凯德CLCT，快不跌了

改超市、增餐饮、拼潮玩

撰文 | 黎浩然

主编 | 付庆荣

头图来源 | 小红书@凯德MALL·西直门

商业圈“寒风未歇”的2025年，凯德中国信托（CLCT）用一份2025年财报发出了一个积极信号——下跌势头，正在止住。

公告显示，2025财年，CLCT总收入为16.7亿元，同比下降9.1%；净物业收入（NPI）为11.05亿元，同比下降9.4%；每股分红4.82分新币，较去年同期减少0.83分新币，对应派息收益率6.2% 。

这一下滑并非经营失速，而是主动“减重”优化资产组合的结果——凯德MALL·雨花亭于2025年4月完成剥离，后续九个月不再并表，若剔除这一因素，CLCT总收入下降幅度缩窄至5.8%，NPI跌幅缩窄至6.6%。

而真正让人眼前一亮的数据，藏在真正耐打的是零售物业基本盘里。剔除汽车业态后，2025全年租户销售额增长4.2%，销售坪效同比增长10.0%；且全年整体提升了2.7%；新签约租金同比仅微降0.6%，守住底线。

从主动“减重”剥离非核心资产，到以租金换稳定守住出租率，再到用美食和潮玩捕获年轻人的心，这家新加坡规模最大的专注中国市场的REIT，正在用一系列组合拳告诉市场：最艰难的时刻正在过去，拐点或许就在眼前。

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“抗跌神针”零售资产

客流、销售额双增，出租率97.2%

作为CLCT的“定海神针”，零售资产组合2025全年贡献租金收入11.88亿元（同比下降9.1%），占基金总收入的七成；NPI达7.77亿元（同比下降9.4%），扛起了大半壁江山。若剔除雨花亭项目影响，CLCT余下8个零售物业收入下跌幅度收窄至4.9%。

分业态看，CLCT旗下商场通过增加特色餐饮商户吸引客流到店，餐饮业态的收入占比从2024年末的38.4%增加到39.4%；超市业态的收入占比则从2024年末的4.1%下降到3.5%，主要由于期内对3个项目的超市区域做了改造。

另外，CLCT旗下项目还引进了迪卡侬、北面、安踏冠军等一批热门运动品牌，紧贴时下运动户外热潮，带动运动用品及服饰收入占比由3.3%上升至4.1%。

从运营数据的细节，更能体现CLCT业绩之韧性。

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出租率升至97.2%，新签约租金与上年持平

在行业普遍面临空置率高企的压力下，CLCT旗下零售物业的整体出租率依旧坚挺，截至2025年底达到97.2%，较2024年末下滑1个百分点，但环比中期提升0.3个百分点，远超行业平均水平。

除成都凯德广场·新南（出租率最低为88.4%）外，其余7个项目出租率均高于96%，保持着较高水平。其中，北京凯德MALL·西直门、广州乐峰广场出租率接近满铺。

2025年，凯德MALL·西直门品牌密集焕新，截至2025年11月，已引入新店53家，全场焕新率36%品牌，餐饮品牌焕新率更是接近50%，大幅提升项目新鲜感。而乐峰广场除了同样引入一批餐饮品牌，还先后与潮玩店铺酷乐潮玩、卡游共同举办限时快闪活动，吸引圈层粉丝前往打卡消费。

成都凯德广场·新南依然处于持续调改、探索转型的变动期，短期出租率仍未能回升至90%以上。项目此前提出打造成都首个提出运动友好的MALL，尝试骑行社区的营造，又在2025年将二次元纳入调改方向，围绕全新打造的X-99特色街区，引入一批年轻品牌，并积极利用公区举办各类圈层活动，如随机舞蹈、卡牌赛事、主题嘉年华、小型漫展等，未来调整方向仍有待进一步观察。

从租金调整率看，CLCT零售物业组合的新签约租金下滑2.4%，主要由于租户结构的主动调整。凯德希望减少原来对新能源汽车租户的依赖，提供更具多元性的租户结构。

若撇除新能源汽车租户的调整，新签约租金增长下滑幅度收窄至-0.6%，基本与往年持平，在“以租金换稳定”的策略下，成功捍卫了资产组合的出租率与现金流安全。

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客流整体提升2.7%，租户销售额增长2.1%

尽管2025年的租金收入、出租率等都阶段性受到了调改期的影响，但调改之后租户销售额与客流量的增长同样显著。

2025年第四季度，CLCT零售物业组合的客流同比增长4.1%，全年整体提升2.7%。据赢商大数据，凯德MALL·西直门和乐峰广场处于客流头部梯队，领先优势明显；望京、大峡谷、学府、诺和木勒四家商场月日均客流集中在2万至3万区间，属于中部阵营；新南与埃德蒙顿则为尾部商场，其中埃德蒙顿全年客流最低。从波动来看，所有商场在9月普遍出现客流下滑，而部分中部商场在年末11-12月有小幅回升，呈现一定的季节性特征，也与节假日和项目的营销节点有关联。

租户销售额上，去年四季度同比上升4.8%，全年累计增长2.1%。若撇除汽车销售额，2025年CLCT第四季度租户销售额同比增长将达到9.4%，销售坪效同比增长13.1%；全年来看，租户销售额增长4.2%，销售坪效同比增长10.0%，2025年的资产提升计划（AEI）成效持续释放。

分析CLCT销售额增长主要贡献业态，可明确看到真正帮这家新加坡规模最大的专注中国市场的REIT守住底盘的，不是传统的主力店，而是那些冒着热气的美食和闪着光的潮玩。

2025报告期内，CLCT旗下8个商场，在热门餐饮品牌引入的带动下，餐饮租户销售额提升5.8%；受惠于2025年政府消费券的提振作用，IT品牌租户销售额大增9.3%；黄金强劲需求亦有所体现，珠宝及手表品牌租户销售额上升18.3%；潮玩热在销售上的增长最为亮眼，期内玩具品牌租户零售额大升52.3%。

上述这些数据共同指向一个信号：CLCT的运营基本面正在持续改善，业绩下滑的势头已得到有效遏制。

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从抗跌到止跌

凯德CLCT的王牌招式

如果说2025年的数据证明了CLCT的“抗跌”能力，那么接下来的看点则是：凭什么“止跌”甚至“回升”？ 答案藏在两个关键词里：租户结构的深度调整，以及持续调改带来的实效回报。

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租户结构调整：守住基本盘，抓住增长极

租户结构的优化的核心逻辑，是“腾笼换鸟”——减少低效业态占比，引入更贴合当下消费趋势、更具增长潜力的业态，实现“客流、销售额、租金”的三重提升。

2025年，CLCT在租户结构调整上动作明确，成效已逐步显现。可以概括为“一退一进”：超市退、餐饮进，传统零售稳、潮玩进。

//从业态配比来看，CLCT持续向高增长、高粘性业态倾斜。

其中，餐饮业态作为“客流压舱石”，租金收入占比从38.4%提升至39.4%，凭借丰富的品类和场景化体验，持续吸引客流到店，全年实现5.8%的稳健增长。与此同时，超市等传统低效业态占比从4.1%调整至3.5%，通过收缩规模、重新划铺，腾出空间让位给更受消费者欢迎的热门业态，实现了业态结构的轻量化、高效化。

北京望京店在凯德MALL·西直门在2025年连续开出多家人气特色餐饮店，持续强化餐饮业态的引流能力，包括墨西哥餐厅MOJI墨纪、烤匠北京西城首店、寿司郎、Ameigo梅果-云贵川bistro、肉肉大米、入口天物北京首店、山之川铁板烧、茶救星球、客语等

广州乐峰广场在2025年同样开出多家人气餐饮，包括楸楸Haloo Pasta、Ameigo梅果-云贵川bistro、Yee3三号椰、费大厨、野人先生、JPG canteen、H63创意韩料等。涵盖异国餐饮、区域风味、新式茶饮糖水甜品。

为支持餐饮商户的持续经营，凯德MALL·望京还在B1层装修期间，为受影响的餐饮租户提供租金支持，确保项目平稳过渡。

//从租户业绩表现来看，结构调整的成效已直接体现。

餐饮是防守的压舱石，潮玩就是进攻的尖刀连，是“增长发动机”。受益于消费趋势的变化，玩具潮玩类租户销售额同比暴涨52.3%，成为增长最快的品类。

拥抱二次元，押注“谷子经济”，批量引入潮玩品牌。所谓“谷子”，是“goods”的音译，指动漫、游戏衍生的周边产品。买“谷子”正在成为Z世代的硬核社交货币。

如凯德MALL·学府店于2025年8月推出二次元主题街区——“勾谷定理”，并引入包括三月兽黑龙江首店、万代官方扭蛋店东三省首店、模玩熊、等头部谷子店，这些店铺不仅卖货，更是年轻客群的社交据点。值得留意的事，该主题街区所在的部分区域亦来源于原老超市重新裁切后腾出的空间。

除了B1层，凯德MALL·学府还在1F引进东三省首家Miniso Land，并将泡泡玛特升级为木纹形象店，吸引了更多潮玩爱好者的目光。

利用连片的潮玩、谷子店专区，以及中庭等公区，凯德可在项目内打造沉浸式打卡场，举办高频次的圈层活动，从而吸引更多年轻客群，逐渐形成的年轻态商业氛围，并带动如餐饮、零售等其他业态的业绩提升。

如凯德MALL·新南利用位于X-99特色街区内、与剑网3深度联动的江湖如故同人生活馆，已成为圈层业态中的主力品牌，凯德广场·新南和该品牌共同举办了热门活动——剑网3only全城独家嘉年华，又在跨年夜举办了“声动江湖·跨年歌友会”活动，吸引大批IP爱好者到场。

租户结构的优化，不仅提升了单店的客流与销售额，更增强了租户的稳定性——高增长业态的租户续约意愿更强，有效降低了空置风险，为租金收入的稳定回升提供了保障。未来，随着业态优化的持续推进，CLCT的租户质量将进一步提升，形成“优质租户引流、高效业态增收”的良性循环。

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持续调改见效：每一笔改造都在算回报

凯德的“止跌”不是靠运气，而是靠一砖一瓦的调改换来的。

2025年，CLCT加大对核心资产的升级改造力度，聚焦一二线城市核心商场，通过空间优化、业态升级、场景营造，激活资产内生价值，为业绩止跌回升提供了坚实支撑。

//凯德MALL·学府：连续两年调改，都集中在B1层。2024年，重装B1层1122㎡空间，结合非遗文化和现代元素，打造直通火车站的特色餐饮与零售商业街——未央街。2025年，继续改造B1层，缩减超市面积，引进东北人气超市比优特超市，替换原北京华联超市。比优特超市去年6月开业，租赁面积约6600㎡，开业头一个月销售额超以往7倍，总租金增长13.1%，带动整个商场销售额提升了33%，客流量提升31%。

//凯德MALL·望京：改造B1层总面积8800㎡旧主力超市空间，重新划铺。超市区域缩小，引进东7FRESH七鲜超市；其余空间新增名创优品、KKV及Yee3三号椰等零售和餐饮品牌，提升购物体验。

//凯德MALL·西直门：扩建原B1层超市区域，将原华联生活超市升级为6000㎡联旗下新概念高端社区百货DT-X。除部分空间仍作为超市用途，其余区域为自营的买手店，涵盖美妆集合店DT SELECT BEAUTY、家居用品集合店DT SELECT HOME、书店文创区RENDEZ-VOUS、美食区BHG Kitchen，以及烘焙面包店BHG Bakery，还规划了充满“烟火气”的美食市集，引入乐乐姐超级土豆、咏巷炸鸡等热门亲民的餐饮档口。

//乐峰广场：B1层大动刀，2023年已重新规划超市区域，2025年主要动作为将原美妆品牌集合区腾退，瞄准运动户外赛道，引进广州海珠区首家超2000㎡的迪卡侬，以及海珠区首家休闲轻户外品牌“BENLAI本来”、广州首家巴西时尚鞋履品牌Melissa，强化对潮流客群的吸引力。此外，升级B1层户外休闲轻餐品牌级次，引入阿嬷手作、JPG Canteen、awfully chocolate等热门品牌，延伸升级户外休闲社交空间和场景。

综上可知，上述四大商场纷纷对主力区域“旧超市”进行升级，引入本土头部运营商超品牌，同步打造更多社交空间、主题街区，增强商场的体验感和吸引力。这些调改工程均在2025年下半年陆续完成并重新开业，其成效将在2026年及以后逐步释放。

从历史调改经验来看，凯德不是在为改造而改造，每一笔投入都在算回报。早在2023年，CLCT完成了凯德广场·雨花亭、乐峰广场、凯德MALL·大峡谷三项资产升级改造，2024年这三个购物中心的净物业收入同比增长13.7%，平均投资回报率约为14%，充分印证了调改策略的有效性。

2025年的调改升级，延续了这一思路，聚焦核心资产、精准优化空间，不仅能提升商场的客流量和销售额，更能推动租金水平的稳步回升，从根本上改善资产的盈利质量。

此外，凯德CLCT资产循环策略也在优化组合。

2025年，凯德将长沙雨花亭购物中心剥离，注入其国内首支消费基础设施公募REIT（CLCR）。这一动作一方面盘活了存量资产，回收资金优化债务结构；另一方面，实现了从“重资产持有”向“开发-运营-REITs退出”的资本循环模式跃迁，为后续的资产调改和新资产布局提供了充足的资金支持，进一步筑牢了业绩止跌回升的根基。

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结语

凯德CLCT这份2025年财报，看似波澜不惊，实则暗流涌动。

表面是收入微降、出租率坚挺，内里却是业态结构的深刻重构：超市退、餐饮进，传统零售稳、潮玩异军突起。持续调改带来的实效回报，反复证明：凯德不是在被动等待市场回暖，而是在主动创造回升的条件。

当餐饮守住客流基本盘，潮玩捕获年轻人的增量，当一个个改造项目开始贡献正向回报，当杠杆率下降、资产结构优化——这些微观层面的改善，正在汇聚成“止跌”的合力。

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