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自2025年以来，香港楼市似乎正从低谷中逐渐复苏。香港官方楼市指数先后止跌回升，部分大型屋苑年内升幅更超过一成。然而，汤姆却在一派“回暖”声浪中看到了不一样的景象，3月25日的一场看似热闹的拍卖会，却揭示了市场另一面的冷静与分化。
图源：香港01
拍卖现场座无虚席
凶宅却“叫好不叫座”
忠诚拍卖行（一家香港比较出名的银主盘专业拍卖行）推出16项物业进行拍卖，现场吸引逾50人出席，座无虚席，气氛热烈。但最受关注的是九龙湾德福花园一个曾发生“五尸命案”的C座低层单位，却遭遇了意外冷场。
该单位实用面积556平方呎，开价仅230万港元（跟市场价比便宜了超过一半），呎价低至约4137元，堪称“骨折价”。虽有4组买家举手竞投，将价格推高至260万港元，但因未达业主底价，最终流拍。
对于这场流拍，汤姆觉得即便价格已远低于市价，但“超级凶宅”的标签，仍像一道无形的屏障，将市场的购买欲望牢牢挡住，让出价变得异常保守和谨慎。
图源：香港01
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恐怖往事成枷锁，财务门槛更难越
这个单位的低价，源于一段沉重的历史。1998年，该单位内曾发生震惊全港的“五尸命案”（具体过程汤姆就不在这里详细说了，大家有兴趣可以自己查新闻）。正因如此，该物业被划为“超级凶宅”级别，导致大型银行拒绝为其提供网上估价，买家几乎不可能获得银行按揭，必须准备全款支付。这无疑将绝大部分依赖房贷的普通购房者挡在了门外。
从投资角度看，业主于2007年以110万港元购入，目前单位正以月租1.1万港元出租，租约至今年9月。若以260万港元计算，租金回报率仍算不俗。然而，凶宅的标签使其流动性大减。
汤姆把这个情况拆开来看，其实超低的入场门槛与高租金回报是“火”，但无法按揭、未来转手极其困难的心理与财务压力则是“冰”。
图源：香港01
回暖不是普涨，不等于什么都能卖
忠诚拍卖行总经理郑世杰坦言，现场反应不如预期，出价保守。他此前预估能冲上300万，并认为对宗教人士、医护人员等忌讳较少的群体，此价位有自住吸引力。
从香港官方房价指数止跌，到中原城市领先指数年内累计上升，再到部分蓝筹屋苑价格回升，2025年的香港楼市确实在走出阴霾。
但汤姆认为，这种回暖是有选择性的——市场正在奖励那些成交活跃、户型实用、真实需求扎实的屋苑，而对成交稀疏、对利率敏感、银行估值困难的物业，依然保持谨慎甚至回避。
德福花园凶宅的流拍，正是这一逻辑的缩影。即使总价不高、呎价仅相当于同屋苑正常单位的二分之一甚至更低，但“全款买入”的门槛、市场对“超级凶宅”的心理忌讳，以及买家出价与业主底价之间的差距，最终让它无法在当下的市场中找到合适买家。
随着2026年临近，对香港楼市而言，关键或许不在于判断整体涨跌，而在于识别市场资金流向——哪些物业受追捧，哪些被回避。不少的新港人在没有办法买得上最近火红火热的新盘的情况下就会去市场上想要捞抵一些比较便宜的二手盘，但事实上，二手盘的门道非常的深，光是凶宅的这一个范畴能说三天三夜，如果你想要知道如何避开买到凶宅的坑，如果你也在关注2026年香港楼市的变化，欢迎留言或加我微信交流。汤姆会持续整理具体屋苑层面的数据，为大家提供更具参考价值的资讯与分析。
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