彼时需要耐心，此时需要果决

在投资（包含在大城市购房）中，有的时候你需要耐心，不动如山；有的时候你又需要果决，快刀斩乱麻。

重点在于，你需要正确的判断：在何时需要耐心，又在何时需要果决。

这是我近两三年所有思考的出发点。之前讲过，我没有兴趣再去做房地产知识普及，时候到了，我们未来需要去通过资产交易去赚钱，而不想再做“博主”通过生产内容去赚钱。另外一个原因，我大体上认为，国内的房地产再研究的价值不大，因为大量的数据要么你掌握不到要么全都是被“硬控”的——如2016年-2021年所有的新房月度价格数据，你的底层数据都是错的，不可能研究的对——尽管我非常喜欢研究国内房地产。SO，如果童鞋们真的有兴趣研究房地产，我推荐去研究香港，我跟进了大约十年光景，实话说令人兴奋。你去研究了才会发现，市场是否值得研究，与其规模大小毫无关系，有透明度的市场，研究起来真的是令人格外愉悦。

这样的思维方式形成之后，人的行动逻辑就不再一样。你不再关注与自己所持有的资产无关的新闻，对于何谓“市场噪音”的认识完全改变——以前我认为“噪音”就是低质量的信息，现在，不能够有助于生成/改变判断的新闻，打扰到你的专注，都可归于此列。更重要的是，你会更加深刻的去理解“判断在前”这句话，让判断指导你的行动，数据实际上是来验证/证伪你的判断的。这个思维方法，可以很好的对抗“屁股决定脑袋”论。我看好房地产上涨，并不是因为我买了，而是因为我认为它会涨所以我买了，然后它涨了只是验证了我的事前判断。反之亦然。如此，当你再看到那些攻击你是“房托”的言辞时，就可以一笑置之了。

那么，在什么时候我们需要耐心一点，而又在什么时候，我们需要果决一点？

简单说，就三个字：大周期。以大周期为界，大周期内，最好的做法是耐心持有，而大周期结束，就需要果决。岔开一句题外话，国内关于房地产“大周期”的研究，我认为只有我的老友谭大师做的好，一级棒。直到今天，那个底层的逻辑方法我认为都没有毛病，每年我都会重新学习个2-3遍。当然，市场的垮塌比他预判的来早了，这个因由我先前解释过一次，人为提前了，按照城市化率的解释不至于在2021年来到。

“大周期”实际上就是“滚雪球”，长长的坡、厚厚的雪、越滚越大。在这个过程中，房地产价格的上涨，波澜壮阔，你可以尽情体会到什么叫“复利”的威力——喏，下面就是典范，老巴60年投资，回报6万倍。这张图建议大家收好了，做的不好的时候多看看哈哈。

当然，这是老巴个人的威力，与我们所说的房地产一类资产，不是一回事。我是想借此逻辑表达，当一类资产处在大周期时，最好的操作就是一直留在那里，不要乱折腾。深圳是最好的例子，2000年代以来房价平均涨了14倍左右。但是如果你当初买的是南山后海，可能就是30倍。而再如果你当初买的是益田村那样的保障类住房（最早售价是1000块/平米），那就可能到达最高接近100倍。请注意，我们还没有算上房地产天然所带的杠杆。

这样的周期里，你频繁的换来换去，会被证明是最不智的操作。因为，上面说的那个威力巨大的复利，你再也拿不到了，你的回报率会腰斩级的下降。

然而，唯一的问题在于，房地产的大周期“有且仅有一次”，这也许是房地产和股市最根本的不同所在。当这个大周期结束了，你要怎么做？

坦白说，我们都不知道，因为我们这几代人，从没有经历过大周期的逝去。尽管我们可以从日本、中国香港、西班牙、美国的历史中去钩沉到，但是我们从没有亲身体会过。

如果你把大周期结束理解为是股市、经济的大萧条，就非常好理解了。不要说一般的投资者闻风而动，就是老巴那样的投资大师，在2001年股灾之前、1987年股灾之前、2008年股灾之前，他唯一在做的一件事：都是卖卖卖。

因为，房地产大周期的开启，波澜壮阔，而房地产大周期的垮塌，势大力沉。波澜壮阔，我们先前见识到了，势大力沉，我们如今也见识到了。

今天，摆在我们许多人面前的困难/困惑在于两个。

其一，到底是不是大周期的结束。

其二，即便是结束是不是也可以撑过去。

以我对日本、中国香港、韩国、美国的历史比对，尤其是前三者，结合着我们在过去5年里所经历过的切身事实，我认为要坦然面对大周期的逝去这样一个冷酷的现实。否则，你解释不了这样一个现实：没有任何一种级别的调整，房地产价格可以连跌5年而看不到任何尽头的。在历史上，除了日本之外，我们已经几乎是超出了所有的经济体房价下跌的时长了。

来到最重要的问题，这个势大力沉的大周期结束，能不能靠撑撑过去？这个背后隐含的某个潜台词是：未来会否有一天，（深圳）房价还会重新回到过去的高点并且再度创下新高。

我的答案很明确：会。一方面是基于周期的原因，周期落了就会起，周而复始，很正常。但主要的原因是，深圳是我认为国内最好的城市，以及是最好的“最有利于房地产价格上涨的”城市，没有之一。我依然坚持这一点，从来没有改变。北上广深四大城市，只有深圳兼具了人口持续净流入+强劲的经济活力+低成本+房地产短缺这四大要素，没有第二个。长期之后，深圳的房价还是会重新上升。并且，在这一轮房价大调整中，我相信深圳也将会是最先实现触底企稳的那一个城市。

但是，那个时间可能会很长。在它重新上涨之前，我们不知道还要经历什么。而且，大周期转向小周期，分布不会均匀——不仅表现在城市之间，也会表现在城市各区域之间，香港非常明显。此外，时间也会非常难以把握。容我直言，这个转换期许多人未必撑得过去，与实力攸关，也与人性有关。

这是我先前在文中强调：抱怨的时间太久了，是时候停止了，是时候展开行动了《》。非自住的物业、非核心的物业、不创造现金流的物业，继续留着的价值已经看不清了。即便未来市场重新起航，涨的好的也不会是这样的物业，产品已经完全不同了。

这3年来，有不少粉丝在不断问我，会不会卖在地板上。坦白说，我也担心，甚至我希望我的判断是错的——幸运到目前为止，还不算判错，3年前卖房的人今天不会哭，并且拥有了更多资金去做别的配置。但是这个时候，就要回到我先前的逻辑框架里去。做出这样的决定，不仅仅是基于房价跌，还基于未来的成长率将会显著下滑，它不再是我们上面说的那个长长的坡、厚厚的雪了。深圳会有，但也会厚雪变浅雪，表现为“小周期”的特征——香港1998年之后的市场便是如此。今天深圳新房的价钱，就算是已经跌了5年，刚需们也还是去买那种最便宜的，这是购买力收缩最好的说明。我不建议拿那种顶流豪宅作为案例，相关原因前面的文章解释过多次了。

所以，我自己的判断是如此，行动亦是如此，知行合一，我看好远期，但是我认为好价格还没到，还有比较充裕的时间。我选择把资金抽离房地产、最起码是不能再投入，而是另外去寻找新的机会。那个机会可能是在海外，也可能是在国内的房地产以外，但总之，当你踏出去之后，很大概率的一个结果是：

像鱼儿入了大海。你会看到，市场上其实有非常多、非常多的赚钱机会，原来，并不仅仅只有深圳的、国内的房地产可以让我们赚到钱《》。

乐观，是要靠行动走出来的，不是靠嘴巴喊。别人喊得再响，你还是在亏钱，那不行，那就是“噪音”。往前走一步，只要一步，就很可能多开拓出一分的能力圈，人生不会吃亏。小趋势要抗，大趋势要顺。

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