广东
我是紫沐，这是我第485篇日记。
公众号限流依然没解决，随缘吧。
继续板块选筹系列，这次聊聊海珠。
我一直很喜欢海珠。
这是个糅合了烟火气和现代化的地方，房价也丰俭由人。
这种好，是公认的，所以海珠的购房需求一直比较旺盛。
就算这几年新盘不少，去化速度依然是全广州第二。
具体选筹，我们先从海珠西说起。
还记得上轮行情，海珠西唯一能打的楼盘，只有光大花园。
几年过去了，变化其实也不大，周边新盘依然在拿光大做对标。
比较值得考虑的，有越秀桂悦东晓、保利燕语堂悦、还有保利南泰路（保利宝荣花园）这几个盘。
桂悦东晓和燕语堂悦，我觉得算不上光大的上位替代。
桂悦东晓有配套有产品，但体量太小，花园过于袖珍。
燕语堂悦有体量有产品，但周边环境和配套对比光大弱一档。
所以这两对上光大，只能说互有优势，选谁主要看个人需求。
真正算得上升级版光大的，还得是保利南泰路。
下楼就是20万㎡商场和贴牌名校，有大花园和大社区，有三地铁+新规户型。
既有光大的优势，又弥补了光大的瑕疵。
所以千万以下预算，喜欢海珠西的成熟烟火气，我觉得保利南泰路最值得关注。
综合竞争力，目前还没有对手。
不过它的170㎡，后续市场表现感觉有点悬。
南泰路定位明显偏刚需-刚改，在这里面塞进去豪宅户型，多少有点错配。
就看海珠的老钱购买力，愿不愿意为这种产品升级买单了。
再看看海珠中，也就是最近很火的广州新中轴。
其实看一个规划是不是画饼，最直观的方法，就是有没有真的砸钱砸资源。
就目前新中轴肯砸钱，肯拉高补偿提升效率的打法，还是能感觉到诚意的。
后续再把环境搞好，完成产业和配套升级，对整个海珠的价值提升都是好事。
而新中轴里面比较好的楼盘有两个，一个是中海大境，一个是绿城馥香园。
其实就2026年，中海大境还能不能打这个问题，也挺多人关心。
毕竟现在新盘宣发都很猛，ppt一个比一个好看。
对比起来，大境的户型产品，就有点太落伍。
但千万别忘了，买房这事，确定性很重要，而中海大境有很强的确定性。
它是准现楼，而且目前的交标部分，像实景园林，做得都很不错。
这就省去了，买新房货不对板的烦恼。
再加上完善的配套和新中轴兑现红利，大境综合竞争力还是很不错的，入手没啥问题。
反而是中海广府万宸，也就是去年底中海拍下的新中轴地块，我觉得有点悬。
虽然，万字系是中海高端系列，更是广州首秀。
但这种独栋单体豪宅，在新中轴未必有市场。
最好的例子，琶洲的越秀樾华樾，依托琶洲这个顶级地段，去化都比较惨淡。
目前除了珠城和它的尚东柏悦府，广州还没出现第二个真正意义上的单体豪宅。
连琶洲都做不到，以新中轴的能量，恐怕更差点意思。
说完改善和豪宅，再看看刚需-刚改，绿城馥香园我觉得是性价比很高的选择。
贴牌名校、地铁上盖、大花园、绝版高得房率，全给配齐了。
对比其他竞品，在环境、产品、配套上面，都分别有错位优势。
所以单纯想买个六边形房子，馥香园会很合适。
最后是海珠东区，也就是琶洲和泛琶洲领域。
新盘这块，基本就保利天奕。
但不得不说，虽然快一年过去了，天奕的竞争力依然很强。
好地段+好配套+好产品，放眼全广州都很有价值。
至于跟隔壁的琶洲南tod对比，天奕产品更好，tod地段更好。
两者没有太大差距，选谁更多看个人需求。
从个人喜好角度，我会更喜欢保利多一点点。
有些人担心，天奕周边后续还有供应，会变得不稀缺。
这是事实，供过于求放哪里都是利空。
但也得明白，天奕周边的地块，素质是要弱一些的。
而且现在户型新规收紧，未来新盘的得房率，可能还比不过天奕。
所以千万左右预算，天奕还是能放心入手的。
二手这边，保利天悦近期争议很大。
很多人觉得买天悦，还不如买隔壁的新盘，这观点我其实是认同的。
像天奕190㎡，明显就比天悦190㎡要好。
但是，再往上，300㎡以上的豪宅领域，保利天悦还是没有对手。
一线望江+成熟配套+大园林，这护城河琶洲新盘们根本没法逾越。
所以从某种意义上，不是天悦不行，是你能买到的天悦不行。
不过还是那句话，海珠是个丰俭由人的地方。
刚需-刚改，可以多看看燕语堂悦、桂悦东晓、绿城馥香园。
改善买家，可以多看看中海大境、保利南泰路、保利天奕。
顶豪买家，除了天悦，还是把目光多放在珠城吧，目前珠城的圈层和配套优势依然很大。
趁着小阳春，该买的买，该卖的卖，都可以动起来了。
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