江苏
“四代住宅”的风才刮了没两年，南通楼市居然就来到了“五代住宅”时代？
从启东到南通主城，从央国企到民企，一场围绕“抬板社区”展开的产品迭代正悄然打响。
启东：首个“抬板社区”落地
南通大市范围内首个落地的抬板社区——启东启园（牡丹江路南、江海南路东）。
该项目由招商蛇口与启晟集团联合打造，不仅是启东首个四代宅，还突破性地将社区整体抬高约3.15米，住宅实际起始点抬升至“三楼”。
▲启东启园效果图
紧随其后，3月4日刚刚出让的启东26001地块（世纪大道北、江海南路西），据传也将打造为抬板社区，并规划配建商业与酒店。
该地块由本土民企——启东嘉宸置业摘牌，土地面积超7万㎡，容积率1.01-1.5，拟建小高层与高层（不少于7层，不含架空层及平台层）。
南通市区：多宗地块指向“抬板”理念
R25015地块（幸余路北、通生路西）：项目设计招标文件中明确提出——考虑参照南通新规，合理利用架空平台层作为停车空间，并优化交通流线。
近日，项目设计中标单位山水比德发布效果图，进一步从视觉层面印证其抬板规划。
▲R25015地块规划效果图丨来源山水比德官微
该地块去年9月由南通城镇房产摘牌，土地面积约14.77万㎡，容积率仅1.01-1.04，拟打造联排、叠墅、洋房与小高层。大体量＋低密+抬板组合，为产品创新留下巨大想象空间。
R25013地块（红星路南、城山路西）：其设计招标文件中出现的“架空层（车库）”字眼，同样直指抬板逻辑。
该地块去年9月由致豪摘牌，容积率1.01-1.7，拟建洋房与小高层，并规划约1000㎡会所，结合抬板设计，主城高端改善格局或将重塑。
此外，据传如皋R2023047地块也有望打造为如皋首个抬板社区+四代宅。该地块2023年10月出让，由如皋润皋置业摘牌，容积率1.6-2.0，值得持续关注。
所谓抬板社区，也称全架空社区，它并非简单地将底层挑高做成入户大堂，而是对首层地基进行结构性整体抬升。如同一个“超级托盘”托起整个社区：
• 板下层（基座层）：布置机动车库、非机动车库、设备用房，以及部分受天气影响较小的社区功能空间
• 板上层（抬高层）：形成连续、完整的步行平台，实现100%人车分流，园林景观、入户大堂、泛会所均置于此层，住宅实际从“三楼”起步
从2024年底开始，这一设计在杭州、上海、苏州等一线城市悄然试点。其背后核心驱动力在于政策红利：各地陆续出台新规，明确架空平台用作停车、公共配套、公共开放空间时，可不计入容积率。
这无疑为开发商在降本增效与产品差异化之间找到了一条黄金路径，一线城市豪宅圈迅速刮起“抬板风”：
安澜上海：整体抬高4米，二层再挑高6米打造泛会所，住宅实际从10米高度起步
杭州万潮玖序：整体抬高5.5米，结合6米架空层，首层住宅起步约11.5米
广州玥玺湾：整体抬高11米，再加10米架空层，首层住宅起步约20米，相当于普通住宅的6-7楼
对比之下，南通目前3米多的抬升高度尚属起步级。
▲安澜上海实景图丨来源网络
▲广州玥玺湾实景图丨来源网络
▲杭州万潮玖序效果图丨来源网络
对购房者而言，抬板社区带来的价值肉眼可见：
• 改善低楼层痛点：解决一楼潮湿、采光差、隐私弱等痛点
• 立体景观体验：通过垂直高差，园林景观可以从平面铺陈变为立体交织
• 纯粹居住环境：真正人车分流，将地面完全还给行人和绿化
对开发商而言，其背后也有清晰的开发逻辑：
• 优化开发成本：相比传统深挖地库，抬板设计可减少土方开挖量与抗浮投入，降低建安成本
• 提升产品溢价：在同等容积率下，抬板带来的纯粹性与独特性，能有效支撑产品价值
当然，挑战同样存在。抬板产生的架空层空间，若缺乏精细运营与维护，极易沦为闲置的“灰空间”。如何用优质的会所功能、主题景观、邻里空间去填充它，使其保持长久生命力，是对开发商产品力、服务力与后期运营能力的考验。
关于抬板社区的居住体验，我们尚处于看图想象阶段。究竟是营销噱头还是产品革新？答案或许要等到项目实景呈现、业主入住之后，才能真正揭晓。
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