豪掷236亿抢下马场地块 越秀拿下烫手山芋还是搭上发展快车？

2月15日，马年新年开工后第二天，提出十年“再造一个新广州”的广州开始开足马力抓经济。马场地块的拍卖就是广州重塑广州楼市的宣言，这块地一上来就吸引了亿万人的关注。

这场从早上开始拍卖，直至晚上才竞出结果，历经9小时的243轮的激烈争夺，最终越秀地产以236.0365亿元斩获这宗珠江新城核心绝版宝地。

马场地块的住宅地块楼面价85687元/㎡，为广州历史楼面价TOP1，总价为历史第二，仅次于亚运城地块的255亿元。

马场地价拍卖的落槌，也将是广州豪宅价格的新纪元，有人认为，广州豪宅的门槛将开启22万元时代，超级藏品时代即将来临。

而在众多业界专家眼中，越秀地产是为了“再造一个新广州”疯狂下注。

01

又一次保利越秀双雄会

马场地块位于珠江新城东区核心，是珠江新城最后一块大型待开发 “宝地”，处于珠江新城 — 金融城 — 琶洲 “黄金三角” 关键节点。

马场始建于1992年，曾是亚洲第二大赛马场，1999年，赛马场停业后转为汽车城、家居卖场低效业态。

2月25日，马场地块（1期地块）以186亿元总价出让，吸引了保利、越秀、珠实、招商、华润置地、广州城投、广州地铁、广州建筑等8家房企巨头竞相争夺。

而前来围观的吃瓜群众热情也十分高涨，超10万人围观，服务器一度崩了。

地块争夺可谓十分激烈，从上午10点开始报价至11点，已经有59轮报价，报价为198亿元、直逼200亿元。

经过激烈叫价竞争后，仅剩保利发展和越秀地产鏖战至最后，越秀地产每次出价后，保利发展都要等到最后时刻才加价，而越秀地产显然是志在必得，很快就出价，直至最后以236亿元的价格胜出。

马块地块住宅部分超8.56万元/平方米的成交楼面价，则刷新了广州纪录，超过2023年末海珠区琶洲西区地块（琶洲樾）7.57万元/平方米的价格。

地产大咖荟认为，越秀地产之所以至在必得，是因为2025年，保利发展在高端住宅市场上太过耀眼，得益于保利玥玺湾、保利华创都荟天珺、保利天曜等高价项目的贡献，2025年，保利发展在广州实现469.75亿元权益金额，542.66亿元全口径金额，一举将越秀地产全口径308.22亿的销售金额远远甩在身后。

如果这块地最终被保利发展拿下，那么珠江新城的高端住宅定价权将会牢牢掌握在手中。

反观越秀地产，2021-2023年，越秀地产超越保利发展，就是靠在豪宅市场上的发力，勇夺“广州一哥”。而2024年、2025年，保利发展转而在豪宅市场上发力，再次夺回“广州一哥”的宝座。

想要在广州市场再次夺回“一哥”宝座的越秀地产对于马场地块可谓志在必得。

正是因为这种心理，保利发展也不甘心让越秀地产轻易拿下马场地块，不断地抬价实际上也是一种竞争策略，如果能够拿下马场地块，就掌握珠江新城片区豪宅定价权，没有拿下，也为保利玥玺湾、保利华创都荟天珺、保利天曜等高价项目赢得很好的竞争氛围。

据专家测算，马场地块保本成本高达15.7万元/平方米，越秀地产或将为这个项目开出20万+以上的价格，这将为保利发展珠城两个豪宅的销售和定价都大有裨益。

这也是两家房企鏖战到最后一刻、不肯轻言收兵的重要原因。

02

下足血本誓夺“广州一哥”

为了重新夺回“广州一哥”宝座，越秀地产可谓下足了血本。

近两年，越秀地产亦不断加大在广州的投资力度，仅2025年就拿了9宗地，总地价106.16亿元，是唯一一家在广州拿地金额过百亿元的房企，占了广州全年涉宅用地成交金额的五分之一。

在总结2025年竞争对手保利发展之所以能够完胜越秀地产的原因，越秀地产认为，保利发展在豪宅市场上全面飘红是重要原因。

所以越秀地产不惜在马年一开始就花费236亿抢下马场地块，为其增添重夺“广州一哥”宝座的筹码。

同时，越秀地产也参与过马场地块的前期整理和开发，包括周边市政路、隧道、地下空间完善等，并配合进行地块征收。对于这块地的价值和后期如何发挥其城市价值，自然十分清晰。

从市场层面来看，马场1期地块作为2026年广州土地市场的“开年大戏”，竞拍时长及竞价轮数双双刷新历史，热度远超预期，显著推高了区域楼面地价预期，也将对后续市场走势产生重要影响。

豪宅市场向来是楼市的风向标，作为核心区的稀缺宅地，马场地块的出让对广州高端住宅市场及土地市场的信心提振有重要作用。

当然，马场地块的重新拍卖，意义远不只这些。马场地块原先是低效业态，逐渐与广州CBD核心区的发展定位脱节。此后，越秀地产作为一级土地开发商，配合政策将马场内的各商户逐渐清退，汽车城、马会家居、马会酒店等相继停业撤场。

作为“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角的最后一块拼图，马场也将结束低效用地状态，进入全新的发展转型阶段。

根据规划，马场地块将打造高端住宅+顶奢商业+甲级办公+文体公园+优质教育的全能综合体。

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严苛的配建要求

越秀地产疯狂下注马场地块，为下一个十年“再造新广州”，做好硬脊梁，但马场地块对越秀地产是福是祸尚难预料。

2026年，越秀地产是凭借着这个地块走上逆袭之旅，超越保利发展，重新冲上一哥王座；还是被这块地严苛的配建要求拖累呢？

马年开工第一天，广东省高质量发展大会上，广州就提出十年再造一个新广州的目标，第二天就拍卖马场地块，显然广州对于马场地块寄予了厚望，希望其尽快发展成为高效用地块。

因而，马场地块出让条件设定了极为严苛的配建要求，旨在打造“国际消费中心城市”的标杆项目。这些要求远超普通商业地块，主要集中在‌高端商业引入、自持运营、公共配套、历史保护与生态融合‌等方面。

根据拍卖条件，核心配建要求有：

‌必须引入顶级商业运营商并实现高销售业绩，广州点名要求引进北京SKP（北京华联旗下的全球顶级奢侈品百货品牌），并且要求该高端百货项目在建成运营后的‌6年内，累计销售额不得低于300亿元人民币‌。这一指标直接与土地出让条件挂钩，未达标将面临违约风险。

越秀地产在做马场土地一级整理的时候就已经在和北京SKP接触，引进应该难度不大，但是建成运营6年内，累计销售额不低300亿，相当于平均每年50亿元的销售额，这对于越秀地产来说，将是不小的挑战。

第二个要求也十分苛刻，‌强制建设并自持高端酒店及公寓。必须在地块内建设一家‌计算容积率建筑面积不低于45,000平方米的国际知名五星级酒店‌，并配套建设同品牌的酒店式公寓‌，而且要求该酒店及公寓在运营6年内的累计经营产值不得低于20亿元，项目建成后，‌所有商业和商务物业（约20.9万平方米）必须由开发商全自持‌，持有年限与土地出让年限一致，不得出售或分割转让。

这不仅考验越秀地产的酒店运营能力，而且考验其资金压力。目前天河区内，就有十余家五星级酒店，其竞争压力不小。

同时，拍卖要求开发商总投资额不低于60亿，且要求马场地块商业和住宅同步建设，以缩短开发周期，避免烂尾风险。

另外还要求开发商需承诺长期持有核心商业资产，不得散售；并设定最低年度税收贡献额，未达标时需补足差额或接受处罚。

从前期的土地整理开始，越秀地产就对马场地块志在必得。普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓认为，在本次土拍鏖战的最后几个小时，越秀地产几乎每次都在对手出价之后立刻加价回应，所用时长不超一分钟，充分显示其有备而来，信心满满。至于本次土拍所附加的严苛条件，例如高端商业和酒店的引入，相信其早已在拍地之前已和相关主体达成合作意向。拿下马场地块，意味着未来一段时间广州楼市仍是越秀、保利双雄争霸的格局，第一之争悬念继续。

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