上海老洋房精品酒店，为什么都消失了？

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开在梧桐区老洋房里的酒店，几乎都悄然离去了

前两天，一位留学海外许久的朋友难得回趟上海，点名要去梧桐区转转，最好能找个老洋房住几天。

“记得老徐汇洋房里有很多酒店，我之前还收藏过好几家，怎么现在都订不到了”，她打开booking的收藏列表，一串酒店几乎都显示已停业。

从早年的《安家》、《爱情神话》，到近些年爆火的《好东西》和《繁花》，以上海为基底的影视作品们少不了在老洋房取景，也吸引了不少游客想居住其中，品味沪上独特韵味。

而贝轩大公馆、隐居繁华·吴兴路公馆、首席公馆等老洋房酒店，早就引领上海精品酒店的潮流，实现我们对于“海派”的各种想象。

但它们却难以挺过时代冲刷，要么转让出手，要么停业荒废，最终都无声告别了。

顺着这些如雷贯耳的地址，我开始逐一探寻它们的动向。

Part 01

从“龚家花园”到三次流拍

昔舍·家宅

XI SHE Shanghai

去年八月，上海一栋老洋房1.5亿元起拍的事情上了热搜。

该洋房曾是《安家》电视剧的“龚家花园”取景地，令人玩味的是，剧集中的老洋房正好也是以1.5亿元出售，与现实进行一场跨越时间的呼应。

这栋房子位于愚园路，所属建筑群名为柳林别业，建造于1912年，曾经是多位名人故居。后于2015年被昔舍团队接手改造，成为一个多功能体验空间。

一楼可以举办各种小型的主题活动，同时也是昔舍的办公室；三楼被改造成为了三室两厅的客房，不少明星都在这里入住打卡过。

不过与电视剧结局不同，柳林别业并未拍卖成功，首拍0人报名，后续两次拍卖降至8299万元，仍无人竞拍。

而昔舍团队似乎也无力支撑，当前放出的房源信息中已经看不到“昔舍·家宅”的身影。而房源本身的租期到2029年才结束，这套老洋房将何去何从，还是个未知数。

Part 02

明星精品酒店变潮牌打卡地

○ 首席公馆酒店时期样貌

首席公馆

Mansion Hotel Shanghai

首先来到徐汇区新乐路82号，这里是“首席公馆”酒店的原址。

首席公馆建于1932年，由法国建筑师拉法尔设计，左右对称的西洋式建筑与中式庭院相结合，纯白色外立面与门庭很有辨识度。

它曾是杜月笙的公馆，上世纪黄金荣与杜月笙的合股公司办公楼也在这里。

其原先有30间客房，藏有300多件老物什，例如：红丝绒沙发旁、留声机、复古彩绘台灯、老式放映机、照相机等。

○ 首席公馆现状

在酒店停业后，首席公馆荒废了相当长一段时间，甚至被当成仓库堆放杂物。

直到2024年8月，服装品牌 Basement-FG 租下这栋洋房，外貌不变，内部则将一至二层打通改造为酷炫的潮流卖场。

而最为精华的五楼露台（原为套房和酒吧），去年开出西班牙餐厅 Atica（上图左1）。傍晚可以在露台小酌，一睹梧桐区的静谧繁华。

Part 03

贝家宅院化身荣府宴

贝轩大公馆

PEI Mansion Boutique Hotel

地处静安区南阳路170号的贝轩大公馆，或许是一众洋房里现状最好的——被新荣记拿下，改造为旗下最高规格餐厅“荣府宴”。

这座洋房前身是“金融巨子”贝祖诒的宅子，他的儿子是著名建筑师贝聿铭。

公馆内的花园复刻苏州园林，五角亭、狮子桥、太湖石一应俱全，据说这里每一块青石都是贝老亲自挑选。

在酒店时期，贝轩大公馆内有25间客房。每间房装配复古收音机、电子壁炉和黑框铁窗，流露浓厚海派气息。

最大的套房是原本的主人卧室，床前包裹着雕花古董灯箱，与木雕装饰相呼应，卫浴还放着着古董琉璃浴缸。

有趣的是，当时酒店的1、2楼正是上海第一家新荣记餐厅（2010年开业），主打全包房制高端台州菜，也是荣府宴的雏形。

尽管不再能居住，但荣府宴保留着贝轩大公馆的原始格局，各种家具也复原当初的海派韵味，保养情况甚至比当年更胜一筹。

Part 04

昔日罗莱夏朵成员

只留下餐厅营业

绅公馆

Le Sun Chine

老酒店控们可能记得，上海首个罗莱夏朵酒店成员是“绅公馆”——一栋位于华山路1220弄6号的英式洋房。

1916年，为庆祝联合抵制袁世凯的金融政策大获全胜，10余个银行家决定合伙在跑马场附近（现华山路）买地，并建立15栋洋房，其中6号洋房面积最大，是绅公馆的前身。

在酒店时期，绅公馆一楼是餐厅，客房分布在2至4层，根据房间墙纸颜色分为不同主题。最大的套房是原先主人的卧室，装修风格美轮美奂。

现在的绅公馆不对外开放酒店住宿，但楼下餐厅仍正常营业，招牌菜公馆红烧肉和老上海冰糕还保持十几年未变的老式口味。

Part 05

宝丽会馆至今空置

宝丽会馆

B’LaVii House

湖南路285号，宝丽会馆的大门仍然紧闭。这里曾是上海才女李秋君建造的儿童保育院，改开后一度成为当地居民的住所。

十几年前，来自台湾的欧先生看中了这套洋房花园别墅，与团队历时三年进行改造，终于造出一间海派精品酒店。

宝丽会馆规划有6种房型，共14间客房，面积均在40平方米起。房间分别以银杏、香樟、木棉、墨竹等植物命名，设计师因地制宜，依托建筑格局为每间房造出不同的特色。

可惜的是，酒店在2020年宣布停业，并由当红餐厅品牌乔尔卢布松旗下的 285 Le Jardin 接手，改造成一家很chill的小酒馆。

然而，餐厅也没能坚持多久，最终在2023年歇业，宝丽会馆至今也无新东西，一直处于空置状态。

Part 06

它还在静候新主人

御席公馆

Shanghai Imperial Palace Club

2019年，御席公馆悄无声息地暂停了酒店业务，这座位于建国西路上的法兰西风情洋房，就此陷入了沉睡。

御席公馆由四幢洋房组成，内部由木质壁板装饰，并镶嵌了金色线角，华丽的洛可可风格装饰体现出浓郁的十五世纪法国皇室审美。

2023年，高端餐饮品牌 The Gentle Feast君筵 曾入驻其中，但并未经营许久，于2024年无声退场。

目前，御席公馆正在对外招租，可继续作为餐厅或高端会所场地；实力雄厚的大佬也可将其买下，置办为收藏级的传世宅邸。

Part 07

为什么精品洋房酒店难持续？

至于洋房酒店为什么开不长久，甚至后续罕见该类型酒店开业，我们可以从以下几个方面一探究竟：

首先，老洋房改造为酒店，本就是件吃力不讨好的事情。

洋房们大多属于历史保护建筑，整体构造是不能动的，外立面要修旧如旧的，室内水电管道排线是要重头来过的……

并且，要让一栋百年老建筑符合现代酒店的消防、安防、隔音等标准，无异于难上加难。

在一系列限制条件和维护标准面前，改造成本就限制了洋房酒店的扩张。

其次，成本高得出奇，盈利效率却是同类最低。

老洋房本为家庭居住设计，适宜居住的房间数量少，即便通过改造，房间量通常只有10-30 间；

公共区域稀少零散，与会议、宴会等高毛利业务无缘，甚至有的酒店连餐饮都要精简，坪效远低于常规酒店；

体量小导致人力成本占比高，管家式服务虽契合定位，但一人服务几间房，边际成本难下降，加之采购、营销的规模优势全无，进一步压缩利润。

上述问题，从过往住客们的反馈中或许能略知一二。

“基础房型又小又暗，要住有阳台的房间价格得大几千”

“房间一直有股陈味，床品潮潮的。除了拍照好看，住起来一点也不舒服”

“服务没法和大品牌酒店相比，管家形同虚设，像个大民宿”……

最后，酒店资产最重要的“抗风险”功能也未能在老洋房酒店上体现（大部分洋房酒店为租赁）。

核心地段老洋房的租金或转让费极高，并且产权分割，租约期限较长，经营者难以自主调整业态，遇到市场环境波动只能硬扛到底。

这也是大部分洋房酒店最终黯然离场的原因，哪怕业内头部的隐居繁华集团，也在2020年关闭多数门面，只留下武康公馆一家分号。

而像马勒别墅、东湖宾馆、瑞金洲际酒店，背后有国企东湖集团托举，才能顺利穿越周期。

漫步在梧桐树荫下，拉毛围墙后的洋房们和百年前没什么变化，只是其中的住客们，不知已经换了多少拨。

老洋房酒店生于情怀，亦要为这些情怀买单。

你住过这些老洋房酒店吗？

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