有3所“四大”！看完百花香蜜湖的房价，转头盯上了龙华民治……

2026开年楼市火爆！

深圳二手房房价截至2月，已经连续3个月呈现上涨趋势。

近3个月「房价率先回稳」的板块中，排在靠前的多为拥有名校的片区，有的板块甚至涨幅超10%。

可以说，这一轮市场火热，本质上是小阳春叠加申学季的结果。

过去这些年，尽管深圳试图通过如：大学区、集团化办学等制度来平衡优质教育资源，但当前的教育格局依旧是「少量优质的教育资源，集中在部分板块」。

而在深圳，教育板块是有“段位”之分的，如果要给「名校扎堆」的板块做个排名：

• 第一名，毋庸置疑是百花。这里聚齐了深实验中学部&初中部&小学部还有深圳外国语、百花小学、荔园小学等名校。

• 第二名，无疑是香蜜湖。拥有深高南、福田外国语、明德实验以及侨香外国语等名校。

• 第三名，是南山中心板块。有育才系、南二外海德、深中科创、南外高新等名校。

• 第四名，龙华民治，除了本土的龙高北、龙华实验、龙华第二实验，格致中学之外，还有深高北、深外龙以及深中等“四大”。

但，如果要从置业角度出发，根据深圳大多数家长关注度来排名，第一名当属龙华民治。

龙华核心区示意图，图源：@一眼龙华官微+即梦AI生成

原因在于，百花、香蜜湖虽是顶流，但房价动辄10万+/平起步，南山蛇口的房价同样让大多数家庭望而却步。相较之下，龙华民治的置业门槛更为友好，教育氛围对于家长而言也更具备吸引力！

01.

龙华民治的教育

备受家长关注的底层逻辑

民治街道教育氛围备受家长青睐的底层逻辑在于，这个板块有顶级名校汇聚、“四大”重磅加持的优势，同时整体人文基底浓厚。

“汇聚多所优质学校，“四大”氛围相当浓厚！

龙华民治街道汇聚了龙华实验、龙华第二实验、格致中学等优质学校，以及深圳的“四大”名校。

值得重点一提的是，民治还是深圳少有的拥有3家“四大”名校的街道。

网上公开信息显示，目前深圳拥有“四大”2所以上的街道有5个，其中民治与坂田“四大”规模相当，均有3所且覆盖3家！书香气息浓厚。

“划重点：这里有“四大”中「含金量」很高的深中！

纵览深圳“四大”，深中的「含金量」十足。（参考下文提到的升学率、拔尖能力）

首当其冲的，就是深中的升学率！

以2025年的成绩为例，深中一共有85人被清北录取。

什么概念？

• 深圳维度看，这个录取人数，比另外三所“四大”总和的两倍还要多；

• 放到整个广东省看，这个录取名额占了全省的22.97%！这意味着，去年广东每录取10名学生，就有2名以上来自深中。

不仅清北录取人数多，深中的“华五”高校录取率、C9高校录取率同样在“四大”中拔得头筹。

深中学校中庭，图源：深圳中学官网

深中「高含金量」的核心，还在于它的“造才、塑才”的能力。

虽然招生录取的正取分数是“四大”中最高的，但深中的学生基数也是最大的，这意味着深中的指标生名额更多，低分录取的学生也会相应多。在这种情况下，想要整体提升学生的水平，难度无疑更大。

深中通过分层教学、个性化培养等策略去提升学生的能力，最终实现本科率100%、特控率超99%以及位列“四大”前茅的顶尖高校录取率，这也足以看到深中在学生能力提升这一块的实力。

值得注意的是，深中的高中部和初中部的教育资源，还存在紧密的协同和共享。

比如：高中部一些优秀的老师，会到初中部任教，其中就包括一些竞赛教练、学科带头人；初中部在课程设置上，会借鉴高中部的理念和资源，开设与高中部衔接的校本课程；初中部和高中部共享实验室、艺术中心、图书馆等教学设施。

示意图，图源：深圳中学龙华校区官微

在资源共享、师资流动下，深中初中部的学生同样成绩不俗。有网友统计，从深中初中部上岸深中高中部的学生，无论是人数还是比例，均为“四大”中最高！

也就是说，初中就读深中的孩子，未来的升学就多了一份保障。

但深中的入学门槛并不低！

以近两年为例，深中无论是罗湖还是龙华的学校，录取均为A类，也就是地段生！其中，罗湖2025年的地段生门槛相当高，相较之下深中龙华的地段生门槛要友好不少。

“民治还有浓厚的人文配套，是优质教育圈层的基底。

规划层面，民治街道是龙华的文化与教育核心板块，这里除了优质学校之外，文体配套不仅丰富、段位还高。

比如，深圳十大文化设施之一的深圳美术馆（新馆），仅艺术展厅就有18个，目前举办展览超64场，公共教育活动已达923场次，艺术丰盈了龙华乃至深圳这座城市的文化厚度。（数据来源：深圳美术馆官方微信）

藏书量800万册+提供座位2500个+搭建18个AI应用场景+有目前国内最大且功能最齐全的地下无人智能立体书库的深圳图书馆北馆，将科技与阅读的融合做到极致，迎来央媒点赞、法媒关注。（内容参考：龙华重点区域中心官微）

深圳市文化馆新馆效果图，仅供参考，图源：深圳发布

在建的综合性文化地标——深圳市文化馆新馆，建面约8.33万平，是一座目前全国单体建面最大的文化馆，集演艺、展览、培训、图书阅览、文创于一体的综合性文化地标，预计今年9月启动试运营，“7大功能空间+3类服务”，将可满足全龄段多需求的生活场景。（内容参考：深圳发布官微）

此外，还有简上体育综合体、红山文化公园等文体设施。这样的配置，看齐福田市民中心、前海宝中等城市核心。

而从教育角度出发，在升学里面，体育、艺术、科创都是“加分项”，高段位的文体配套意味着优质资源的集聚，有利于孩子的体能训练、素质培养等，尤其对于深中这类优质学校。

也正因此，当家长们把目光聚焦在文教氛围浓厚的民治时，这个深圳“四大”之首、现有双一流大学师资占比78.5%的深圳中学龙华校区，成了那个他们“看一眼就难以忘怀”的学校。

02.

深中龙华学区

4房总价409万起，就能拿下

如何才能“拥有它”？

根据龙华区教育局公布的学区划分方案，当下深中龙华的招生采取“单校划片学区和多校联动学区”。（注：学区划分仅供参考，具体以入学当年龙华教育局发布的《义务教育阶段学位申请指南》或官方公告为准。）

从深中龙华2025年的录取分数来看，小一A1类60分，初一A1类60.6分；这就意味着去年只有在单校划片区域内的孩子，才有机会被深中龙华录取。

深中龙华学校，图源：深中龙华学校官微

这个片区里面的小区，多为楼龄20年以上的二手房，挂牌均价普遍在5万/平起；新房相对少，仅有2个，其中的人才房-华越龙苑均价优势明显之外距离深圳中学龙华学校更近，直线距离仅约300米（距离参考：百度地图测距）且无需过马路。

放眼整个片区，有4房的项目不多，对于居住空间有更多需求，想要买4房的二胎家庭、满足三代同堂居住需求的家长朋友，可以关注华越龙苑，该项目已正式发布四房配售，配售产品是495套建面约113-150平的四房、总价409万起，配售截止时间为4月6日。想要低门槛拿下深中旁4房，注意抓紧，仅剩13天！

更惊喜的是，目前购买安居华越龙苑，还可享受最高价值80000元置业大礼包，可用于挑选心仪的家电、家具等居家配置。这相当于在原本已经较低的置业门槛上，再为购房者减轻一部分安家成本。对准备在今年安家的家庭来说，这样的支持，无疑又多了一层现实吸引力。（置业礼包具体兑换条件、流程、时间，以置业礼包兑换券使用说明为准）

“总价409万起，买华越龙苑4房这笔账算得过来。

一是，华越龙苑人才房，可转商品房。

作为深圳的可售型保障性住房，人才房购买的限制条件要比安居房、共有产权房少，封闭10年后补齐价款即可取得完全产权，能如普通商品房一般上市流转。

二是，人才房不再新增，4房稀缺属性突出。

自2023年8月深圳住建发布的《深圳市共有产权住房管理办法》施行之日起，就明确不再建设安居型的商品房和人才房，这意味着深圳的人才房，卖一套少一套。

在“人才房不再新增”的前提下，深圳现有人才房存量约2万套，而4房只有约1200套，占比仅约6%。

再一个，从当下执行的《深圳市配售型保障性住房管理办法》来看，深圳未来的可售型保障性住房将只剩下“配售型保障房”，且不仅不能变更为商品房，还将以小户型为主。这意味着未来家里人数多的家庭，如三代同堂、二胎、三胎家庭，想买可售型保障性住房，除了可能买不到能转红本的，更重要的是难以买到大面积的户型。在这之下，当下大面积、4房产品更显珍贵。

三是，日常居住方面，4房户型空间更大，居住舒适度更高。

比如对于二胎家庭而言，买深中龙华学区范围内的一套4房，不仅孩子有机会能就读深中，还能够满足子女一人一间房的居住需求，同时把父母接到身边，体验三代同堂的家庭乐趣。（注：具体学区划分仅供参考以入学当年龙华教育局发布的《义务教育阶段学位申请指南》或官方公告为准，录取积分以入学当年学校公布信息为准）

买入华越龙苑，手握稀缺、享受更奢阔的空间，拥有读深中的机会，这笔账算得过来。

“华越龙苑：纯人才房社区，纯粹的圈层，4房户型113-150平。

华越龙苑的项目本身，同样亮点突出。

项目总建面约21万平，是一个由千亿注册资本国企——深圳市安居集团有限公司负责开发打造的纯人才房项目，产品有建面约84-90平的3房以及建面约113-150平的4房，相较于有其他保障房类型的项目，纯人才房社区圈层更纯粹。

示意效果图，仅供参考

社区内部，不仅园林联袂外部约1.9万平的市政公园（规划中），共同打造“绿岛”概念，营造绿意萦绕的生态大境，目前已是实景现房，所见即所得；还配备游泳池、环形跑道、儿童活动空间等“云中”生活居所，满足业主日常多元休闲娱乐需求。

实景图，仅供参考

项目还自带约6000平社区商业，配建社区健康服务中心、熟食中心、幼儿园等。健康、餐饮、教育，形成的「微型城市单元」让日常生活更具有便利性。（社区健康服务中心、熟食中心、幼儿园建成后，将移交政府，具体的开办主题、品牌等，以政府批准及实际开发情况为准）

此次，配售的产品——建面约113-150平4房，均为四开间布局，全屋卧室均带飘窗，其中主卧为私密性套房，部分户型还实现南北双阳台，整体尺度感开阔、空间明亮，居住舒适度更高，是多代同堂一步到位的选择。

建面约113-120平创意展示空间实拍图，非交付标准

建面约146-150平创意展示空间实拍图，非交付标准

建面约113-150平的产品户型图，仅供参考（左右滑动）

总的来说，华越龙苑的4房不仅有一定的学区功能性，价格优势&稀缺属性突出，还是多代同堂一步到位的选择。

03.

不用将就的选择

生活的温度+城市中轴的价值

华越龙苑，不仅紧邻深中，让孩子有机会享受到优质教育，更重要的是家长不需要牺牲掉生活，除了能拥有丰富生活配套带来的生活温度，还能享受到民治板块的未来发展红利。

在这里，能够充分享受到生活的温度。

「微型城市单元」之外，华越龙苑周边的商业、交通等生活配套一应俱有。

旁边就是商业体量约60万平的壹方天地、山姆会员店，日常步行就能到达；

周边3km范围内还有佐阾香颂购物中心、天虹购物中心、红山6979等、COSTCO等商业，也是能“轻松触达”的璀璨繁华。

在这里，同样不用担心出行通勤的问题。目前板块内聚集了已开通的地铁4/5/6号线以及在建的地铁22/25/27号线，未来地铁出行，可直抵福田、前海等城市中心区。

示意图，仅供参考

这里是都市核心区、城市中轴。

华越龙苑所在的民治街道位于深圳中轴，与前海、福田同被纳入都市核心区，是北站枢纽商务节点、定位为龙华“南中心”。根据龙华最新的国土空间规划，这里将高标准建设“龙华中轴数字产业核心区”，未来可期。

《深圳市国土空间总体规划2021-2035年》图源：深圳市人民政府

对于家长而言，华越龙苑位于深中龙华学校单校划片区域，价格优势明显，配套成熟、未来可期。实景现房，购房手续办结即可交付，今年有望申请入学，与片区共发展。

真的实现了既有、又有，还能有……

壹地产提醒，目前，安居华越龙苑线上认购通道已在深圳市住房和建设局官网正式开启，申购时间为：2026年3月18日9:00至2026年4月6日18:00，符合条件的家庭可登录官网查询详情、提交申请。

图源，深圳市住房和建设局

项目本批次配售产品为建筑面积约113-150㎡宽境四房，首付仅62万起，总价409万起，已于2025年底交付，现在看房真正所见即所得。

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附：华越龙苑申购队列条件。

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【声明】本文部分信息和图片来源网络，如有相关内容侵权，请联系删除。本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。