解码江苏城市高质量发展“行动方案”：商业地产视角的10个关键词与资金新逻辑

江苏省委省政府日前印发的《推进江苏城市高质量发展行动方案》，可谓重磅。不仅明确市委书记或市长牵头的高位统筹，还明确省住建厅、省发改委共同协调更多部门的机制。通读“行动方案”，很多创新点和具体措施扑面而来，比如“推动城市更新项目简易审批和多部门并联审批”，令人耳目一新。笔者仅从商业地产行业，以及城市更新的角度出发，找到10个核心关键词进行解读。个人观点，仅供交流。

南京城，每天都在更新

关键词01

混合用途

第（六）条“推进城市更新与产业升级、人居改善、新业态发展相结合，建立与空间治理、用途转换和混合利用相适应的规划调整机制，支持优化建筑密度、绿地率、间距等指标。”第（二十七）条“建立混合兼容正负面清单管理制度，推动土地混合开发利用和用途合理转换”。

方案突破了传统规划中土地用途单一的局限。对于南京的商业地产项目，这意味着未来在商圈升级、老旧厂房改造、低效楼宇更新时，可以更灵活地融合商业、办公、居住、社交等功能。比如，未来更新改造一栋楼，可以尝试将办公、长租公寓、底商，通过功能的垂直混合，提升全天候的活力和资产价值。

关键词02

创新产业社区

第（五）条“打造创新活力空间”。支持中心城区建设创新产业社区，发展楼宇型研发办公城市综合体，构建开放共享的复合型创新空间。推动创新空间与园区、高校院所和社区深度融合，打造集办公、居住、休闲、健身、社交与自然于一体的高品质融合型社区。

这打破了传统产业园区的围墙模式，与南京正在打造的“硅巷”模式高度契合。商务楼宇和产业园区的更新方向，可以从单纯的办公空间，转向集研发办公、商业休闲、居住公寓、社交空间于一体的复合型社区了。配套占比提升，也许能吸引更多高附加值的创新企业。

关键词03

非标制造与非标商业

第（七）条“大力发展都市型产业，支持非标制造和非标商业等新业态发展”。

这是对传统商业同质化竞争的政策纠偏。南京的国创园、D9街区等就是非标商业的代表。这次行动方案的创新点在于，政府将正式支持这种去标准化、强调个性化、策展化、主理人品牌的商业形态。在商圈、商业体、商业街区的更新中，鼓励引入更多非标内容，打破“千店一面”的格局，提升对年轻消费和圈层消费群体的吸引力，还将推动生产性服务业与制造业的深度融合。

百家湖1912街区

关键词04

场景+消费

第（九）条“打造‘苏适生活’新标杆。实施消费新业态新模式新场景拓展行动，推动产品消费转向‘场景+产品’消费”。

商业地产的竞争正从“卖东西”转向“卖体验、卖时间”。行动方案鼓励将消费融入特定场景，如文旅、社交、赛事等。对于南京的商业体，这意味着需要把空间打造成一个能发生故事的“场景”，通过场景来带动零售。

更新过的先锋书店颐和路店

关键词05

存量资产盘活（M0、地下商业）

第（十四）条“盘活城市存量资产”。 推动老旧厂区、街区、园区和低效楼宇功能转换、品质提升、业态升级、场景再造，探索新型产业用地（MO）政策。加强地下商业街规划建设运营管理，支持通过收购、租赁、改造利用等方式盘活社区闲置房屋。

这是解决城市更新中土地性质瓶颈的关键。新型产业用地（M0） 政策的探索，将为南京主城区的老旧工业厂区向“工改科”、“工改商”转型提供了更低成本的土地路径。同时，行动方案特别提到地下商业街，这意味着更多地下空间的深度开发和互联互通，将获得更多支持，这是地下空间资产价值重估的机遇。

城市更新代表项目：金陵长乐坊

关键词06

产业用地配置方式创新（租让结合）

第（二十七）条“强化用地支撑保障。综合运用长期租赁、先租后让、弹性出让等，丰富产业用地配置方式”。

对于产业园和商务楼宇的开发商或运营机构面临的初始投资压力，行动方案提供了新解法。例如，对于一些优质产业项目，可以先以较低租金入驻，运营成熟后再获得产权。这降低了企业前期拿地成本，加快了更新速度，也倒逼运营方提升长期运营能力。

关键词07

可持续投融资（REITs）

第（二十八）条“支持发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券。拓宽社会资本参与路径，探索‘财政资金+专项债+社会资本+REITS’等模式。

这是行动方案的最后一条，最受关注的“钱”压轴。行动方案提出“建立可持续的城市建设运营投融资机制。积极争取中央财政支持，支持符合要求的项目申请专项债券和超长期特别国债”。

商业地产从“开发模式”转向“资管模式”，需要金融支撑。方案明确支持通过REITs退出，对于南京已经成熟运营的优质商业楼宇、长租公寓、产业园来说，打通了“投融管退”的最后一环。这将鼓励商业地产，从短期销售转向长期持有并提升运营质量，通过资本市场变现资产价值。

城市更新的钱从哪里来？行动方案中有两句话：一句是“整合专项资金，以‘拨改投’、贴息等方式支持城市更新”，这句话的核心在于财政资金使用方式的“杠杆化”改革，政府从“给钱”变为“投资入股”。过去，政府的专项资金往往是直接划拨，即“撒胡椒面”式的补贴，这种方式效率有限，也难以撬动更多的社会资本，而现在强调的是“整合”和“拨改投”，同时“贴息”也是更直接、更高效的杠杆，鼓励更多的社会资本参与城市更新。

另一句是“探索利用国际金融组织资金路径，推动金融机构运用信贷、保险、信托等参与城市更新”，更具有创新性，这是城市更新资金来源“全球化”和“多元化”，标志着城市更新从主要依赖国内银行贷款，转向全方位对接国内外资本市场。

关键词08

织补式更新

第（二十二）条“加强历史文化名城、街区整体保护，通过‘织补式’有机更新，保留老建筑、古树名木等乡愁载体”。

这体现了对城市历史风貌的尊重。当然，保护与活化利用并存，如何将老建筑、古树名木等“乡愁载体” 转化为商业空间的独特竞争力，如何在注重保留历史肌理的行动中，引入与建筑气质相符的高品质商业，实现文化保护与商业价值的双赢，拼的是功夫。

城市更新代表项目：锦创书城

关键词09

完整社区与嵌入式服务

第（十三）条“推进完整社区建设。统筹建设嵌入式服务设施和一刻钟便民生活圈”。

这是社区商业的升级版。行动方案要求因地制宜完善托育、养老、助残、医疗、文体、商业、政务服务、绿化、停车等设施，这意味着社区商业项目，不应只做底商，而应定位为“社区服务综合体”，通过嵌入刚性的公共服务（如社区食堂、四点半课堂）来引流，带动周边的便民商业，实现社会效益与经济效益的统一。

关键词10

智慧商圈

第（二十五）条“推广数字人民币、智慧出行、智能家居、智慧养老应用，建设智慧社区、智慧商圈、智慧图书馆等”。

“智慧商圈”喊了多年，但成效不大，此次再提，又恰逢AI时代，意义不一样。这是资产升值的必经之路：一个拥有智慧大脑的商圈，其吸引力和竞争力远超传统商圈，将直接带动周边物业的资产价值提升；同时，这也是运营能力的新赛道：它要求商业地产的运营者，不仅要懂招商、懂物业，还要懂数据、懂科技。当然，智慧商圈的建设，需要政企合作的新模式：商圈的数字化需要政府的顶层设计（如“一网统管”平台）和投入，更需要商家的积极参与，比如数据共享、场景落地。

编辑｜孙 益

审核 | 冯宪法