窥报：“三个转变”出成绩，招商蛇口稳健前行

“房地产市场在2025年延续调整筑底态势，‘十五五’期间是房地产模式新旧转换的关键阶段，行业整体会转向总量收缩、结构分化，回归产品、服务、运营为核心的高质量发展。”

3月17日，招商蛇口(001979.SZ)2025年度业绩说明会上，招商蛇口管理层坦言，未来行业竞争不是比规模，而是能力较量。面对行业持续深度调整，公司会全力做优开发业务、做强资产运营、做大物业服务，明确向“开发与经营并重、轻重资产结合、差异化发展”转变，成为中国领先的地产园区综合开发运营服务商。

（招商蛇口2025年度业绩说明会现场图）

回顾2025年，招商蛇口不仅稳守行业前五阵营，排名还提升1位至第四名。“三个转变”落实到公司策略和具体业务，在成绩单上也体现出愈发显著的成效。依托行业全链条的开发、运营和服务的综合能力，招商蛇口围绕开发业务、资产运营、物业服务三类业务构建了一个行业全生命周期的综合发展模式，在全国多城构筑了产城融合的生态圈，“片区综合开发运营与国际生活样板打造”的核心实力不断增强。

华源证券分析师邓力认为，招商蛇口面对行业调整主动优化策略，公司将依托招商局集团的产业协同与融资优势，继续深耕大湾区长三角等核心经济圈，进一步夯实央企综合运营平台的长期竞争力。

稳固业绩基本盘，财务指标“韧性而行”

在基本盘“稳固”之上开展“转变”，才能可持续发展。招商蛇口的成绩单给予了印证。

年报数据显示，招商蛇口的规模类指标有稳有增。2025年营业收入1547.28亿元，受行业影响同比有所下降，但整体趋稳；2025年累计实现签约销售面积716.12万平方米，累计实现签约销售金额1,960.09亿元，优于百强房企整体表现。

招商蛇口的利润指标随行业波动但也保持着一定优势。2025年报告期内实现归母净利润10.24亿元，加权平均净资产收益率0.73%，在TOP50房企2024年以来净资产收益率均值进入负数的情况下，逆势趋稳。

值得一提的是，招商蛇口的“安全墙”依然很高。2025年经营活动现金流量净额96.93亿元，期末货币资金余额达861.27 亿元，期内剔除预收账款的资产负债率64.17%、净负债率72.46%、现金短债比1.19，现金流有韧性债务结构稳健；并且公司2025年末综合资金成本仅2.74%，持续下降并保持行业领先水平。

业绩基本面的稳定，决定了招商蛇口有能力更进一步。公司管理层就表示，在房地产新周期，招商蛇口要继续做优开发业务、做强资产运营、做大物业服务，坚持高质量发展之路。

做优开发，稳守地产赛场“头部位”

开发业务作为传统主业，依然是房企竞争的主赛场。据克而瑞数据，2025年房企进一步向头部聚焦，全口径销售额超千亿的房企仅剩10家。其中逆势提升的更是少数，招商蛇口稳居“2025年销售金额TOP5”阵营并提升一位名次，难能可贵。

在规模领先的同时，更值得注意的是，招商蛇口给项目流转和未来发展留足了空间。以2025年为例，公司需支付地价约为543亿元，当年住宅类项目的权益销售额估超千亿，资金流转空间宽裕。

并且，截至2025年招商蛇口90%土储位于核心十城、63%地处一线城市，而其在核心十城的全口径销售金额排名前三、在重点15城的销售金额排进TOP5，既能让土储对销售的覆盖倍数保持合理水平，能保证土地周转效率。

在“以销定投，区域聚焦”的策略下，招商蛇口也愈加重视项目的去化效率。为此其持续迭代“玺、揽阅、启序、天青”产品线，研发了具有招商特色的好房子体系、编制《招商蛇口好房子品质标准》，首先从产品底层做起，提升项目吸引力。

据了解，随着“好房子体系”的落地铺开，招商蛇口“安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、贴心服务”7大维度、28个场景模块，汇集485项技术细节，已经在全国20余个标杆项目中实现规模化落地，并且新作首开去化率超过可研预期。

其中，上海康定壹拾玖、成都招商玺、成都锦城序、长沙招商序、西安梧桐书院、上海林屿湖畔等共15个项目还入选“2025年全国年度/半年度十大作品榜单”，招商蛇口在2025中国房企产品力TOP100第四名。

做大资管做强物管，长期发展“不偏航”

自多年前提出“三个转变”，至今招商蛇口无论开发或经营、重资产或轻资产业务都已经调整到一个“水到渠成”的程度，持续积累的成绩和优势。从财报可以发现，近年招商蛇口的业务结构中，经营型收入在公司整体营收中的占比逐渐提升，2025年招商蛇口持有物业的全口径收入76.3亿元，同比上涨了2.2%。

与此同时，招商蛇口的“轻重比例”更加协调，2025年新入市29个自持项目，总建面177万平方米，包含12个公寓、8个商业、3个产业园；全年新增轻资产管理面积约82.8万平方米，项目位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市。这既是招商蛇口“从重资产为主向轻重结合转变”的落地，也说明招商蛇口的轻资产品牌越来越成熟，产融结合和管理输出的竞争力逐渐增强。

值得一提的是，针对资产占用资金大的产融类项目，REITs等通道早已打通。2025年博时蛇口产园REIT已启动第二次新购入基础设施项目，筹划以深圳市光明区招商局光明科技园B地块及南山区前海易保园区W6、W7仓库及辅助楼推进REITs扩募。这能进一步夯实招商蛇口持有物业“投、融、建、管、退”全生命周期的发展，增强公司可持续经营能力。

此外，“招商积余”作为招商蛇口轻资产的重点平台，在2025年管理面积增长至3.77亿平方米；营业收入192.73亿元，实现了12.23%的同比双位数增长，亮眼的数据也印证了转变的效果。

招商蛇口管理层指出，公司会在2026年保持战略定力，紧扣“精准投资、产品升级、运营增值、资产盘活”四个抓手确保中长期转型发展“不偏航”，走“差异化、内容创新、专业运营”的特色之路，实现从“速度规模”到“质量效益”的内涵式发展。

（来源凤凰网房产 作者王婷婷）