新政下的城市更新项目怎么做

作为存量开发的标杆城市，深圳城市更新领域近期动态频繁。2月聚焦全市存量更新项目的落地推进，并启动“百个城市更新项目攻坚行动”；3月深圳市政府与中交集团签署进一步深化全面合作协议，聚焦城市更新，为城市更新引入央企资源新活力。政策层面，深圳市住房和建设局与深圳市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（深建规〔2026〕3号，以下简称“《通知》”），针对未完成规划审批的项目，从土地、规划、成本、资金四大维度为存量项目 “减负松绑”。这一系列动作清晰勾勒出深圳城市更新“政府主导、盘活存量、政策赋能、项目攻坚” 的核心基调，市场也普遍认为这是深圳城市更新存量项目盘活的又一重磅政策。

我们认为，本次新政也算是基于深圳城市更新发展现状的精准施策，与百个攻坚项目的推进需求契合。但在实际执行实操层面、从存量城市更新长期发展维度看，仍存在政策执行偏差、市场主体差异化、规划衔接不畅等潜在问题，如何在 “松绑”与 “约束”之间找到平衡，是否能真正让项目“盘活”，我们也拭目以待。

一、新政深度解读：四大核心举措

（一）土地移交率灵活核定：从“固定比例”到“基准底线+灵活调整”

《通知》允许在规划阶段灵活核定土地移交率，且无需履行计划调整程序。此前，龙岗区已在今年1月发布公告对已列计划未批规划的城市更新单元计划进行调整，松绑公共利益用地要求，按基准土地移交用地面积落实，原则上不超过35%。新政将此前龙岗区等局部“松绑”举措上升为全市统一政策，给予未过专规项目更大的规划弹性，降低因过高土地贡献导致的开发困难，同时加速项目规划审批。对于百个攻坚项目中未过专规的项目，这一举措直接降低了因过高土地贡献导致的开发经济可行性不足问题，同时省去计划调整的繁琐流程，大幅缩短规划审批周期，让项目能更快进入实施阶段。

图：土地移交率计算公式

（二）保障房配建优化：取消强制配建，直击混合社区痛点

取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房。从开发商的角度，能在符合新国标要求去提高可售物业比例，并直接砍掉保障房建设成本，加速回血。新政并未弱化保障房供给，而是将供给主体从“开发企业配建”转向“政府统筹、多元供给”，特别提到的通过收购、盘活存量房屋的方式供应保障房，亦有利于消化深圳楼市既有库存。

另外是单纯从商品房购房者对于“居住不纯粹”这一现实痛点来看，取消保障房强制配建可能会解决混合社区价值割裂问题，契合商品房购房者核心诉求，让购房者的居住体验和资产价值得到保障。

（三）“清调供”项目规划局部调整：一项目一策，破解规划不合理难题

对采用“清调供”方式盘活的存量城市更新项目，《通知》提供两种规划编制路径：一是重新编制规划，按本次新规执行；二是局部调整已批规划，调整部分执行新政，未调整部分按已批规划执行，土地移交率按整体统一核算。这项举措，是通过调整高价值地块产生的收益，来平衡低价值地块的建设成本。过去项目已批的占比过高、难去化的商业指标也有机会调整为可销售的住宅。针对“清调供”工作实施指引的相关内容可以参考西政资本过往推文《城市更新要翻身了》。

（四）组合拳：预期管理+金融支持+项目重整，破解博弈与资金双难题

政府搭建协商平台出面降低各方预期，参照土地整备、房屋征收补偿标准协商确定补偿标准，避免长期拉锯。同时鼓励烂尾、停滞项目通过信贷、并购贷、资产重组、破产重整等工具化解资金链和债务死结。从我们业务实操动向而言，当地银行已经“嗅到”了政策新风向，对城市更新项目的信贷操作意愿也开始松动。

二、市场主体应对策略与布局

总的来说，不同类型项目有以下几类应对策略：

（一）未过专规审批的攻坚项目：抢抓窗口期，优化规划指标，夯实经济可行性

对于未过专规审批的项目，比如包括福田南天电力、龙华国润电器等大量工业区、旧村更新项目。若项目本体在区位、拆迁进度、债权债务关系等方面具备一定优势，应抓住此次政策窗口期：一是组织专业团队，结合新政要求重新测算土地移交率灵活核定、取消保障房配建后的项目开发成本、收益空间和现金流，确保项目具备扎实的经济可行性；二是主动与辖区政府、规自部门沟通，在满足配套承载能力的前提下，争取最优的土地移交率和规划指标，最大化可售物业比例；三是借助政府搭建的协商平台，提前与物业权利人、债权人沟通补偿方案，统一各方预期，为项目后续推进扫清沟通障碍。

（二）已批专规但陷入停滞的攻坚项目：借力 “清调供”，优化指标，引入新主体

对于已批专规但陷入停滞的项目，这类项目多为民营房企主导，因资金链紧张、规划指标不合理导致停滞，如部分龙岗、宝安的旧村更新项目，核心策略是积极寻求通过“清调供”路径被纳入试点，利用局部规划调整政策，优化原方案中不具备经济可行性的指标（如过高商业占比），引入新的资金方或接盘机构。比如：积极向政府申请通过“清调供”手段盘活项目，利用规自局部调整政策，将原规划中过高的商业指标、难去化的配套指标调整为住宅指标，从根本上解决项目经济可行性不足的问题；二是依托新政的金融支持政策，主动对接金融机构和金融资产管理公司，通过并购贷、资产重组等方式化解资金链和债务死结；三是引入国企、央企作为新的开发主体或投资方，借助其资金和资源优势，推动项目重启，民企可保留部分股权或参与项目运营，实现互利共赢。

（三）正常推进 / 已批规划的攻坚项目：聚焦金融输血，探索合作，保障项目节奏

对于仍在正常推进的或在等待市场调整并且已取得规划批复的项目，这类项目如南山康佳集团总部厂区、前海观山海家园等，已具备成熟的规划和开发条件，新政带来的直接红利有限，核心策略是借助金融输血与探索重整重组路径。待整体市场活力的恢复后，把握新的合作或退出机会。

正如我们经常提到，当前地产和城市更新市场已难以依靠某个政策就能全面提振市场信心与整体活力。此次新政的最终目标还是修复市场健康度，为城市更新僵化、停滞的现状提供新的盘活可能。于市场参与主体而言，谁能更高效地处理复杂债权债务关系，谁能更精准地把握新政下的经济测算，谁能在“降低预期”与“合理回报”之间找到平衡点，谁就能在这一轮存量博弈中占据先机。