广州楼市，打法变了

今天早上出炉的2026年度供地蓝皮书，大家都看了吧。

其实还有一个小册子，有些同行也拿不到，里边涉及的地块是蓝皮书也没有提及的。

言归正传，今天的土地推介会确实规模很大，市规自局、市土发中心及市城规公司在政府规划与市场需求间架起了沟通桥梁。

下边，再来唠几点。

1、产业、商业用地报建规则变化，从全自持改为长租，吸引实体企业

按照以往，广州的产业用地出让年限是50年，商业用地年限是40年，且全自持是主流。

但现在的调整，是可以做长期租赁，年限5-20年起，先租后让。

对企业来说，你可以先不拿地，而是先租5年地，前期可以大大降低现金流压力。

要知道，商业、产业的地价成本，对于企业来说是绝对不低的。

比如马场一期，即便把商业部分打包计算，地价高达45亿。

而且，商业地回款周期长，所以现在广州的商业地要卖掉，其实挺难的。

还有一个情况是，广州有很多地方想要商改住，但是由于政策和舆论原因改不了，做商业吧没有开发商敢拿。

先租后让可能是一个破题方案。

就好比之前一直难产的横沥TOD，现在按“土地1.5级开发”模式，不卖地，走长租模式。

承租人先租5年，负责建设和运营，期满后可根据片区发展情况续期或收回土地。

接下来，这套“配方”很可能会批量复制，毕竟广州产业需要转型，要招商引资，要吸引实体企业，就得拿出诚意来。

2、偷面积，今年会越来越严格

土地推介会上，点名广州某些企业偷面积的做法。

一是做假的装饰柱；二是违规封阳台、花池、改造飘窗等。

其实话还是那些话，主要是信号传递出来，偷面积的做法会管得越来越严格。

今年的重点，就是搞“好房子”，提高住房品质。

3、今年的新面孔不多，但真正的硬菜可能不在蓝皮书上

今年的蓝皮书上，涉及宅地119宗，商业地149宗， 工业用地36宗，其他用地22宗。

如果从宅地来看，番禺20宗、白云20宗、荔湾14宗、天河10宗，是供货主力；其次是黄埔5宗，海珠4宗。

说实话，今年广州的宅地供应确实在控量，很多都是老面孔，有惊喜的真不多。

但不代表今年广州土拍就没有硬菜了，毕竟很多硬菜，从始至终都没有在蓝皮书上。

比如说今年的马场1期，前两年的面粉厂、绢麻厂，你在蓝皮书上都没见过吧。

这些硬菜，涉及的可能是一些未能确定甚至是敏感因素，暂时还没能公开。

今天的推介会上，其实还有另一份小册子，跟蓝皮书的版本是不一样的，里边有一些“微敏”地块。

那么，今年有哪些新面孔呢，我们来盘一下：

·黄埔区老港码头地块

这块地，就是在小册子的，没有放在蓝皮书里边。

地块属于广州港区域，用地面积约10.46万平，容积率约2.58，也就是说总建面约26万平。

地块有一线江景优势，并且带有中小学用地、商业用地等，夹在鱼珠和裕丰围中间。

如果能成功出让，会是老黄埔难得一见的真一线江景综合大盘。

最大的不确定因素，应该就是广州港的拆迁时间了。

·越秀走马岗地块

广州火车站片区拆出来的融资地块，用地面积约0.71万平，容积率约7.5。

这个容积率确实很高，但这是初步推介版本，后续用地规划可能会调整。

参考广州市客运站地块，容积率就从7.5降低到4.0。

·白云广智片区西地块

这块地我们有内部资料，位于越秀云萃北侧，就是原来的京溪广智片区工改地块。

广智片区西地块用地面积约3万平，容积率约3.55，建面约10万平，西侧需配建一所36班小学。

地块的学铁商是比较均衡的，南侧靠18号线京溪路站，某程度上因为自带学校，比越秀云萃更有优势。

而且，地块前边有越秀云萃、云悦两个流量盘，预期不错，板块去化周期仅10个月，对开发商来说也是吸引力。

·番禺沙溪厦滘江景低密地块

这块地，是T0版本的央璟颂，位于洛溪岛上，一线无遮挡江景，对望广州之窗和海珠新中轴

同时，地块用地面积约3.65万平，容积率仅约1.8，6万平左右的体量，中型社区，压力不大。

此外，厦滘还要引入名校，学校配套也有了。

沙溪板块的换房需求确实很大，央璟颂的客群，不止是岛内，还因为3/18号线上达海珠，下至番禺。

如果配上合适的产品和定位，这块地对于龙湖这样的开发商，吸引力不小。

·荔湾塞坝口地块

这块地位于滘口，二线望江，用地面积约0.67万平，容积率约2.7，属于老厂区改造项目。

总体来看，有点像一个更下游板块的国贸石围塘地块，能吃到白鹅潭江景和周边改造红利，但城市界面和居住氛围确实差一些。

能不能出让，要看下国贸接下来开盘情况怎么样了。

当然，更多的地块详情，各个板块哪里能开金手指，我们之后还会单独出稿。

4、白鹅潭、万博、珠城商业，会是广州这两年的亮点

按蓝皮书的占比，商业地其实才是今年的推介重点，多达149宗地。

千呼万唤的广钢1号商业地，首登蓝皮书，体量大约15万平，看下之后会不会调整了。

广钢1号地，我们之前爆过料，两个重点：

1）有两家央企接触。其中一家算是国内商业顶流，其在荔湾的高端商业MALL也计划开业。

2）会和隔壁广船滨江一体打造，比如做个天桥过来，打开望江空间，做高颜值商业，强化体验感。

如果能落地，芳村大道的含“mall”量会增加，万象城+太古里+广船+广钢1号地+COCO Park，整个片区的概念性会更强，对开发商的吸引力也会更大。

万博板块，本来吵到飞起的河村地块，不做商改住了，还是做商业，对于周边业主和开发商来说可以松口气了。

但是大家等了又等的长隆AB地块，今年没有出现在蓝皮书上。

全村的希望，应该就是看华润的万象商业， 什么时候动工了。

但总体来看，万博的预期是持续向上走的。

比较刺激的，应该就是南站板块了，22宗商业地不知道谁会来拿，也有可能走长租路线。

但如果能拉起来，那么南站东侧板块会取得极大突破，和长隆-万博板块彻底连片，万博故事，又可以讲得更好了。

当然，我个人认为，今年广州最值得期待的商业地，其实也不在蓝皮书上，具体是哪块地，私聊。