手握上千套滞销房源，这家上海房企要拼了…

春节过后，上海楼市迎来“沪七条”新政，外环内限购门槛大幅放宽，市场信心明显回暖。

市场很快作出反应，看房热度回暖，信心有所恢复。

只是，暖意大多集中在核心板块，外环外不少区域反而陷入更深的调整，去化难、库存高、需求冷等问题层层叠加。

在这场“远郊寒冬”中，奉贤区属国企奉发集团格外受市场关注。

一方面，是因为它旗下多个项目历经三年仍难去化，滞销房源超1000套；

另一方面，其推出的“以旧换新”模式，在当前市场环境下非常具有探索意义。

冰与火之间，既有现实之下的困境，也有主动破局的努力。今天，总爷就来聊聊这家本土国企的进与退。

01

千套库存压顶，奉贤地主之困

奉发集团在奉贤的地位，有点类似于“大地主”。

前些年，它拿下多个地块，雄心勃勃地打造奉发云邸、云境、贤荟悦邸等多个住宅项目。

然而三年过去了，这些曾经的“土地储备”变成了“库存压力”。

曾经的“明星盘”奉发云境，2023年首开248 套房源3小时售罄，劲销9亿+，成为奉贤首个触发积分制的楼盘，被誉为“南上海轨交红盘”。根据网上房地产数据，截至3月2日之前房源还有23套可售。

看着还不错，但它的二期奉发云境PRO就没这么幸运了。二期2023年10月推出672套房源，认购率暴跌至18%，仅收到126组意向认购。

至今，还有448套压仓，去化率仅33.2%。

与奉发云境二期相比，奉发其他项目的去化表现更不理想。

奉发左岸晶邸，2023年7月推出304套，目前131套可售，去化率不足五成。

奉发右岸晶邸，2023年12月首开至今累计推出353套，206套待售，去化率仅41.6%。

奉发贤荟悦邸2023年6月首开至今累计推出496套，目前可售数量达378套，去化率惨淡到仅24% 。

把这几个项目加起来，奉发集团手里积压的房源，早已超过1200套。

这些可不是刚拿地的期房，很多是卖了一至三年的老面孔。在产品更新换代如此快的今天，这种长期库存的去化难度只会越来越大，奉发要加油了。

02

交付难题待解，品质需要提升

如果说滞销可能是因为市场周期，那么品质的挑战则是对信任的反噬。

2026年对于奉发而言，是多个项目的“交付大年”，但不少业主在预看房时，提出了不少关于品质意见。

奉发右岸晶邸电梯厅只有一楼贴瓷砖，其他楼层刮的大白墙，与销售时的展示标准天差地别，公区疑似存在渗漏痕迹，墙面还有空鼓现象。

室内的施工精度也有很大提升空间，就拿窗框来说，有业主反馈样板间里用的是平框窗，但实际交付是凸出来的，影响美观度。

同为待交付项目的奉发・贤荟悦邸，也被反映墙砖地砖破损、公区门洞混凝土开裂等问题。

而这种品质细节上的问题，不是偶发事件，而是形成了多盘蔓延的态势。

2025年1月刚交付的奉发左岸晶邸，交房仅半年地下车库就成“霉菌培养皿”，地面常年潮湿积水，通风管道、吊顶布满黑褐色霉斑。

业主担心，长期的高湿度不仅影响人体健康，还会腐蚀汽车金属部件。

面对业主的投诉，开发商和物业将责任甩给黄梅天，采用增加抽湿机、加强清扫的方式应对，后来迫于舆论压力，才承诺联合参建单位排查整改。

更早之前，奉发云境还因施工图审查违规被官方罚款，让业主对项目建造质量心生疑虑。

从宣传册上的“精工细作”，到实景中的“粗制滥造”，从施工违规到交付瑕疵，可以看出，奉发在快速布局的过程中，产品力、品控体系仍有提升空间。

03

经营包袱不小，探索以旧换新

从奉发2025年债券中期报告来看，住宅板块依然是集团业绩的“包袱”。

报告期内，房地产业务毛利率为-14.41%，不仅没有贡献利润，反而在持续侵蚀整体盈利能力。

今年1月，奉发集团率先推出商品房 “以旧换新” 模式，计划收购50套指定区域的老旧二手房，帮业主置换旗下新房，成为上海首个落地该模式的区属国企。

这个模式一经推出便引发关注，收到 104组意向报名，50组家庭完成登记。

从落地效果来看，“以旧换新”首单签约后，后续进度比较慢。房屋的置换范围限制严格，房子必须位于航南公路、上海绕城高速、沪金高速、沪杭公路围合的区域内。

更重要的是，卖旧房的钱，只能定向购买奉发旗下的楼盘。

这就尴尬了，对于改善型客户来说，他们想要的“好房子”，是能真正提升生活品质的房子，而不是从一个老旧小区，换到另一个品质一般、同样远离市中心的小区。

04

攻坚战进行时，全力突围去化

作为2015年成立的区属投控型国企，奉发集团集 “融、投、建、管、运” 于一体，业务涵盖工程建设、房地产开发、市政设施、公租房运营等多个板块。

多年来，它深度参与了奉发宝龙广场、东方美谷JW万豪酒店等地标项目的建设，在本地积累了深厚的资源和口碑。

面对上千套房源的去化压力，奉发集团也在积极寻找破局之道。

2023年底，朱文忠出任集团党委书记、董事长。

生于1974年，从奉贤房地产物业公司基层起步，历任奉贤区房管局副局长、金海社区党工委委员、办事处副主任，奉贤区金海社区二级调研员，对奉贤的城市发展和房地产市场有着深刻理解。

与他搭档的总经理项春，生于1975年，同样非常熟悉区域经济和企业运营。

两位本土成长的管理者，为奉发集团带来了务实稳健的经营思路。

2月2日的工作总结会上，朱文忠提出要“在房产去化、项目建设、业务转型、民生服务、风险防控等领域开展攻坚行动”。

项春也强调，2026年要“全力稳住业务基本盘，聚焦攻坚房产去化”。

相信这两位经验丰富并且背景优秀的管理人才，能够带领奉发走出目前的地产市场困境，找到新的发展机遇。

奉发的挑战其实是上海外环外楼市的一个缩影，当核心区放松限购，虹吸效应加剧，产品力不够强的房子，去化压力会更大 。

无论是国企还是民企，只有努力把产品做扎实、把口碑立起来，才是穿越周期的长久之计。

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