百MALL龙湖，跨过债务高峰

筑牢新地基

撰文 | 黎浩然

主编 | 付庆荣

头图来源 | 小红书@龙湖重庆北城天街

2025年，中国房地产行业步入深度调整期，市场筑底周期仍未结束。面对地产行业低谷，龙湖集团以其前瞻性战略调整交出了一份令人瞩目的成绩单：在开发业务承压的背景下，以商业为重要引擎的运营及服务业务持续增长，贡献稳定收入及利润；负债规模有序下降，成功穿越债务周期。

尤为引人注目的是，截至2025年末，龙湖商业累计运营商场达99座，年内新开业项目13个。加上资产管理航道在营的4个商业项目，龙湖集团在全国范围内已开业运营的商业项目数量已经超过100座，正式开启“百Mall”大门。同时，龙湖商业还完成对标杆项目重庆北城天街、苏州狮山天街的改造提升，更达成了在运营商场整体销售额、客流同时实现超15%增长的成绩，构筑起宽厚的商业运营护城河。

这些成绩背后，是龙湖对商业运营本质的深刻理解与坚守——不是简单地收租，而是创造价值；不是追求短期规模，而是锻造长期竞争力。

龙湖正通过深化战略转型，让以商业为核心抓手的运营及服务业务成为抵御行业风险的“稳压器”、“压舱石”，构建起低负债、强现金流、可持续增长的健康发展模式。

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运营服务业务成支柱

融资成本创历史新低

2025年全年，龙湖录得营业收入为973.1亿元。细分来看，龙湖开发业务收入705.36亿元，受行业周期影响，开发业务收入承压；相对而言，运营业务及服务业务则维持增长，运营收入141.86亿元、服务收入125.86亿元，两项收入合共在总收入中占比由2024年的21%上升至28%，成为收入核心支撑，凸显抗风险能力。

2025年全年，龙湖商业板块的租金收入稳步攀升，客流和销售额均实现双位数增长。在地产业务受到冲击的情况下，商业板块作为集团“现金牛”的韧性进一步彰显，包含商业业务在内的运营及服务业务贡献了稳定的核心利润共计79.2亿元，在集团整体利润承压的周期中，发挥了至关重要的压舱石作用。

龙湖管理层强调，将始终把安全性放在首位，保持经营性现金流为正，继续有序降低负债，持续推动业务模式的转型，以运营及服务业务带动增长，坚定深化战略转型。

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一年收租112亿元，营业额及客流稳增

2025年，由商业投资、资产管理、物业服务及智慧营造组成的运营及服务业务，实现收入267.7亿元，创历史新高，占总营收比例达27.5%。更为关键的是，运营及服务业务合计实现核心权益后利润79.2亿元，整体毛利率超50%，对龙湖集团整体的利润盘面形成稳定贡献。在开发业务受行业周期影响承压的背景下，已成为龙湖穿越周期的战略支点。

作为主力的龙湖运营业务（主要包括商业投资、资产管理）收入141.9亿元，同比增长1.6%。运营业务毛利率为75.6%，较上年增长1.4%，商业投资板块贡献了核心增长动能，成为龙湖集团收入、利润及现金流的稳定贡献来源。

截至2025年末，龙湖商业全年如期新增运营13座购物中心（包含8座重资产、5座轻资产），在营商场为99座，已开业商场建筑面积为1050万㎡（含车位总建筑面积为1403万㎡），全年租金收入112.1亿元，较上年增长4%，整体出租率为96.8%，维持高位。

同期，龙湖商业实现营业额及客流双升。期内，营业额达824亿元，剔车营业额整体增长超17%；日均客流量为379万人，整体增长超16%。这意味着龙湖商业不仅在收入层面实现稳定增长，更在消费端展现出强劲的活力——消费者愿意来，来了愿意消费，这是商业项目最核心的价值体现。

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平稳跨过债务高峰，融资成本创新低

龙湖商业的稳健增长，与集团整体财务结构的持续优化密不可分。2025年，龙湖集团整体及各航道均实现正向的含资本性支出的经营性现金流，实现含资本性支出的经营性现金流净流入58亿元，这已是龙湖集团连续三年实现含资本性支出的经营性现金流为正。

凭借经营性物业贷增量以及正向经营性现金流，龙湖已安全平稳地跨过债务高峰：2025年全年如期/提前偿还了包括境内信用债、中债增担保债券、境外信用贷款在内的债务共计220亿元。

龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩会上提到：“从2022年下半年开始，龙湖主动做了战略调整，开始降负债，虽然那时整个市场尚未进入深度调整期，但我们已经察觉到市场的异样。这三年半时间，龙湖整体有息负债降了近600亿，降到1500多亿，债务结构也做了很大的优化，从过往的以信用融资为主，转换为以长周期的经营性物业贷为主。”

截至2025年末，龙湖集团有息负债为1528亿元，较2024年底压降235亿元，降幅达13%；在手现金为292亿元，净负债率为52.2%，剔除预收款后的资产负债率为54.7%，成功实现债务“安全削峰”的阶段性目标。

往后几年，龙湖集团还将持续降低每年到期的集团层面债务规模，让债务结构持续优化。对此，赵轶在业绩会上清晰勾勒了未来蓝图：“26年目前还剩余61亿，包括境内信用债25亿，中债增进担保债券23亿，境外信用贷款13亿，都进行了铺排，会提前削峰有序归还。27年整个集团层面债务大概在62亿，28年69亿，29年39亿，32年13亿，跟前三年比大幅下降。”

债务结构方面，龙湖集团1年内到期的短期债务占比降低至10.3%，债务到期节奏平缓，偿债压力可控；平均融资成本降低至历年低点3.51%，平均合同借贷年期进一步拉长至12.12年，达到历史最长年期。2025年全年，龙湖集团经营性物业贷及长租贷占比已达66%，其成本低、年期长，有助于公司持续优化债务结构，实现负债规模与融资成本“双降”的良性循环。

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新老项目齐头并进

产品力持续提升

2025年，龙湖商业以场景创新为核心，持续迭代产品力，新项目精准定位、老项目匠心焕新齐头并进。通过重庆北城天街的焕新重生、武汉滨江天街的公园商业实验、苏州狮山天街的“山谷”新叙事，龙湖商业希望重新定义商业与城市、人与空间的关系。

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新开业项目：场景、模式创新，一次做对

龙湖在新项目打造上践行“一次做对”理念，通过引入创新场景设计与运营模式，避免后期频繁调改，徒增成本。进入2025年，龙湖商业继续通过空间焕新、品牌升级、体验优化，以实现存量时代的突破。

关于龙湖在新项目培育上的经验，龙湖商业投资航道总经理包伟在业绩发布会上自豪地分享了一个例子：“海南海口天街在2024年底开业后几乎无需市场培育期，这在当前环境下极为少见。2025年该天街销售额已跃居海南省有税商场首位，而重庆江岸天街也快速成为南坪地区消费者首选的品质购物目的地。”

• 室内场景创新：龙湖商业精心打造“沐光岛”生态中庭体系，以自然光影与绿意为设计语言，在济南西城天街等项目中构建通透穹顶、立体植被层与悬浮社交平台，创造出集休憩、社交与视觉享受于一体的公共空间，赋予商业体自然呼吸的生命力；重庆江岸天街则深入挖掘在地文化，创新性地将5000㎡的传统菜市场融入现代购物中心，将品质生鲜、重庆风味餐饮、下午茶与生活好物等进行有机组合，打造既有市井烟火又具现代审美的复合消费场景，实现传统与现代的和谐共生。

• 模式升级创新：龙湖商业在成熟TOD模式基础上，进一步探索POD(Park Oriented Development)公园生态模式，实现建筑与城市公园的无界融合。武汉滨江天街项目精心规划1.3万㎡城市绿洲，包含野趣十足的旷野公园、浪漫樱花步道和环形水景草坪，通过流线型建筑与高透光玻璃幕墙，消弭商业空间与自然景观的边界，创造出“购物于公园中，漫步于繁华里”的独特体验。

• 首店经济赋能：龙湖商业敏锐把握消费新趋势，将“首发经济”作为项目差异化竞争的战略支点。武汉滨江天街引入超300家品牌，其中城市首店、旗舰店级别占比高达40%；重庆江岸天街汇聚超300个品牌，开业即实现出租率99%、开业率98%，以差异化品牌组合构建区域竞争优势。这种以高能级首店引领品牌矩阵的策略，有效强化了龙湖商业项目的话题度和消费引力，使新开业项目实现“开业即火爆”的市场表现。

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存量项目改造：焕新升级，激活空间新价值

为适应主流客群对场景创新及体验感的升级需求，2025年龙湖商业对重庆北城天街、苏州狮山天街、北京长楹天街等标杆项目实施系统性焕新，通过硬件升级、动线优化与品牌迭代，实现项目价值的“逆生长”。

• 重庆北城天街：

作为龙湖商业“开山之作”，重庆北城天街历时600余天匠心打磨，于2025年完成项目开业以来最大规模的改造。通过大面积玻璃幕墙替换、透光天幕引入、裸眼3D巨幕打造，实现空间通透感与现代视觉冲击的双重升级；品牌层面汇聚VIVIENNE WESTWOOD、COACH等超100家标杆性旗舰店，吸引Mont-bell、KEEN等超80家高能级城市首店，重新巩固潮流策源地与城市社交核心的地位。

• 苏州狮山天街：

拆除原5-6层3500平米冰场，打造名为“山谷”的立体开放空间，通过玻璃采光顶引入天光、增设立体动线、搭配环绕绿植，将传统商业客流冷区转变为城市热点；与2024年打造的“山下”街区形成空间叙事闭环，塑造充满探索趣味的“城市绿谷”。改造后的“山谷”成功引入5家全国首店、1家华东首店以及4家苏州首店，涵盖时尚、餐饮、生活美学等多个领域。

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做消费者需要的内容

以内容打造能力护城河

面对当下市场消费者需求多样性的挑战，龙湖商业将运营重心从“流量获取”转向“情感连接”，以内容创新与用户共创重塑商业温度，让购物中心真正成为承载城市记忆与情感共鸣的生活枢纽。

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原创内容矩阵，打造城市级文化事件

龙湖商业深耕原创IP运营，构建了覆盖全年的内容生态体系。天街庙会、天街欢抢季、天街欢乐季、醒春季等IP活动，已从单纯促销升级为城市文化事件，其中“天街欢乐季”已持续举办九年。

2025年11月7日至12月21日，第九届天街欢乐季联动全国25城近百座购物中心，将圣诞浪漫、年终钜惠与跨年仪式感融为一体，各项目结合地域特色打造的主题场景，创造了全域消费盛宴。成都滨江天街的赛博未来风圣诞树、北京丽泽天街的雪国小镇、重庆北城天街的宝格丽香氛罗马树、苏州狮山天街的江南雪乡，成为城市社交平台热门打卡地。

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紧抓情绪营销，与城市共生共情

龙湖商业深谙“情绪价值”经济，善于捕捉社会、文化热点。2025年，从天街庙会到儿童节、高考季，再到区域热点赛事，龙湖商业精准借势打造系列主题活动，实现“川超刷屏、天街出梗”的传播效果。三八妇女节期间，成都滨江天街“你不必是一朵花，你可以是折耳根，从不迎合”等文案走红全网，持续提升品牌影响力。

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商户共创消费场景，打造共生共赢生态

龙湖商业还与品牌伙伴构建共创共赢生态，通过主题市集、潮流快闪、音乐现场、IP联名展览等多元形式，激活商业空间的社交属性与情感温度，实现流量共享与价值共创，共同营造有故事、有温度、有记忆点的消费体验。

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轻资产项目优中选优，多航道协同发展

面对行业变革，龙湖商业持续通过“轻重并举”的模式实现能力溢出，开辟了新的增长曲线。2025年，龙湖商业新增的13座购物中心中，包含8座重资产、5座轻资产。而据管理层在业绩会上的透露，2026年龙湖计划新增的9座左右的商场中，亦包括4座轻资产项目，所有项目均位于一二线核心城市。

除了以轻资产输出天街商业运营体系外，龙湖25年还推出了全新品牌“欢肆”，“欢肆”归属龙湖资产管理航道旗下，定位为活力街区，以龙湖冠寓租户为主要客群，打造“商业引流+居住留客+街区活化”的一体化解决方案，是龙湖集团多元业务深度协同的体现。2025年，“欢肆”项目成功在成都、合肥、杭州、上海落地，合共开出4个项目，平均出租率为93%。

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结语

2025年的龙湖，站在了新旧动能转换的关键节点。当多数同行仍在为偿债焦头烂额时，龙湖已经用多年来笃定的战略投入换来了稳定的造血能力；当行业仍在寻找新商业模式时，龙湖的商业“安全垫”已经足以抵御周期寒冬。

正如龙湖集团管理层在业绩会上所言：“过去这几年，龙湖持续压降负债规模，以长周期的经营性物业贷替换过往的信用融资，并连续三年实现含资本性支出的经营性现金流为正。如今龙湖的新地基已接近打造完成，这条路困难重重，但龙湖会坚定走下去。”

于龙湖而言，最艰难的时刻或许已经过去，剩下的是如何继续做时间的朋友。

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