长沙学位房未来10年的发展趋势

　　上次文章我们讲到学位房的本质，有三个重要结论：

　　1.只要贫富差距不缩小，底层人上升的通道不多元化，书包房就会一直存在，书包房甚至永远不会消失，只是这个需求在某个历史阶段被隐藏。

　　2.人口减少，只能影响书包溢价的高低，不会导致学位房消失！

　　3.不建议买超高溢价的书包房，不要买非头部的书包房，如果是长期持有，顺应政策发展，成绩稳定最重要，不能等你想出手的时候成绩越来越差，那就砸手里了！

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　　所以，提前预判非常关键，特别很多家庭小孩子还没有上小学，意味着可能要持有10年之后才会卖掉学位房，今天我们就来预判一下未来10年的学位房趋势。

　　1.宁愿相信取消微机派位，也不要相信取消学位房

　　学位房在长沙就包括配套入学（岳麓、天心、雨花、芙蓉、开福）和对口直升（望城、星沙和高新区），具体来说就是配套入学楼盘会越来越多！

　　因为微机派位是违反人性，提高了大家养育孩子的成本，违背了现在鼓励生育的国策。

　　试想一下如果你家里有三个孩子，不是同时出身的，每个孩子都派到不同的学校，必然会加大接送的成本。

　　微机派位是教育资源不均衡、学位紧张这个特殊时期的过渡性制度安排，是为了应对热门学校超员、维持相对公平的临时措施，不可能永远这样下去。

　　特别是未来人口减少，生源减少，学校超员的情况越来越少之后，微机派位总有一天会退出历史舞台。

　　所以，大家可以看到的是长沙学位房会越来越多，配套入学的楼盘之前不足100个，现在内五区就有130多个楼盘，这个还没算望城，望城都是对口直升，全部不派位。

　　以下是长沙2026年的长沙初中配套入学楼盘名单:

　　2.学位房的重点学段，已经从小学过渡到初中，未来逐步往高中阶段转移。

　　（1）2016年：学位房规范化分水岭：

　　2016年之，长沙学位房是一个混乱的状态，政策没有连续性，学位的确定性不高，再加上长沙房价一直处于地位，没有经历拉升，因此溢价不高，关注度也不高。

　　2016年长沙市公布《关于进一步规范中小学招生入学工作的意见》，被称为“史上最严招生入学政策”，学位房通过配套入学政策固定下来，确定性大大提高。

　　（2）2019年之前：民办初中可择优，小学学区房更吃香

　　2019年前，民办中学可以公开择优，顶级小学学区房炙手可热，顶级小学的溢价非常高，初中学位房并不值钱。

　　当年就读砂子塘的万博汇小区最高成交单价可达2.9万，地段好、楼龄新是其中原因之一，但是关键还是顶级小学学位。同时期的八方小区成交单价不到2万。

　　（3）2019年之后：严谨初中择优，初中学区房更吃香

　　2019年后，长沙的民办初中就不能公开择优了，想要100%进顶级初中，只能通过购买学区房一条路，八方小区房价猛涨，到2021年法拍房拍到了4.5万的天价。

　　而砂子塘、枫树山等小学学区房因为没有配套初中，只能派位，而且派位质量不够理想，即便是地段和配套非常好，同样面临房价快速下滑，甚至腰斩的命运。

　　经历了2021年开始的抑制学区房炒作，再到房价整体回调的当下，初中学区房也不可避免的大幅回调，特别是学校成绩下滑的学区房更是惨不忍睹。

　　并非小学不重要，而是即便就读小学很差，成绩很差，通过购买顶级学位放，一样可以100%就读顶级初中，从升学角度讲，顶级初中带来的溢价明显大于顶级小学。

　　（4）目前仍然处于初中学区房需求的鼎盛时期，并一直延续到2030年左右

　　长沙市城区（含望城区）初中毕业生人数逐年上升：2024年约6万人、2025年约6.6万人，预计2026年7.4万人，2030年将达到11.8万人，之后进入下行通道。

　　数据来源：长沙晚报

　　实际上人口减少导致的溢价降低，早已经开始兑现，书包房价格回调力度已经很大了， 不会等到2030年才开始大降价。

　　决定未来走势的根本原因还是在于社会阶ceng上升的焦虑程度，以及导致的总体需求度，而不是人口数量。

　　（5）普及高中的脚步越来越近

　　今年全国两会有人委员提出普及高中，国家十五五规划也提出，“探索延长义务教育年限”，这都说明了趋势和可能确实存在。

　　目前不能马上落地的显示原因是，大城市的中考人数居高不下，而且逐年递增，之后又会大幅下滑，有一个大起大落的过程。

　　比如长沙在2030年将达到12万人，比2024年相比接近翻倍，高中学位非常紧缺，2030年之后就会明显下滑，现在大量建高中，以后又会大批闲置。

　　所以，我估计要到2030年之后才会正儿八经地提上议事日程，10年内逐步落地的可能先较大，届时，高中学位房可能浮出水面。

　　数据来源：长沙市教育局

　　此外，长沙到2028年的时候，会新增一批优质高中，比如师梅、雅洋、周梅、长梅等等都有可能入选，这些优质高中就近分配指标生，降分录取的指标只分配到周边，也是一个潜在的利好。

　　所以，大家选择中学的时候，是不是带优质的高中部是一个重要的考虑因素，这个一个加分项。

　　3.教育均衡化在地域上的体现：东南西北中都有要头部名校

　　长沙东南西北中都会有优质学区房，不再是长郡双语一家独大，长郡双语的相对优势可能会被稀释。

　　南城省府有长郡外国语，北城有青竹湖湘一外国语、东边隆平新区有湘郡培粹新校区，河西还有师大附中梅溪湖，市中心有一中初中部，这些都是非常好的学校，都有大量的学区房可供选择。

　　从行政区上看，岳麓区有长郡双语和师梅，天心区有长郡外国语和湘郡培粹，雨花区有中雅，开福区有有青竹湖湘一，芙蓉区从一无所有，到有一中初中部和湘郡培粹隆平校区，预计就是未来几年的大黑马！

　　我是老左，在长沙做房产十来年，专注长沙学区房，独家编写《长沙学区房蓝皮书》，大胆私信我，一定知无不言言无不尽，不负所托。