山东
这几天，青岛楼市的朋友圈，被一个名字刷屏了：华润中寰悦府！
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华润这回玩得有点大
今年1月14日，青岛土地第一拍，华润和青铁以10.15亿的底价，把市南百安居地块收入囊中，楼面价12562元/㎡。这个位置——市南，山东路，这地方，已经多少年没有新盘了？
▲华润中寰悦府地块数据指标
提起华润，在青岛，那真是一个有故事的开发商。2009年，当青岛楼市还处于“野蛮生长”阶段时，华润带着万象城+悦府的组合拳杀入市南，直接给青岛上了一课：什么叫城市综合体，什么叫高端改善。
▲万象城和华润中心悦府
当年华润中心一面市，直接把山东路那个地段的身价，提升了好几个档次。此后的十几年，华润在青岛一路高歌猛进，从市南、市北到崂山再到西海岸，从城阳万象汇到崂山万象汇，每一步都踩在青岛城市发展的节拍上。悦府、润府，还有青铁华润城，基本都是开盘即清盘的节奏。华润聪明就在于，它太懂怎么抓那些“手里有钱、心里有格调”的人的痒点了。
02
市南改善不用再焦虑
华润这次把旗下的高端产品线中寰悦府，搬到了市南，这是悦府的升级版，这可不是随便复制粘贴的产品线，在别的城市早就火得一塌糊涂。
悦府系选址有个硬逻辑，就是非核心不入。华润中寰悦府最核心的，还是它的稀缺性，最硬核的是TOD，在市南这种寸土寸金的地方，双地铁入户，更是青岛少有的配置。中寰悦府这条产品线，玩的就是核心地段+极致产品，必须是城市最核心的位置，必须把得房率、精装、智能化这些细节拉到天花板。
华润中寰悦府，占地约2.98万平，容积率2.9，总建面8.64万平，去掉商业和配套，住宅建面只有5.32万平。据房产君得到消息，中寰悦府整个小区不到400套房子，总价区间在500万到800万。户型面积130㎡、143㎡、180㎡三个面积段，全是套四，全部两梯两户，小高层为主，都是元宝户型、大宽厅、LDK一体化。更关键的是，是新规之后的产品，低公摊、高赠送，得房率直接拉满。
▲华润中心悦府
据说这次还专门针对市南的居住痛点，做了升级，比如针对老城区湿度大、噪音等问题的专项设计，再加上系统窗、精装交付、智能化配置，这些东西放在市南核心区，简直就是降维打击。这就是华润的高明之处，它知道改善客群，最需要的什么，华润从来没让青岛人失望过。
03
到底值不值得等？
这么多年，市南的改善客群，挺憋屈的。手头揣着五六百万，想在市南换个好点的房子，转一圈发现：要么是那些房龄比自己年龄还大的“老破小”，要么就是像瑞X地、XX观澜这种，位置总差那么点意思，不是靠近污水处理厂，就是填海地。所以，当华润中寰悦府的项目一出来，很多准本在市南改善的，坐不住了。
当然，华润中寰悦府的短板，也同样明显，这可能是让人最纠结的一点——噪音。地块离高架桥不远，虽然华润会采用台地式设计，配合顶级的系统窗来降噪，但那车流声能不能真的消失，谁心里也没底。这就是所谓的“面子”与“里子”的冲突：你要市南的繁华和便利，就得忍受城市的喧嚣。
▲华润中心悦府已经动工
再说价格，500万到800万，这个区间在崂山能挑到不错的大平层。为什么要选市南？这里就涉及到一个情怀和生活半径的问题。
对于很多在市南土生土长的人来说，崂山再好那也是“郊外”，他们习惯了出门就能走到海边，习惯了周围那些熟悉的街道。这种地域归属感，是任何新城都给不了的。而且，市南已经太久没有这种有品质保证的新盘了。
华润中寰悦府，预计即将于5月份入市，这给那些想留在市南的人，提供一个最好的选择。
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