物业上瞒下骗，但躺着赚钱的好日子快到头了？酬金制在推进

在2025年，可能传的最多的就是不少中高档小区的物业费在下调，以及国家在推行社区物业管理的新模式。有媒体采访后下结论，物业躺着赚钱的日子到头了！确实，天下苦坏物业久矣！业主作为产权房产的主人，很长时间对于小区管理却没有任何的话语权，而一家坏物业，却能上瞒下骗，甚至用违法手段欺压业主，该改变了。

小区物业擅自封闭停车场出口，强行涨停车费，不同意出不了门？

广东广州一个小区，所在的物业公司单方面宣布停车费涨价，包月车辆每月从500元直调到1300元，临停车辆从24元调到80元。而且他们还调动保安堵住车库门口，如果业主不同意涨价，不签字就出不去。业主只能拍视频去维护自己的权益，却无法顺利进出小区。

停车费是否调整，按照法规都是业主大会通过的事项，没想到物业公司都敢直接宣布涨价。物业作为小区的管家，擅自做的主人的主。就如同家里请了一个保姆，自己宣布给自己涨工资，主人如果不同意，就不能出门一样。当地的物业主管部门怎么看？当地的律师还不赶快去受理业主的诉讼申请，把这家物业公司告上法庭吗？

德先生居住在上海，想到本小区也在调整小区停车规则。调整后的规则筹备了半年之久，期间做过多次宣讲，以及与各类业主进行了多次沟通，最终通过了业主大会的投票表决得以通过。但即使如此，仍然有个别业主不断的讲述自己的个性需求，要求得到特殊的对待，还不能顺利推进。

想想，小区业委会遵纪守法的通过了停车规则，都不能顺利的实施。而这家物业公司擅自作为反而能够逼得业主同意，这他们的性质是多么的恶劣呀！难道他们没有想到已经违法了嘛，违反了物业管理条例，违反了民法典，物业公司还能继续在这家小区管理物业吗？哪个业主还敢选他们做物业公司呢？

物业瞒了公共收益200万，业委会改选后发现，还需要去协调？

福建省福州天骄苑小区业委会，在对于物业公司代理收取费用审计的过程中发现，物业公司并没有完全将停车系统管理权限移交给业委会。最终小区公共收益账目与停车费收益有较大差异，其中主要体现在停车费收入的计算中。

业委会陈先生讲述说，在这三年间，物业公司进入小区的停车收益，比实际收益累计少了近200万元。而物业公司辩称，私划车位和人防车位系无产权的车位，而这两块就被开发商“以租代售”了，5万块钱租20年，到期后就能永久使用，收入被开发商拿走了，而小区则得不到任何的公共收益。

同样在各个小区自治管理的过程中，现在越来越多的发现，物业公司除了担当物业管理的工作之外，基本上还代理着小区的记账工作。这给了他们上下其手的大好机会，在越来越多的业委会改选之后，都发生了类似的情况。那就是将一些没有清晰界定的公共收益，变成了物业公司自己的小金库，直接占有。

小区现存的物业公司应当是开发商的关联企业。这也是大多数国内小区的现状，开发商交房之后，会找寻自己一家关联的物业公司，作为第1次的物业，之后就逐渐的延续下来继续管理小区。但是其中所得的一些收益，通过各种手段又回到了开发商的手中。

尤其是人防车位，其实是没有任何产权证的，也不可能办下产权证明。但是开发商就利用关联物业公司的管理缺位，改造车位，并将收益纳入囊中。现在当地正在责成协调，估计未来要产生一场诉讼，理清这个法律关系，该退还给小区的，一定要退还。物业没有监督，那么他们就会想尽方法去多赚钱，大家绝对对不对呢？

物业躺着赚钱的日子要到头了？包干制将逐步被酬金制替代，上瞒下骗行不通了

在这两年，随着很多地区业委会运作的成熟，很多中高档小区的物业费都在下降。原因就在于物业公司的收费标准太高了，他们过去通过做各种各样的账务处理，显示自己微利或者亏损。但是现在经过仔细的查账，发现他们赚的钱太多了，所以如果不下调物业费，他们就无法继续从事物业管理工作。

《2025年中国物业服务价格指数研究报告》中已经透露了，截止到2025年底，北京、上海、杭州、苏州等二十个重点城市，也就是全国一线城市和核心区域城市的物业服务均价，每月的收费标准是2.72元/平方米，对比2024年底，己下跌了0.23%。德先生在上海身边不少小区的物业费下降的还蛮多的，曾经一个高档小区，每平方米在11元，现在收费已经回归到8.5元。

现在绝大多数的小区，物业管理采取的是包干制，也就是制定物业收费标准，物业公司根据自己的管理能力，需要进行自负盈亏，有可能多赚，也有可能亏损。但是绝大多数物业公司都是盈利的，因为即使他们管理能力落后，管理效率低下，他们仍然可以通过各种方式减少物业服务的内容，从而让自己获取到利润。

未来推行酬金制物业管理方式，那才是真的终结了物业躺着赚钱的日子。随着我国物业管理相关法律法规的逐步完善，随着推行业主自治管理的步伐越来越快，业主的法律意识也是越来越强，对于物业公司的具体运作，也是越来越细化，物业公司野蛮赚钱的时代过去了！

全面推行酬金制模式，也就是物业公司只能提取相对比例的服务酬金，物业费按照实际支出来结算，向全体业主公开，年底的结余归全体业主所有，物业公司仅按约定比例收取酬金。此时业委会的管理能力，以及专业能力就非常重要，但是物业公司躺着赚钱的日子，肯定是一去不复返了。

在业主权利意识觉醒的大趋势下，国家相关物业政策会越来越细致，住宅物业酬金制比例将会越来越提升，而且国家也在扶持这方面的转化。物业公司作为管家，在过去强势管控着物业小区，成了业主头上的管事。未来的转变，才能让他真正回归服务者的角色！