三月二手成交量要爆了，但后面…

如果上海三月的二手房成交要超过3万套

这是什么概念

最近参加了上海经济内部会议

其中一个领导私下找到我，和我说了一个关键的数据：上海这个月的二手房极有可能会突破3万套

我听完这个数字，久久不能平静

二手房3万套是一个什么概念

这一定是一个很夸张的数字

我入行的时候，我的师傅和我说，上海二手房你只要盯住一个数字就可以了

月均2万套

如果成交连续三个月低于2万套，那么市场就可能开始冷了

如果持续三个月的2万套以上，那么那么热度就还算不错

2万套基本上上海楼市的一个基准线

所以楼市能到3万套可以说是非常夸张的数字

我记忆中上海楼市就没几个月能有这样的数据

好，那知道了数据之后

然后呢

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其实从去年12月开始，整个上海楼市的走势一直不错

二手房成交一直保持在比较高的位置

这带来的第一个变化，其实也是积极的变化，就是整个挂牌量终于下来了

二手市场之所以走势不稳定，就是因为卖房的比买房的多

业内一直有个吐槽就是，二手房是越卖越多

夸张的时候市场数据攀升到17万套

正常的也有15万套左右

那经历了连续几个月的成交，如今整个的挂牌量下滑到了13万套

这个数据的回落直接导致了，那种恐慌性砸盘的现象越来越少了

市场的焦虑情绪也少了很多

这是最关键的

另外，对于这个二手房市场，整体的底部成交正在被快速的夯实

上海有段时间是一手热高端热，从而导致了二手房市场的不稳定

但是这一轮3万套的成交，最多的成交在底部

大家最为担心也是最焦虑的老破小成交目前正在被夯实

这部分的成交占据了市场70%的份额

这一次的沪7条直接刺激的就是这部分需求

大部分外来从业者都在夯实上海的基座成交需求

第三个，毫无疑问，楼市里的热钱也越来越多了

做了简单的测算，3万套成交意味着一个月楼市有多少钱

按照最少的200万一套来测算也有600亿，直白来看一个月上海房地产就有千亿现金在飘

一年就是万亿规模

这就是此时上海热钱汹涌

降低首付直接导致的银行的钱流入房地产

各位应该也注意到，前阵子有个比较低调的政策，就是对商业性用房，首付比例也从5成变成了3成

本质上也是这样的变化

就像我一直以来和大家强调的

只要二手房有流动性，只要钱在楼市里活跃，那么市场就不会有大的泡沫风险

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好了，说完乐观的

那么客观的呢

为数据高兴，也要看到数据背后真实的一面

3万套确实是一个非常了不起的数字

而且上海已经连续半年的成交在2万套以上了

那么

是不是就可以直接判定楼市已经回暖了呢

目前还得不出这样的判断

一个很重要的原因，就是此时楼市的判断标准变了

以前为什么觉得2万套的成交是基准线

一个很重要标准就是这个月均2万套对应的是8万套左右的挂牌量

核心判断是市场的挂牌量能够满足几个月的去化

保持在3个月-4个月的去化，那么市场就是相对比较稳定的

因为上海楼市一直以来都比较稳健，所以前前后后的成交量基本上在2万套左右都是健康的

大家也习惯用这个数字来判断

但是现在楼市的挂牌量已经变了

哪怕是现在回落到13万套，也还是比较高的挂牌

这也是为什么其实月均成交在2万套已经很久了，但是市场依然体感没有感觉热的根本原因

就是现在的挂牌量还是比较高

哪怕是13万套，哪怕后面每个月都是3万套的成交

也要4个月以上的时间才能去化

所以现在的楼市还没有到热的程度

所以下一个关键指标就是

如果整体的挂牌能够下滑到10万套左右了，那么严格意义上楼市寒冬算是彻底的远离我们了

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但是在另外一个维度，我对整个2026年挂牌量回落到10万套非常有信心

其中一个很重要的原因

就是市场对于二手房持有标准也发生了变化

目前在市场上200万总价老破小的买家里，出现了一种投资客

这种投资客和以往所有的投资客不太一样

他们不太关注房价的波动

甚至能够接受价格的继续下滑

但是他们持续关注的是房子的租售比

对于他们而言，他们购买老破小资产核心期待的长线回报价值

也就是租金收入

一个很重要的原因就在于

现在市面上几乎没有太高利率的投资产品，存款利率都已经到1%了

这也就意味着与其存在银行，不如买一套房子

只要租售比在1%以上，对于他们来说整体的回报率就足够了

这也是为什么这些人率先出现在200万以下总价的老破小

第一是因为这样的总价可控，第二是这些房子还是城市核心地段，只要简单装修翻新一下

整体的租金回报还是非常可观的

所以此时的投资客关注租售比大过于房价波动，这个趋势下也让市场多了不少的长持需求

这其实也是现在上海愿意回购二手房的一个重要原因

我们跟踪了徐汇一些二手房回购的动作

我们发现整体的回购价和真实二手房非常接近

甚至有些还高于市场成交价

这背后就是基于他们的测算来自租售比

上海二手房的整体回暖，租售比的提升真的功不可没了

这件事会推动市场孵化出新的需求

未来的投资客也不再仅仅围绕着价格论

多余房产更多的会进入租赁市场保持供应，从而成为另一种生态平衡

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以上都是明牌了

那么上海楼市只剩下一个关键问题

就是当老破小需求占据主要比例，大部分老破小房东开始解套

那么这部分客户会不会置换重新进入楼市，再去买房

这点很关键

也就决定了楼市的传导链条有没有可能从下往上传导

只有这样楼市才有可能是全面回暖

代表着信心的全面回升

如果没有这样的传导链条，那么市场的需求终究有一天会消耗完毕

现在的情况已经非常明显了，低总价的在快速的走量，楼市之前的最大问题已经解决了

需要看的是这部分需求有没有往上传导

首先，有一个初步结论

开始传导了吗

目前还没有

我重点问了几个服务总价在1000万左右的二手房板块，得到的反馈是：还是很不活跃，几乎还没多少成交

会往上传导吗

有可能的，但是需要时间

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我知道我的文字上海各级领导日常都有关注

所以认真说

现在市场和政策的所有的注意力需要全力放在置换人群身上

如果三个月后市场的成交热度还是只在200万总价段

那么其实就是一个不太好的信号

这意味着传导链断了，卖掉老破小的客户没有再重回楼市

我真心提一个建议

只要在半年内同时完成买房和卖房动作的客户，我觉得整体的交易税费都可以进行减免

包括给到同时在买房以及卖房的客户，中介费也可以有什么国补或者区补

鼓励大家换房

鼓励大家向上置换

宣传广告语我都想好了：用一笔中介费，同时完成买和卖，划算

只要这部分人的需求被激活，那么楼市整个一个回暖那就一定会是板上钉钉

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那回到一开始标题上所说的问题

毫无疑问，整个成交量已经夯实，而房价是否维稳本质上就看这个链条什么时候被彻底打通

上海个体的单位买房周期在3个月以上

目前整个市场热度正在以3个月为周期，一层总价一层总价的往上

如果顺利的话

开始是500万，然后是800万，然后是1000万

然后一步一步

整个链条走完需要整个2026年全年来等待

之前已经成功预测过上海二手房什么时候夯实，而对于房价回暖的年份应该就在2027年的1月

先把这句话放在这里，明年1月的时候我们再拿出来看下

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所以现在的楼市到底怎么样

其实很好，我们应该开心本来最难的老破小接盘的问题，伴随着限购取消以及房价下滑，现在已经有了充足的购买力

而现在剩下的，依然需要时间来等待

但是不论如何，春天来了

记得出去踏春，闻花香