南通近50亿土地收储背后：谁在断臂求生？谁又全额保本？

地方政府回购存量闲置土地，是房地产市场去库存的重要举措之一。

据中指数据显示，2025年全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地数量超5500宗，用地面积近3亿平方米，涉及资金规模超7500亿元。按平均容积率2.0估算，有望为市场腾挪出约6亿平方米的潜在供应空间。

到2026年2月末，28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额已超7700亿元，其中专项债实际发行超3350亿元。

据「新知南通研究院」不完全统计，截至2026年2月末，南通大市范围内已公示拟使用专项债回购的存量闲置土地共计12宗，合计土地面积约50.59万㎡，建筑面积约87.28万㎡（按容积率上限估算），回购金额约49.37亿元。

• 土地权利人

12宗地块的权利人，清一色为地方国企，直观反映了近几年市场调整期，国企托底拿地后所面临的开发节奏滞后与资金沉淀压力。收储政策的出台，为这部分沉淀的“账面资产”提供了退出通道，有助于国企优化资产配置。

• 用地性质

除通州平潮R2023-011地块为安置房用地外，其余11宗均为商品住宅用地，这表明当前阶段的收储意在精准调节商品住宅市场供应。

• 规划指标

8宗地块容积率在1.5-2.0之间，4宗在1.5及以下。其中，南通创新区R23022地块容积率上限仅1.1，是本轮收储中的“最低密地块”。即便是此类具备高端项目开发潜力的地块，在当前市场环境下，政府与开发商也均持谨慎态度。

• 拿地成本

本轮收储地块中，楼面价最高的依旧是创新区R23022地块，达17090元/㎡；启东22014地块（楼面价13053元/㎡）、通州R2021-027地块（楼面价9205元/㎡）紧随其后。

• 闲置时间

12宗地块出让至今普遍已超两年，其中3宗闲置已超四年。长期闲置的背后，或因拿地成本过高，即便开发也难以覆盖成本，或因市场变化太快，原有产品定位已无法匹配当前需求。

以通州金沙湾R2021-027地块为例，2021年高点拿地，容积率1.9，楼面价9205元/㎡，按常规成本测算，新房入市价需达1.8万/㎡左右。然而目前板块内次新房成交价仅约7000-8000元/㎡，若强行开发将面临“硬着陆”风险。

再比如创新区R23022地块，虽具备低密高端属性，但板块内中高层库存压力犹不可小觑。若此时再放量高端产品，恐加剧板块内部分化，并非明智之举。延伸阅读：创新区楼市两极分化，终于逼得政府出手了

回购价格是市场关注的焦点，它不仅关乎政府真金白银的成本支出，也反映出不同板块的市场预期。

从公示信息来看，12宗地块的回购价与其出让价相比：4宗回购价/出让价比值在0.9-1.0之间，仅微幅折让；3宗比值在0.8-0.9之间，属适度折让；4宗比值在0.7-0.8之间，反映出一定的估值压力。

值得关注的是，本轮收储中出现两个“极端”案例：

• 近乎“腰斩”：启东22014地块

该地块2022年12月出让，彼时成交价48530万元（楼面价13053元/㎡），如今拟回购价仅25640万元，回购价/出让价比值低至0.53，开发商账面损失22890万元。

大幅折价背后，是启东近年新房去化放缓、价格回调的现实映射。高昂的拿地成本与当前市场售价倒挂，只能“断臂求生”在收储通道中出清。

• 近乎“原价”：通州湾TR21011地块

该地块2021年5月出让，闲置已近五年，回购价仅比出让价少了17万元，几乎“全额保本”。

这或与地块原始出让价不高（总价7217万元、楼面价2438元/㎡）有关，也可能与其遗留问题简单、开发主体配合度高有关。笔者认为，通州湾楼市长期低迷，“原价”收储更多是个案博弈的结果，并不意味着板块热度的回升。

回购价格的差异，既是市场预期的投射，也是政企博弈的产物。对于地块权利人而言，尽管需承受一定折价损失，但相较因逾期未开发可能导致土地款全额沉没的情形，“被回购”已经是一种具备制度保障的相对优解。

然而，眼前的12宗地块只是冰山一角。据「新知南通研究院」不完全统计，2020-2025年，南通大市累计出让商品住宅地块多达926宗，土地面积约4460万㎡，土地出让金规模约4800亿元。未来仍有大量地块面临“收储”或“烂尾”的选择题。

接下来，我们将系统梳理南通各地超两年未动工地块清单，透视市场真实库存压力，敬请关注。

数据说明

*数据来源：南通各地自然资源和规划局官网、南通市自然资源网上交易平台

*统计时间截至：2026年2月末

*不完全统计，仅供参考

*转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」