政策大变局！开始限制开发商拿地了？

突发重磅政策！

国家不再支持房地产开发行业了吗？

房地产市场将会发生巨变吗？

我们看一下这条最新的政策。

三月五日，自然资源部和国家林草局联合发布关于进一步做好自然资源要素保障的通知，其中第十条提出统筹存量和新增建设用地，促进内涵式发展。

其中提到由省级人民政府统筹使用 “十五五” 新增建设用地指标。各省要建立新增建设用地与存量建设用地盘活的挂钩机制，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。

这条政策公布后，我看到很多媒体、自媒体都在解读，称未来的土地供应不再用于房地产开发。

那么房地产开发行业，是不是就没戏了呢？

老实说，看到这个消息，有大型开发商的朋友就来问我：这个政策是不是真的，以及这个政策对于房地产业的发展有什么影响？

大型开发商都是全国布局的，他们担心以后拿地时，国家对土地市场进行管控，市场是否会发生巨变。

针对这件事，我谈几点看法：

第一点，要搞清楚 “新增建设用地” 这个专有名词

它特指地方政府征收的农用地、林业地等，征地完成后，这些土地就变成了建设用地。

只有这类新增用地，才原则上不用于房地产开发，但这并不意味着未来几年房地产开发用地就没了、就紧张了。

因为 2021 年全国房地产市场降温之后，很多房企手中囤积了大量未开发的土地，要么是因为资金不足无法开发，要么是购房需求大幅萎缩，就算开发建设出房子，也没有销路。

所以过去两年，国家出台政策，要求地方政府将开发商手中超过一定年限未开发的土地回购，而这些回购的土地全都是房地产用地，政府回购后可重新出让。

另外，全国城镇用地中还有大量存量建设用地，比如老厂房、仓储用地、产业园区等，很多这类土地处于闲置状态，或者利用效率极低，需要进行盘活。

盘活之后，政府就可以将这些土地重新上市，面向房地产开发商进行出让。

首先我们要明确一点，这个政策出台后，并不会影响地方政府卖地，也不会影响开发商拿地，存量的房地产用地并不稀缺，反而存量充足。

现在很多地方政府发愁的，其实是没有开发商愿意来拿地。

第二点，新增建设用地主要用于重大项目和民生事业

其实，这并不是当前的新政策，而是过去多年一直坚持的原则。

我们来看 2021 年的一则新闻。

河北省自然资源厅下发《关于做好近期建设用地报批工作的通知》，通知强调要积极保障重大项目用地，为 “十四五” 近期重大基础设施、民生保障项目及重大产业用地提供支撑。

当时是 2021 年初，如今是 2026 年初。

彼时国土资源部门出台政策引导，是为了更好地落实 “十四五” 规划；而当前的这项最新政策，是为 “十五五” 规划做筹划。

而且五年前的 2021 年初，全国房地产市场还未降温，当时房地产用地十分抢手，房地产土拍规模也非常大。

由此可见，即便在房地产市场繁荣的阶段，国家都在强调新增建设用地主要用于重大项目和民生事业。

更何况现在房地产市场处于低迷期，存量用地尚且用不完，国家更加强调新增用地优先保障重大项目和民生事业，这是完全可以理解的，而且这一政策具有历史延续性，并非近期出台的重大新政。

第三点，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发

这确实是历史上第一次如此明确提出。

过去的提法一般是 “大规模成片的新增建设用地，不允许搞房地产开发”，现在则是进一步升级，原则上全面禁止。

这一调整的主要原因，与房地产整体政策导向密切相关。

今年三月五日的政府工作报告中，关于房地产的提法基本延续了去年十二月份中央经济工作会议的内容，也就是：要着力稳定房地产市场，因城施策、控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房建设等。

这里再次强调了房地产去库存。

而在 2015 年，全国首次提出房地产去库存，当时楼市同样遭遇低迷期。

彼时的去库存方式，一方面是鼓励、刺激购房需求，另一方面是加大棚改力度，实行棚改货币化安置。

但目前想要去库存，已经没有大规模推进棚改的条件了，因此国家提出鼓励地方政府收购存量商品房，将其用作保障房。

但经过两年多的实践发现，地方政府推进这项工作的意愿并不高。

那么想要去库存，控制新增的新盘供应量就显得尤为重要。

想要控制新房供应量，源头就要从土地管控入手。

而在这个方面，自然资源部其实已经做出了诸多努力。

这里举一个重要的例子吧。

早在 2024 年 4 月 30 日，自然资源部办公厅发布《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》。这份通知的核心目的就是促进新房去库存。

其中提出：地方商品住宅去化周期超过 36 个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，下大力气盘活存量；商品住宅去化周期在 18 个月到 36 个月之间的，要按照 “盘活多少、供应多少” 的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

这个政策，其实是一记大招。

我有个同学在二线城市的土地管理部门工作，他跟我说，当时国家对这项政策高度重视，督促各地落地的力度也比较大；但政策的效果却像一阵风，没过多久就难以落地执行了。

这项政策下发至今已经将近两年，现在很多地方已经不再执行了。

为什么会出现这种情况？

因为这个政策直接限制了地方的卖地行为！

我们都知道，现在很多城市，尤其是一些弱二线、三线城市，地方财政状况非常吃紧，即便当地新房去化周期已经超过 18 个月，甚至超过 36 个月，当地的管理者还是想通过卖地增加财政收入，毕竟卖地的资金回笼速度快。

即便没有市场化的房企愿意拿地，这些地方也会让本土国企、地方平台公司托底拿地，拿地之后再将土地抵押给银行进行融资。

所以说，当时这项政策的初衷是好的，但落地难度极大。

此次自然资源部提出新增建设用地原则上不用于房地产开发，其实还是在督促地方政府，优先盘活存量土地资源，把现有的存量土地开发利用起来，否则就不要想着以低价向农民征地，再将土地转卖给开发商。

因此，这个政策有利于房地产去库存，属于一个小幅的利好因素。

第四点，未来房价上涨时怎么办？

可能有部分朋友，包括房企在内，会担心如果未来房地产市场复苏、回暖，房价上涨，此时依旧严控新增用地、不允许用于房地产开发，会不会影响新房供应，进而导致新房市场供不应求，推动房价大幅上涨？

我认为没必要为这类未来的事情过度发愁，因为所有的政策都是动态调整、灵活变化的。

现在楼市处于低迷期，就收紧房地产用地供应；等到未来房地产市场回暖，房价涨幅超出预期时，政策自然会放松土地供应，房地产相关政策始终保持着高度的灵活性。

另外，大家还要关注一点，现在我国对房地产实行的是“人房地钱”相挂钩的供需匹配的调控原则：根据一个地区的人口变化确定房地产供给，根据住房需求确定土地供给，再根据住房和土地的供应规模，确定融资方面的支持力度。

但大家都清楚，我国的总人口已经见顶回落好几年了，很多中小城市的人口不再增长，甚至出现人口减少的情况，这些地方未来根本不需要新建大量住房，也就没有必要通过向农民征地来开展房地产开发。

只需要对城市市区内的老旧房屋进行更新改造，或者拆除重建，就能够满足人们的住房需求，根本无需将新增建设用地用于房地产开发。

总之，经过上述全面、细致的分析，无论是打算买房的朋友，还是开发商朋友，都根本不用为近期的这项新政策过度担忧。

这项政策对房地产市场的走势整体偏利好，但利好的影响幅度非常小。

而且过往的经验也告诉我们，很多土地政策下发到地方后，地方的执行力度往往难以达到预期。