从上地占坑，看今年学区行情

网络上目前有几种声音：

1.今年的小阳春，是学区需求导致的。

2.出生人口减少，学区房没人要了。

3.小阳春后，房价还要继续下行。

可以说，这几条的发力点，基本都是学区房强相关。

所以这篇文章，想通过我的观察和理解，不敢说以正视听吧，算是捋顺一下。

1.今年的小阳春，是学区需求导致的。

可以直接说结论，并不是，个别网红学片过热，但所有学区的总热度，甚至不如整体市场的总热度“提升幅度”。

换句话说，学区房总成交量增加＜其他房子总成交量增加。

下面是细节：的确存在比较火爆的学区，但这不能当整体共识。

因为年初这段时间，正如我去年预测，上地占坑成为这一轮的网红，像上地学区最有名的两个占坑小区：上地东里和马北路1号，这俩小区我做上地板块攻略视频的时候，小面积占坑价格应该是最低点，像东里40多平那种小一居（部分客厅无窗，实际算开间），去年最低时候成交价在450万上下，现在这种户型我今天实时了解最低一套吐口价是580万，当然实际成交应该要比这低，同时这里还有点差别，上地涉及6年一学位问题，学位占用年限，对价格有小十几万的影响。但中肯来看，比最低时，贵100万算差不多了。

马北1号，40-50平这种小占坑，去年最低基本在370左右。

今天我了解的情况是目前没有“有效房源”（靠谱价格在售，在我定义里算有效房源），最近一套是上周日成交468万，基本也是贵了100万左右。

就算不买学区房的人，也或多或少，刷到过此类笔记。

而且不关注学区的人，肯定比关注的多，这就造成了一个看起来很真的共识。

但实际上呢，诸如西城的金德月占坑房、东城的安交和平里占坑房、朝阳的慧忠里/芍药居等占坑房，成交量只能算稳中微升。

那么，以北京年后这段时间的成交大幅上升看，学区房因素影响很小，至于什么原因导致，不是这篇重点，昨天的会员内部直播我已经由表及里的剖析了。

2.出生人口减少，学区房没人要了。

直接说结论：学区房的短期需求，主要结合教改政策、各学龄入学节点去分析，然后才是长期的北京出生人口影响。

咱们摘出来三个关键要素：教改政策、各学龄入学节点、出生人口影响。

教改政策：现在北京主要学区幼升小执行的是“单校多校相结合的登记入学”规。

翻译过来就是，现在幼升小需求不如前几年强烈，但又没到100%的买哪个小区就一定上哪个小学的程度。

这里面人工调节的是起到关键作用，“按供分配”起次要作用。

我举个例子，比如东城北东片区，为了体现“多校划片”仍然存在，就算某小学名额排序能满足你家孩子上学，但如果你是不幸被调剂的那一个，也没处说去，毕竟还在“多校”。

此类情况其实德胜等片区也存在，具体细节，数据不公布出来，谁也不出清楚。

各学龄入学节点：这里主要是两个节点，一个是幼升小、一个是小升初。

幼升小上面说了，从25年开始就宽裕很多了，像海淀去年近90%的重点学片，都出现了，1911后买入的家庭，原区原派，甚原位原派。

这也是我去年那么肯定上地会成为这一轮网红的原因，因为它是海淀相对比下，最均衡的片区，如果不出区，那自然会吸引“片区之间摇摆的家长”。

这其实对今年的其他学片，是不太有利的（当然具体问题还要具体分析）。

小升初这块，是目前北京最头疼的，听说不少学校提前应对，都新建或借用新校址（比如德胜的十三分新建、朝阳的陈经纶听说征用了欧陆经典旁边的幼儿园）。

为啥会出现这种情况呢？

这得追溯几年前的幼升小人群，正常来讲，2026年9月升初中的，应该是2021年幼升小的，众所周知，21年开始，北京小学的入学潮开始了，基本到2023年达峰。

的确不排除有的家庭可能不认可传统教育模式，但总不能九年义务没毕业就让孩子辍学吧......

至于非京籍读完小学去外地上学，带来的小升初衰减也很小，因为非京籍家庭，都想得很清楚，几乎没几个幼升小就砸钱卷顶级学区的，即便是顶级学区里的少部分非京籍，人家也不会走，因为算好了积分落户时间，这小部分是可以赶在高考前转京籍的。

所以，2026、2027、2028，是北京小升初的历史级高峰期。

当然了，如果再推算的，加3年就是北京噩梦中考年，即2029、2030、2031这三年参加北京中考的。

不要觉得有一半孩子上不了普高是多大的事，未来那三年，能到30%吗？我估计悬。

然后呢，哈哈，可以再推算，2032年开始，要有一大波高校扩招。

基础数量在这摆着呢，没啥可讨论的。

所以上地为啥涨这么狠？

懂得都懂，上地不仅初中无坑（人西和20中保底），而且上地的初中平均水平要比小学更好。这玩意跟中介炒不炒有啥关系，那些中介要是有能力，他们去年咋不炒呢......尊重一点点最基本的经济学常识吧......

出生人口影响：终于说到网上喜欢聊的“人口减少学区无用论”了。长期的人口减少，必然会带来学区需求减少，这是对的。但是，人口减少不代表没人了。顶多回到当年呗——买哪就可以上哪。

那我请问，中国音乐学院附属小学划片的老破小，和人大附小本部划片的老破小，一样的价格，你买哪？除非特殊头铁的，否则肯定是选更好的小学啊，便宜不占白不占啊。你占便宜，我占便宜，大家都占便宜，那中国音乐学院附属小学老破小怎么办？

要么黄摊子，要么卖给压根不考虑学区、预算更低的人呗，这差价不是又出来了嘛，还是最基本的微观供需常识啊。

3.小阳春后，房价还要继续下行。

这句话原本和学区联系较弱，但有人喜欢混淆视听，我就放这篇简单聊几句。

我先直接说结论，这是一句很鸡贼的正确废话。

如果您有兴趣，可以翻阅过去15年的北京房价，有没有哪一年，春季过后，房价不下行的？

一个都没有，就算2016年，上半年行情也只顶到了5月中旬，我记得当年5月网签是2.3万，6月就瞬间回到了1.3万，价格也相应的下跌了一点。

那请问，2016年3月嫌房价贵的人，后来怎么样了？

9月10月11月，又多花了上百万，含泪买了一套更远更小的房子。

当然了，现在肯定和2016年完全没法比，也不可能有那么大幅度。

但有一件事是确定的，北京的“锅底”已经在年前的的1月份堵上了（参考250万理论）。

如果不是纯投资，而是刚需的话，风险不大了。

如果纯投资，那可要小心了，目前看，不是“行情来不来”的问题，北京这一轮，是极度明显且确定的“结构性需求”驱动，如果瞄不准靶心，您再射个1环2环，那意思也确实不大。

至于这个“结构性需求”，昨天的会员内部直播已经详述，这里就不耽误各位时间了。

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