首钢猛点得房率buff丨总图

01

到目前为止，今年亮相最快的项目，无疑是首钢璟瑞长安。

2月3日，拿地当天公布案名。

2月12日，拿地10天后规划方案公示。

之所以能有这么快的速度：

一方面是因为，这块地本来就是因为首钢地产要拿才被摆上货架。

甚至被发现，在地块最终成交之前，首钢地产就针对地块发布过两次招标计划。

另一方面则是，这次首钢地产的产品倾向还是安全和求稳。

除了猛点得房率buff之外，没有做太多的突破和死磕，节省了不少时间。

02

实际上，在研究璟瑞长安的总图之前，大家更需要关注的，是一份土拍时公布的多规文件。

里面有几个条款，是专门针对璟瑞长安的城市设计引导要求。

之所有这样的要求，官方说法是，地块位置特殊，所以要格外注意整体风貌形象。

大家来看，璟瑞长安的位置，在首钢遗址公园内部。

跟一直蝉联石景山销冠的元玺，在同一个区位之内，论地段和配套资源的话，妥妥能拿一个高分项。

并且，南侧不远就是长安街西沿线，未来在首钢大桥上往北看，很可能就会看到璟瑞长安的楼栋。

这么说的话，确实应该注意整体风貌形象。

不过，对璟瑞长安具体方案影响更大的，应该是地块北侧的工业遗存煤仓。

很多人可能不知道，煤仓作为工业遗址，后来的建筑是要为它让步的。

所以，地块出让的多规文件，对地块的沿街界面、天际轮廓线，甚至建筑立面造型，都做了明确的要求。

可以说，这三类要求，几乎决定了璟瑞长安当下的规划表现。

整份设计要求不长，大概不到300字，大家有时间可以慢慢逐字阅读一下。

如果比较着急，就只看退距和限高条款就行了：

第一就是退距。

由于遗存煤仓的存在，规划要求地块北侧用地红线退距不小于8米。

并且建筑布局与煤仓南侧的距离不小于40米。

除此之外，还要求项目北侧沿街面要形成具有一定开放性和通透性的公共空间。

这部分，表姐仔仔细细核对了，首钢地产绝对是一丝不苟地达成了规划要求。

所以，大家就能理解，璟瑞长安2号楼和3号楼北侧，为何要预留这么大一片绿地。

北侧的人行出入口，为何又要做如此巨大的内凹处理。

目前从公示总图上，完全看不出北侧的绿地后期有没有预留景观打造的可能性。

还是说单纯就作为退线绿地来处理。

表姐粗略测量了一下，那是大约1500㎡的绿化空间，如果就这么浪费了，着实有些可惜。

并且，这样的设计，对整体进深原本就不宽裕的地块来说，也无疑是巨大的浪费。

以至于南侧的7号楼和6号楼，几乎都直接贴在机械厂路上了。

而这也直接导致了另外一个问题：

对限高的挖掘不足。

03

我们先来看一下，多规是如何要求天际轮廓线的吧：

第一，要求建筑高度北排限高35米，其余区域限高45米；

第二，遵循南高北低的原则，与工业遗存煤仓共同形成起伏、优美、富有韵律的天际线。

但细看璟瑞长安的总图，就会发现：

璟瑞长安这次对于地块限高的挖掘，不说完全放弃，但也没有利用到极致。

除了地块北排35米的限高用到了33.45米，其余部分45米的限高，几乎未做深入挖掘。

尤其是南侧的几个楼栋，45米的限高只用了30米上下。

如此大比例的放弃限高的挖掘，这在行业内还是比较少见的。

引导规范建议遵循南高北低的原则，首钢地产也选择性地给忽视了：社区排布依然是北高南低。

但并非是首钢地产不想，而是在北侧退距了8米之后，楼间距受到了严重的挤压。

挖掘限高带来的时间成本和实际收益，反而不如直接放弃，直接把所有Buff点在最直接也最安全的：

提高得房率上。

所以，你会发现，璟瑞长安所有的楼栋，都是一梯两户的梯户比设计。

即便限高还有空间，也故意把控不做12层的小高。

因为楼高一旦到12层，就必须设置两部电梯，而这，常常意味着得房率的损失。

除此之外，璟瑞长安还把5号楼、7号楼的楼层，控制在了10层以下。

这样做的目的，也是为了节省电梯间和公摊面积，可以进一步拉高得房率。

据团队设计师分析，璟瑞长安这次的得房率应该会超过100%。

几乎算得上是石景山新房的天花板。

不得不说，这确实非常安全，并且客户认同率非常高的一张牌。

04

除此之外，璟瑞长安的户型分布预测，也是非常安全的一张牌。

92㎡户型占比70%，补充108㎡户型和121㎡户型。

几乎避开了与同区位直接竞品元玺的正面冲突。

表姐查了下，璟瑞长安110㎡面积以下户型占绝对主力的户型配置，几乎避开区域内大部分的新房项目。

户型面积赠送上，南侧阳台+北侧阳台+侧边飘窗三件套，几乎能送的都送了。

当然，表姐也给大家做了户型及赠送预测。

这是92㎡边户预测，经典的南向两面宽设计，边户带大转角采光餐客厅。

4.2米+的餐客厅面宽，在92㎡面积段，非常给力。

南北向的阳台拓展，进深大概1.8米，这也是目前城六区少有的拓展尺度了。

所以，算下来，92㎡边户的拓展赠送面积，大约在14㎡左右。

108㎡户型，是经典的南向三面宽户型。

拓展尺度同样很给力，整体赠送面积约16㎡左右。

121㎡四居边户，更是有点超出表姐预期。

不仅仅是因为超18㎡的赠送拓展，还是因为南向5米宽的餐客厅尺度。

要知道，这可是121㎡面积段。

隔壁瑞X里，131㎡四居户型，餐客厅面宽是4.2米。

当然，4.2米的餐客厅尺度绝对够用，但跟璟瑞长安比起来，还是差了点意思。

这个就是怕比较，一比较就知道谁更好了。

05

不过，璟瑞长安还是存在一些可以提升的小细节，仅供首钢地产的领导们参考。

有一些应该是设计师笔误。

比如，6号楼10层的建筑高度，设计师标注是29.85米，这个建筑高度，应该不满足最新住宅规范要求层高。

再比如，整个总图都没标注楼栋到底是南入户还是北入户，只能靠园路的布局来推测，应当是设计师忘记标注了。

还有一些，则是需要时间细致打磨的部分。

比如，项目的配电室，是不是可以放在地下？以便西侧的外部景观更好地引入园区内？

北侧车库出入口与主楼之间的留下的缝隙，是不是还存在优化的空间？以避免留下卫生死角？

再比如，东侧的车库出入口，是不是可以与消防出入口合并，这样对3号楼的影响会更小一些。

又比如，5号楼与7号楼，户型面宽是不是仍有挖掘余地。

而3号楼和5号是不是也能做到北入户，来减少首层的变异户型？

另外，对于项目外部环境的利用，表姐也有一些额外的想法。

就比如引发璟瑞长安主入口内凹的工业遗存煤仓。

璟瑞长安当下的处理方式，也不错，但还是存在一些对视的影响。

那如果我们大胆想象一下：

将4号楼东西两个单元，向两侧挪一下，彻底避开与入口廊架的对视呢？

这样一来，还可以结合煤仓秀场打造一条贯通南北的景观廊道。

不过，这些只是表姐的一点想法，后期是否能落地，还需要大量的测算和优化。

就比如，4号楼是不是可以用满45米的限高。

两梯两户虽然会损失一些得房率，但上下楼的舒适度，却比一梯两户要强出一倍。

这个调整不用花费多大力气，但没想通璟瑞长安为什么没做。

06

表姐能感觉到的是，璟瑞长安这次的产品思路，依然是在既有的框架里，在寻找相对确定和安全的最大公约数。

所以4号楼楼王没有突破12层；

整个社区规划与首钢的结合，也没有采用更大胆和前卫的方案；

甚至连配电室，都老老实实放在了地上。

这或许和首钢地产的基因有关：

生产工作，安全第一；

只能成功，不能失败。销冠100

本文只针对璟瑞长安公示总图进行分析，仅供参考，不构成投资及购买建议，具体数据或有误差，最终以项目官方信息为准。

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