分化延续，价值重构 | 全球及中国酒店投资市场新机遇

2025年为全球酒店业奠定了复苏与调整的基调，而2026年将迎来更具结构性的机遇。

从全球层面来看，国际旅行需求持续强劲，2025年全球国际游客数量已超越疫情前水平，为行业提供了坚实支撑。供应端增长普遍放缓，尤其在欧美成熟市场，为现有酒店创造了有利的竞争环境。

亚太区酒店市场表现高度分化。越南、马来西亚等国受益于强劲的区域旅游需求和有利的签证政策，市场表现优异。与此同时，部分传统枢纽面临挑战，新加坡因主要客源市场出境游需求恢复不及预期，而导致每间可售客房收入（RevPAR）承压，曼谷则受安全问题影响导致游客减少。

投资层面，全球酒店市场迎来明确的流动性拐点。2025年全球酒店直接投资额达650亿美元，较2023年低谷反弹22%，同比增长7%。资本结构持续演变：私募股权基金重新活跃；业主及运营商因为酒店新增供应放缓，积极收购具备重新定位潜力的资产；高净值人士及家族办公室则凭借对酒店稳定现金流和收益的青睐，日益成为市场中不可忽视的重要力量。

展望2026年，全球酒店投资市场有望在强劲的债务市场、创纪录的待投资金以及投资者对稳定收益的迫切需求等多重因素推动下，实现进一步增长。亚太地区旅游及酒店需求预计将保持韧性，酒店投资交易额有望回升至2024年水平。

需求韧性与供给趋稳

重构酒店运营逻辑

2025年，中国酒店市场步入深度结构性调整的新阶段。在需求端，国内旅游展现出强大韧性，旅游人数已全面超越疫情前水平，同比增长16.2%，成为市场复苏的核心引擎。然而，尽管客流强劲，高端酒店的平均房价（ADR）不升反降，导致整体承压。这一“以价换量”的现象，深刻反映出当前消费预算趋紧与市场竞争加剧的双重现实。

此外，市场分化格局日益显著。以深圳、上海、三亚为代表的经济与旅游枢纽城市，凭借坚实的商务及休闲需求，实现了RevPAR的稳健正增长；而部分其他主要城市则仍在消化供需错配的压力，业绩面临挑战。

从供应角度看，过去十年中国酒店客房供应量呈现显著增长态势，但未来五年新增酒店客房量减少，总供给量趋于稳定且年增速持续放缓。这一转变促使行业增长逻辑发生根本性迁移——从过去的大规模增量开发，全面转向对存量资产的精细化改造、品牌升级与价值重塑，为具备专业运营能力的投资者创造了新的机遇。

市场演变与政策新规

共塑酒店投资价值新格局

2025年，中国酒店交易额回归至长期历史均值水平，但其在商业地产总交易额中的占比显著提升至12.8%，反映出在投资者资产配置策略调整的背景下，酒店资产正获得更具战略性的增持。

中国酒店投资市场正迈入由新资本主导的价值发现与重塑新阶段。传统房地产基金正系统性缩减酒店领域配置，高净值人士与国有企业取而代之，成为市场主力买家。这批“新钱”投资者普遍具备更长远的持有视野，更看重资产的稳定现金流、品牌价值及长期战略意义，而非短期财务回报。

在此背景下，中国酒店投资策略呈现出三大鲜明特征：

一是小型项目备受青睐

成交价在3亿元人民币以内的项目因投资门槛低、风险可控、回报周期短，高度契合当前审慎的市场环境，成为投资者的优先选择。

二是存量焕新成为核心策略

在新增供应趋缓的“存量时代”，投资焦点高度集中于现有资产的重新定位与价值提升，通过硬件翻新、品牌升级或业态创新，深度激活资产潜能。

三是投资重心加速向非一线城市下沉

近年来，非一线城市酒店交易额占比显著上升。一方面，司法拍卖等渠道释放出大量被低估或陷入困境的资产，为投资者提供了高性价比的入场机会；另一方面，伴随区域经济活力增强和文旅消费需求崛起，部分强二线及新兴城市的优质酒店资产展现出强劲增长潜力，正吸引寻求价值洼地的资本积极布局。

仲量联行于近日成功助力某外资企业顺利出售桂林地标性五星级酒店——桂林喜来登饭店。该酒店是广西首家挂牌五星级酒店，曾接待过多国政要，并于2021年完成全面的翻新。

此外，2025年年底，中国公募REITs市场迎来里程碑式的政策调整，底层资产范围增扩至办公与酒店项目，为商业地产市场注入发展动力。这不仅为持有型酒店投资者开辟了一条标准化、高流动性的退出通道，也将促进业主和运营商提升资产管理与精细化运营能力，以满足REITs对底层资产在合规性、收益稳定性及专业管理等方面的高规格要求。可以说，公募REITs新规的落地为酒店行业注入了一剂强心针，有望打通“投融管退”全链条，吸引更多长期资本进入酒店领域，推动行业向高质量、专业化方向发展，彻底激活市场活力。

“中国酒店投资市场正处在一个前所未有的价值重构窗口期。以高净值人士和国有企业为代表的多元化资本结构，正深刻重塑行业的投资生态与估值体系。投资者应聚焦具备长期价值的标的，包括核心地段可改造升级的存量资产，以及非一线城市中被低估但具运营潜力的物业。”

仲量联行深耕酒店及旅游地产领域，提供覆盖“投、融、建、管、退”全生命周期的专业服务。依托全球资源与本土洞察，我们为投资人及业主提供资产估值与动态价格策略、交易结构设计与风险防控，以及资产价值提升与退出路径规划。

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