没有这三个条例，《物业管理条例》改名也未必能实现广大业主所愿

引子

近日人大代表樊芸建议《物业管理条例》改名《物业服务条例》，引发网上热议，据说住建部还真的拟改名。有人拍案叫好，说切中要害；有人冷眼旁观，说不过是文字游戏。

在我看来，改名只是给歪楼刷白漆，真正的死穴，是缺了三部护佑业主、卡死物业、管住监管的硬条例。

物业是啥很多人不清楚？先把关系理清楚：

1、业主是产权人，是出钱的甲方；

2、物业是小区的房子、设施、公共区域，是咱们的财产；

3、物业服务人（物业企业，俗称物业）是拿工资干活的乙方；

4、物业服务就是干保洁、保绿、保安、保修、保秩序，这 “五保” 的活儿。

物业服务委托，本是清楚明白的委托服务关系，为啥愣是被玩成了 “业主交钱受管，物业躺平收钱” 的闹剧？且听我道来！

物业管理VS物业服务

先看看物业管理条例咋说的，整理下来，形成如下框图：

看来《物业管理条例》这名儿，没取错！

但是条例实施后，为何张冠李戴了，物业管理的主体本应该是业主，怎么现实中逐步变成了物业服务人来管理了，并且还凌驾业主之上了呢？

真想改名？请再看看概念和逻辑

1. 四个概念

业主：房子的产权人（出钱、做主、享受服务）

物业：小区的房子、设施、公共区域（纯财产，不是公司）

物业服务人：物业公司 （干活或管物的服务公司

物业服务：保洁、保绿、保安、保修、管秩序（物业公司服务干的活）

2. 四方关系

✅业主（产权人）拥有→物业（财产）

✅业主（委托人）聘请→物业服务人（服务商）

✅物业服务人（服务商）针对→物业（财产）提供→物业服务（服务）

✅物业服务→ 连接业主、物业、物业服务人的核心行为

3、关键避坑（纠正日常混淆）

(1)❌ 错误：把「物业公司」叫「物业」

✅ 正确：物业是物（小区设施），物业公司是物业服务人

(2)❌ 错误：物业服务是「管业主」

✅ 正确：物业服务是管物业（设施 / 区域）、服务业主

(3)❌ 错误：物业归物业公司所有

✅ 正确：物业归业主所有，物业公司仅受托管理

可见物业需要管理，对物业服务人也需要管理，单个业主精力和能力都不足，所以要求成立业委会来管理物业，实施物业管理活动。

但是业委会，他们都不想成立，然后那就让物业服务人越俎代庖，或者让居委会越俎代庖，所以演变成了物业服务人员来管理小区了。

我的乖乖，东家长期不在岗，管家成了当家人。

前期物业制度架空主人的始作俑者

从 “管理” 变 “服务”，理念是对的，但光改名字没用。

现实里，多少物业把自己当小区主人，门禁当筹码、车位当工具、公共收益当私房钱；业主维权难、换物业难、要账更难，投诉一圈被踢皮球，监管部门睁一只眼闭一只眼。

祸根就是前期物业期间，业主权益就被越俎代庖，物业条例中的物业管理人（业主）被拒之门外，不能参与进来!

所以名字再好听、再接地气，若管不住物业服务人（物业企业）、若护不住物业管理人（业主和业委会）的权，估计最终都是空气。

真能改变住宅物业服务的三个条例

住宅物业行业进退维谷，根不在条例 “叫什么”，而在 实际“缺什么”：

• 缺一部《物业产权人权利保护条例》
  把业主的共有权、知情权、监督权、解聘权写死；让成立业委会像成立物业公司那样简单、那样顺畅；保护业主公共资产和小区公共收益像保护三有动物麻雀那样，谁侵犯就重罚，这样才能让业主真正当家做主，让物业企业规矩做事。

• 缺一部《物业服务奖惩条例》

服务达标给激励，偷工减料、态度恶劣就扣分、罚款、降级，严重的直接清场出局，让物业不敢躺平、不能耍横。

• 缺一部《物业服务监管失职处罚条例》

监管部门（物业管理科、街道、社区）不作为、乱作为、包庇纵容、乱插手，就问责、就处分，掐断 “监管真空” 的保护伞。

可惜我没有戴表，说了也不算，如果能戴表，我强烈建议住建部制定以上三部条例，个人觉得这才是解开物业困局的真钥匙。

业主权利有靠山，服务好坏有奖惩，监管失职有代价，这样才能让业主为了管理自己的物业，而 “花钱买服务” 的愿望，不沦为花钱请个 “大爷” 管自己悲剧。

改名是第一步，但这绝不是最后一步。别让文字游戏掩盖真问题，别让理念革新停在纸面上。

只有把业主权益放心中、把服务责任压肩上、把监管鞭子拿手上，物业服务才能真正走向正轨，业主才能真的住得安心、舒心、放心！

#物业管理条例# #物业服务条例# #业主当家# #基层治理# #两会代表议案#

草根的思考，为千万业主发声

欢迎留言讨论

“星标”关注本号，及时获得最新资讯

转发、点赞、关注、收藏、看一看

传播有洞见的观点