单价19510元/㎡，保利云谷天汇首套成交，软新“四代宅”房价明牌！

「西安房哥」是本地购房服务平台，深耕11年，接地气，说人话；

房哥本人微信：xa-fangge，咨询，买房，见面，加好友联系。

2023年8月，软件新城出现了西安第五个千人摇号的小区，保利云谷天汇，330套房，总价350万的门槛，吸引了1245人。

作为软件新城第一个四代住宅小区，又有天悦，天汇诸多前辈背书，云谷天汇成了红盘。

当年拍这块地的时候，市场还挺火爆，又是约118亩的大地块，最终保利以总价超27亿摇号摘地，楼面价13972元/㎡，也就是云谷天汇。

开发商拿地热，业主买房热的背后，除了新鲜的四代住宅产品外，更大背景在于软件新城大量小区还未交房，大家对软新的未来充满期待。

要知道2024年4月苏宁下证，业主对二手房的预期还在23000+元/㎡，而保利云谷天汇给出的备案价是高层均价24914元/㎡，小高均价27108元/㎡，穿越视角，也很合理。

（保利云谷天汇公示价）

谁能想到，2025年以后，二手房90°直线一路向下，苏宁云著，中海天谷时代，中铁建西派樘樾，国樾，招商臻观府纷纷破发。

想不到，完全想不到，这怎么可能，三年时间或许不长，但这三年软件新城业主，房价坐过山车的时间，又太过漫长。

就在昨天，去年刚刚交房的保利云谷天汇，迎来首套二手房成交，非贝壳内，暂无截图，但多方打听确认后，价格如下：

建面约143㎡，毛坯四室，四叶草户型，南北双阳台半赠送，南向露台全送，成交价279万，房东包增值税，单价19510 元/㎡。

（首套成交建面约143㎡户型）

户型，是大家非常熟悉的四叶草，相比天汇，由于是软件新城第一个四代住宅，扩大了南北阳台的半赠送面积，卧室外拓展了空中露台。

现在，市场的建面约143㎡卷成了五室，负公摊，赠送多到没变，但三年前，这就是高新见到的最新，赠送最多的户型。

在云谷天汇之前，软件新城并没有四代住宅的概念，臻观府，国樾没阳台，天谷时代，天汇则是有阳台没露台，买这里，买的也是新鲜。

小区优势

作为去年底刚刚交房的小区，云谷天汇最大的优势，就是新，嘎嘎新，百亩的大社区，14栋高层，8栋小高，清一色2T2户，最小面积125㎡，最大185㎡，带社区下沉会所。

（云谷天汇楼栋实景）

最大的亮点是交付，在保利高新开发的天字系列小区里，云谷天汇的交房是业主满意度最高的，下沉会所，迎宾水景，高大苗木，错层立面，开阔楼间距，让小区很有辨识度。

（云谷天汇交房实景）

位置上，处在软件新城的北片区，基本开发完毕，隔壁的中海天谷时代，西派樘樾，对门的隆基泰和云玺领峰，中海云水观园也都交房入住。

（云谷天汇位置示意）

云谷天汇的正对门，就是海康威视西安科技园，投资25亿，建设 智能安防产品的生产厂房、专业的测试及研发办公楼，预计有上万个就业岗位。

产业园在家门口，意味着更多的打工人会在附近看房，买房，租房，对软新这个吃产业的区域，海康威视反而是核心配套，影响房价和需求。

房哥问答社小程序，迎来价格调整，原咨询提问199元，调整至1元，交个朋友，只为解决更多人买房，换房问题。一元提问，买房答疑！

学校部分，一路之隔高新十九小（五小名校+），高新四初（高新一中），挂牌高新一中第一分校，也都是2020年新建的学校，设施新，接送便利，成绩待验证。

（高新19小&四初实景）

软新的商业仍是短板，主要靠雷家寨安置房楼下，以及各个交付社区底商，开业率也都不错，需求旺盛，但大商业苏宁广场，仍没有动静。

前景探讨

对于每一个真正居住在软件新城的业主，这几年其实都挺迷茫，一方面这里聚集了全省90%以上软件和信息服务企业，施耐德，西门子，艾默生，华为，中软国际，海康威视，易点天下都是出名的大公司。

（软件新城入驻企业一览）

截至2020年末，软件新城的产业总收入就达3700亿，企业2800家，从业人员近23万人，放眼西安，有这样产业规模的区域仅此一家。

当年另一方面，软件新城的配套兑现，小区入住率有限，曾经各个热门小区，二手房价格一降再降，第一波在软件新城买房的业主，没有收获产业带来的房价增值，反而背了负债。

到底，软件新城的房子，还值不值的持有，三年，还是五年，十年，这不是一个人的疑问。

壹

兑现慢，是短期还是长期

这几乎是每一个软新业主都在反复提及的痛点，包括但不限于苏宁广场还烂尾，地铁三期没有批，市政环境维护差，沣东高新分不清，这才有了软新赚钱高三花，一分不能带回家的调侃。

从现状看，当下软件新城的城市面貌和高新三期是有差距的，不少道路没通，路边野草，工地空地，缺少公园，远没有新城焕然一新的样子。

（软件新城实景图）

但核心的主干道天谷，云水系列道路都在贯通，核心的产业园区大华股份、海康威视、数字能源岛，浪潮总部都在落地，产业人口还在不断涌入。

软新的地依旧是万元地，但凡出让开发商争抢，融合区依旧需要软新的故事做平替，华为，中软，数字出版基地里，依旧有不断来看房的需求。

可以说软新在过去五年配套兑现不及预期，但这个地方产业，预期的底子并不差。

贰

房价掉，是普遍还是个例

对多数业主而言，真正周边有多少公司并不关心，在意的还是房价涨跌，过去五年，全国，全省，全市房价都在经历回调，即便是奥体，也未能幸免，普跌的不是房子，而是收入和预期。

软新的业主痛点在于前期入场价格过高，最低20000+，最大29000+，且除苏宁云著，中海天谷时代外，剩余大量的小区都是大面积，过半的小区都是143㎡起步，清一色改善。

(周边大户型成交一览）

上行市场无刚需，下行市场无改善，不是软新的房子不好，而是高总价改善盘，本就流通困难，下行更甚，且不少还是冲着投资来买，入住率长时间上不去。

自住都是体验，不住都是成本，当软新买房的业主，不住在软新，和这里唯一的关联，只剩房价，反观中海，苏宁等高入住率小区，业主心态反而平衡。

既然看好软件新城，最好的声援一定是住过去，等一盏盏灯亮起，一切才会变好。

叁

卖掉后，更好选择是谁

最后一个反思的问题，既然不看好软新，那卖掉这里，西安有更好的选择吗，当年觉得高三兑现慢，求稳选三环边，如今要再回高新三期吗？

当下的西安，奥体，浐灞三角洲，曲江CCBD，软件新城，依旧是西安新房的第一梯队板块，总价200万预算以上绕不开的选择，依旧不少码农图上班近，会在附近看房，19小，20小，四初依旧有上学的家长。

（软件新城实景图）

邦泰观云高新，天地源云和锦上的咨询依旧不断，关注保利天汇，云谷天汇，西派樘樾的业主依旧在频繁询问价格。

对多数高新生活，工作的地缘，卖掉手里软新的房子，未必有更好的选择，最稳定策略就是拿住，守住，静待花开。

对于缺失耐心的业主，当下面临的必然是降价卖房，此前，区域三代宅已有多套成交，如今保利云谷汇首套四代宅也有成交记录，对于观望这个小区的，也有了心理预期和价格参考。

帮卖二手

目前，推荐一套小区次新二手房，受业主委托出售， 买家0中介费，0贷款服务费，0权证服务费；

建面约125㎡，中间楼层，采光视野开阔，房东报价260万，还有谈判空间，业主包增值税，具体户型如下图：

（建面约125㎡户型图）

2T2户独立入户，四叶草布局，无浪费面积，独立电梯前室，三室两厅两卫，南向带约9.3㎡露台。

云谷天汇作为区域最新交付，首个四代住宅，带会所架空层小区，景观好，楼间距开阔，房龄新是优势，如今房东主动立场降价，也是入手机会。

感兴趣的私信房哥预约业主谈价，看房！

今年，房哥平台进入11年，重新出发，聚焦买房，卖房，带看服务，长期主义，买家立场，理性沟通，互助互利，今年两个目标：

1、帮助100位朋友买到新房（免费带看，一对一服务，价格优惠）

2、帮助100位朋友卖掉二手（买家0中介费，0贷款服务费，0权证服务费）

同时，房哥问答社小程序，迎来价格调整，原咨询提问199元，调整至1元，交个朋友，只为解决更多人买房，换房问题。一元提问，买房答疑！

声明：未经许可，禁止转载

作者：晴明

加好友，认识一下房哥