没见过哪个项目这么开发的

不知道你懂不懂一种兴奋

就是那种

当一个念想开始落地，并开始执行的过程中

哪怕你觉得过程很痛苦很艰难，但是一看结果又是如此美好的

那种兴奋

这种情绪，从我转型之后做的第一个项目开始说起……

项目名字在上周末的发布会上已经揭晓

招商苏州道壹号

招商极少用壹号作为案名，由此也可以看出项目本身的不同

源头是今年的年初

在公司宣布战略转型，不再是一家自媒体公司，从而变成第三方策略咨询公司之后

就在发布会之后的第二天，我接到了一个邀约

来自苏州招商的一个电话

“我们拿了一块特别重要的地块，想要打造一个前所未有的项目，邀请你参与其中。”

从此开启了接近三个月没日没夜的工作

时至今日，终于可以和大家展开来说说

纵然现在没办法为大家呈现全貌，但是依然无比的激动人心

01

不得不说，这本该是一块不需要努力可能结果也还不错的地块

这块地整体的气质水准非常的高

园区中轴线cbd概念效果图

位于整个苏州价值能级最高的苏州园区之上

地块就在苏州大道上，整个园区32年发展的绝对核心中轴，湖东板块核心区

地块边上就是1号线，区域内整体水系环绕

整体地块大开间短进深，整个地块条件极其优越

也是区域内断供多年，周边接近30000户的二手置换用户环绕四周

市场的期待和呼吁都可以说是翘首以盼

更为关键的事，容积率只有1.6

换句话来说，在业态规划本身就有很大的打造空间

就是这么一块地，招商团队拿下地块的第一句话，就说了一句让我脊背发凉的话

“我们要把地块提前暴露在客户面前”

是的，在过往开发过程中讳莫如深的产品定位研发的过程，招商团队准备完全对外公开

引入外部关注的同时，也引入多方团队，一起进入产品研发阶段

让客户真正主导，影响，甚至决定整体的产品脉络

而这共创的第一步

也是最关键的一步：就是从无限接近，无限重视客户开始

团队启动了和客户的一对一面对面的调研

共创过程实拍图

最后和意向客户进行了超过30轮深度沟通

整个调研过程也不是那种泛泛的问题，也不是简单粗暴的二选一的勾勒选择

而是全是这种针对家庭痛点的开发式的提问

目的就是真实的挖掘出用户心中的真痛点，然后能够帮助他们解决真难题

就这样一份一份的做，最后线上线下累计回收有效问卷3000余份

从规划布局到户型细节，从精装标准到社区服务，每一个环节都向未来业主开放讨论

并且

为了让这样的讨论更加具象化，并且能够精准落地

招商真的在边上一个园区里，搭了一个产品基地出来

实拍图

什么意思

就是客户就真的可以到厂房里面，对着户型的所有环节过程

现场给意见，现场指出问题

如果开发商觉得能调整能改变就立刻当场建模当场调整

把成千上万条意见正儿八经的，认真的去重视，去落地，去践行

这是行业内极为罕见的将客研当真，把客研做重，并且做到事无巨细的项目

内核就是希望能够做出一个开创性的项目

这是招商对于苏州这个城市的态度，也是招商对于行业发展的决心

02

当然，这还只是共创的开始

还有几方的角色

一个就是我这边，也就是单盘主义工作室开始启动的工作部分

对于我而言我核心做两件事

第一，我代表着客户视角

将客户的所有意见做整理和对接，并且确保各种细节能够充分执行，不打折的落地

第二，我代表着行业视角

我每年都要实地看超过200个项目，我负责将全国各地的好项目的特质能够在这块地上做到对应功能的落地

从而让这个项目在行业维度不失位，在城市维度的拔尖

对于这两件事，我们也充分的重视

整个共创过程我们做了全程的记录

我确实从拿地的第二天就开始启动工作

共创过程实拍图

关于这块地我去过他们实体地块，去过他们的工法样板间，去过他们研发基地，当然关于公司研发部门、展示中心、售楼处……

这些都举不胜举

然后就是各种对接工作

内部前前后后开过十次以上的会议，每次的会议时间都在3小时以上

光录音转文字都已经超过10万字

这些数字就想和大家表达，关于这个项目我们投入了大量的时间和精力

当然不止我们

除此之外，gad杰地设计高级合伙人廖晓华、专业楼市研究院，包括物业的前置化介入等

史无前例的在地块阶段就开始参与了工作

核心就一个目的

让这件事做真

而在招商内部

也沿袭了招商当下的产品力双首席制度

这是2025年招商组织架构内部的一次巨大的创新

单个项目的研发开始集中两股力量的介入

总部产品研发部门首席负责集团标准的不打折落地

城市公司负责在地文化的研究以及意向客户精准需求的匹配

这样的双首席模式保证招商的项目一直在标准规格和市场需求都保持极高的水准

这样的机制带来极大的内部沟通成本和流转界面

但本质上也决定了单盘出品

这就是我们看到的这块地投入的努力

我们为一个项目投入不止资金

更多的投入精力、心力以及各方的脑力

目的就是为了创造一个符合未来行业趋势并且满足真实用户需求的这么一个产品

这是招商的想法

也是招商的态度

03

而时至今日，这个项目的产品也开始发生着与众不同但又微妙的变化

整个产品逻辑悄然间，开启了完全的客户视角

我想说的是，当建立好以客户需求为主导的机制之后，单盘的产品就会发生变化

第一个变化：让功能真的产生功能

房地产开发的宿命就是很多的空间只是为了营销展示而存在，但是在这个项目身上

这一切不存在

比如所有项目都会在社区内做会所，而且大家都提出了架空层

但是这些都作为营销手段规划很多雪茄室、私宴厅等展示空间

我们可以看下苏州招商这个项目的落位

整个会所+架空层的配套面积在4000平米以上，在整个面积配比上保持非常高的水准

而在会所，除了我们看到的运动元素、看到的泳池空间之外

概念效果图

项目地下规划了一个篮球场的运动空间

因为这些大家用得到

并且增加了早餐服务或者深夜食堂这种便民服务，目的就是让所有的空间能够被用到，每一个空间都能给个体提供温暖和情绪价值

因为这些大家用得到

架空层也不只是简单的做展示，核心功能是一个元素

女性空间

不论是作为烘焙还是插花，这部分空间不仅在功能上给到支持，后期的运营也配套为此提供服务

因为这些大家用得到

所有的一切，都是为了空间的存在不是为了简单的取悦买房用户，而是让入住的每一个人都能够感受到空间的价值

第二个变化：让情感弥漫在社区内

整个项目是整个园区第一个抬板社区，因为整个抬板的存在，项目构建出了三层世界

地下代表着效率和地铁直接衔接

地面代表着配套，创造出不一样的生活

抬板代表着静谧，给到用户不一样的居住品质

这三层世界分别有各自的功能使命和情绪

但是除此之外，整个招商更让着三层世界的割裂感被消融，互相之间无恒的融入在一起

概念效果图

让用户享受社区体验，但又不被人为的切割在具体的模块里面

情绪和情绪更好的渗透在每一个角落

第三个变化：让户型为人服务，为时间服务

这次苏州招商创造出超级迭代户型，回应“家庭成长周期如何适配”的需求

响应苏州“好房子”新规，在空间布局上为家庭结构变化预留弹性

概念效果图

而整个装修标准也不是简单的品牌叠加，更多类似买手型的定义，让精装更好的为人所用

每一个选品都是以真实居住习惯为标尺，精选实用耐用的配置

前期业主普遍反馈收纳需求，设计团队已对相关空间进行了针对性优化

所以这是这个项目产品的变化

不同于其他主流产品那种宏大叙事，创造出一个巨大的营销概念

整个项目都处于以人为视角的润物细无声的改变

而这种改变都不是为单纯的取悦

而是为了历久弥新而存在，这是从一开始就决定的事

也是现在落地过程中我看到的事

04

但是最为金贵的是什么各位知道吗

其实是这个

一个项目能够被持续重视的过程，是最宝贵的稀缺

我们都知道，过往这么多人对产品不满意

本质上就是在整个生产过程中，一个项目被当成流水线切分成一段一段

这个项目没有灵魂，整个社区也没有温度

而不少的投入打造又为了取悦客户达到营销目的，产生了大量的浪费

但是在招商苏州身上，因为坚持这样的共创的模式

当这种模式变成了一种体系一种制度

我们看到了团队内坚定不移替用户花对钱的状态

每一次的投入，每一次的改变，每一次的创造，都在认真思考到底用客户带来什么

因为他们知道羊毛出在羊身上

这一切最后都是要用户来买单的

如果所有的产品打造不能够为用户带来价值，任何的决策就会被阻碍

这是这个盘最独特的地方，也是我觉得最引以为傲的地方

最后，我再说一点感慨

其实日常很多同行都在和我说，在自己公司体系内以客户为视角做产品真的好难啊

什么内部各种阻碍，什么机制不允许

我曾一度认为这是真的

但是当我看到苏州招商对于这个盘的这种态度，突然发现

很多事情其实也没想象中那么难

你说这里面砸了多少钱吧，也没有

你说这里有什么技术门槛吧，好像也不是

本质上，好像最后缺的

就是一次开始

这一次的开始，招商不仅仅把自己作为产品的开发者，更像是链接客户与资源的桥梁

这样的衔接不仅仅在于开发，未来的交付也同样会整合各类服务资源

从居住场景延伸到生活服务

成为客户需求的收集者和代言人，让客户的生活得到系统性的满足

就是这样的，开始了

所有了不起的开始，大概无一不外乎两件事

首先真诚，其次勇敢

关于这个项目的后续，还有很多故事

我们慢慢再续