即恢复。
区里带着银行下场收房，也给了买方信心——这个价格可以买了。
这不是口号，是实打实的真金白银。
动迁的难处就是，如何确保动迁户、zf、开发商、银行都赚钱。
一方不赚钱你就搞不定。
这次政策也一样，一定是公租房公司、银行有信心赚钱，有信心给出房东满意价格。
否则年前搞这个干嘛。
公租房公司觉得能赚钱，是对租金回报率满意了。
银行觉得能赚钱，是觉得抵押物不会暴跌了。
房价不会暴跌，租金回报率满意，你一个购房者还等啥？
讲到这可能有人抬杠，公租房是福利房啊，不一定赚钱的。
你想多了，房地产最辉煌的年代，某些部门富得流油的年代，都没送你这福利。
现在都快揭不开锅了，你还要福利？
现在第一要务是找钱。
找多少钱？
至少是找回5万亿。
土拍收入少了4.5万亿，连同相关税收至少5万亿。
至今没任何方案可以填窟窿。
上海好点，2025年通过市区土拍保住了收入。
眼下这情况，2026年肯定下滑。
这个政策能实现止跌回稳吗？
没人知道。
唯一确定的是，我们要止跌回稳。
这个达不到目的，继续整呗。
创意是无穷的，手段是无穷的。
就说今天这事儿吧，2025年之前，谁知道还能这么搞？
上周沙龙很多客户问，为什么非得让居民救市。
因为只有居民可以救市啊。
都说居民负债率高，其实不高，有关部门负债才高。
因为居民有能力救市啊。
都说自己没钱，一拉数据，存款都在居民手里。
如果你负责救市，你会找谁去？
因为有救市空间啊。
全国房价下滑，上海房价下滑，稍微拉一拉，也不影响房住不炒。
上海很多地方已经降了50%，很多人不知道这是什么意思。
房价降了50%，意味着能接盘的人数至少翻5倍。
首付不降低的情况是翻五倍，首付再降了肯定在5倍以上。
多了5倍购买力，你说稍微拉一拉有没有空间？
房价降了50%，意味着再涨50%，也只是回到了最高点的75%。
房价比2022年低25%，很合理吧？
如果要回到2022年最高点，房价得翻倍。
你说这次空间大不大？
站在居民角度，抱怨的声音非常多。
社会有多割裂大家都懂，你不可能让所有人都满意。
你做什么都有人抱怨，什么都不做还是有人抱怨。
站在救市角度，如果是你，你会不会觉得上面是最优解？
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