通州这个楼王，突破了限高

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

北京通州楼市，又热闹起来了。

3月25日，中海玖树满和开盘，爆火了一把。

截至目前，网签了301套，均价5.15万元/平米，卖了14.6亿元，比地价多了2个亿。

现在，北投置业登场了。

北投栖澐湾3月28日领证，截至目前，网签了41套，均价3.62万元/平米。

这个成绩，看似不错。

但它的拟售单价，比之前废弃的那张预售证，低了1万元/平米。

如果稍微了解栖澐湾的历史，会发现它很折腾，从拿地到现在，已经耗费了超过1000天，期间调规、更名，等等。

好在，栖澐湾总算是开张了。

干脆来个好事成双。

北投置业旗下另一个新盘，浮出了水面。

3月30日，宋庄镇丁各庄FZX-0703-6002项目公示了报规图，南距栖澐湾北边约10公里。

这块地，是由北投置业＋北京建工＋新航城联合体在今年2月3日拿下的，底价15.62亿元，折合楼面价约1.79万元/㎡。

它们的持股比例分别是，60%、20%、20%。操盘者，大概率是北投置业。

这几年，栖澐湾的表现，让外界对北投置业，减分不少。

不过，在6002项目上，北投置业不再孤单，有另外两家北京国企襄助，能否雄起一把呢？

花姐带大家，一起来读北投6002项目的报规图。

有点郁闷，它的图纸，黑乎乎的，竟然复印的折痕都出现了。栖澐湾第一版报规图，也大抵如此。

不过也别惊讶，这就是北投置业的风格。

楼栋出现两种朝向

在通州宋庄，北投6002项目的位置不错——北面一路之隔，就是大名鼎鼎的宋庄画家村。

这块地的建设用地约4.85公顷，总建筑规模约13.22万㎡，其中计容地上面积约8.74万㎡，容积率1.8。

共计规划了30栋住宅楼，总计约866户，户均建面100㎡。

它的南面是老社区六合新城，东侧和东南侧是两块学校用地，西面是宋庄文化创意公园。

往东南不远，还有两块待上架宅地，6024和6026号地，共计占地6.38公顷，建面约14.7万平米。

虽然周边条件不错，但这块地不是正南正北朝向，东偏南超过20度。

设计师遇到这种地形，很头疼，怎么取舍，是个问题？

如果按照地形排列，自然能把土地面积用足，不浪费，但楼栋朝向不正，担心购房者忌讳；如果楼栋按正南正北设计，很浪费土地，不好出楼栋面积。

6002项目的设计师张羽，来了一个神来之笔：两者都兼顾了。

20栋住宅里，西边3栋是正南正北设计，其余依地形分成五排，平行排列。

花姐反复看了图纸好几遍，总觉得不是很和谐：西边三栋的存在，很是别扭。

不过，它设置了双景观大门，尤其是东大门，十分气派，大门宽约50米。

另外，6002项目的风雨连廊十分拉风，将邻里共享空间和下沉庭院，整个罩了起来。

楼王突破限高1.5米

为什么6002项目要整出特立独行的三栋楼呢？

花姐能理解设计师的苦心，大致有两个目的：

1、如果西边三栋也按照地形南偏东排列，其余20栋楼的高度不调，那这三栋楼的日照，将不达标。因为，12#、13#、24#都是15层

因此，如果整个小区的楼栋全部是南偏东设计，那就不是现在这个样子了。

2、张羽的手法很老道，发现了地块西南面，是宋庄文化创意公园。

干脆，就把西边的三栋，设计成正南正北朝向，虽然整体不和谐，但起码这三栋的视线很好。

把它们设计成楼王，每栋只有一个单元，每户270度景观，正好可俯瞰公园景观。

花姐还读到一个数字，这三栋楼的高度为46.5米，预计单层层高为3.1米。

但是，拿地文件很清楚地显示，它的建筑高度是36米（局部45米），为什么会给6002项目开绿灯，建筑高度增加了1.5米？

30栋楼号的秘密

北投6002项目有一个特点，楼栋号码太多了。

图纸上显示，它一共有15栋住宅楼，最多4个单元组合。但细看之后，发现它竟然标出了30栋楼。

事出反常必有妖。

秘密在于，它的栋与栋之间，有一天很粗的线——明显粗于外墙线。

这根线，指的是针对建筑变形预留的构造缝，有个学名，叫“变形缝”，是伸缩缝、沉降缝和防震缝的总称。

有了这条缝，意味着楼与楼之间是双墙体结构，彼此是独立的，楼栋划分就很清晰了。

因此，6002项目就出现了一个奇特的现象——一排楼看似是一个整体，但实际上是由多栋楼组成。

北投置业如此设计，实在是用心了。

只不过，以后业主们回家，会经常遇到一个尴尬的事儿，明明进的是一栋楼，咋楼号不同呢？

图纸上的几个细节

北投6002项目图纸上，还藏着一些比较隐秘的信息。

1、坡屋顶

它的屋顶并非清一色的平屋顶。

拿10#和11#举例，它们的屋顶长相不同，10#北面有一条粗的黑线，它并非是退台线。因为，这栋楼只有一个层数，10F。这说明，它顶层没有退台户型。

花姐推测，这条黑线的北面，是坡屋顶。大概有30%的屋顶，是有坡屋顶，像插花一样，点缀着屋顶。

2、化粪池

它有两个化粪池，分布在西南角和东北角。

西南角的，建在电动自行车停车场地下面；东北角的，建在地上机动车停车位之下，也和雨水调蓄池紧挨着。

3、地上停车位

这是北京第九个有地上机动车停车位的新盘，在它的北面排住宅楼之间，规划了72个地面停车位。

虽然西侧有车行出入口，与消防通道共用，但大概率不会出现人车不分流的状况。

因为，这些地上停车位会在验收后，可能会变成绿地，导致小区的车位稍显紧张。

更重要的是，停车位减少，开发商省了不少钱，苍蝇蚊子也是肉啊。

4、节约地面空间

为了节约地面空间，它的配电室也入地了——符合规范。

不过，总平图上，没有看见室外运动场地。

按照规定，新建居住区室外人均用地，不低于0.3平方米‌的标准，配建公共健身设施。

户型面积有点割裂感

北投6002项目的户型设置，稍微有点割裂感。

它位于东六环外，本应主打刚需户型，但由于西面三栋楼王的存在，北投置业想拔高小区的品质。

花姐推测，它的洋房面积主要有三款：83平米两居，97平米三居和103/108平米的四居；三栋楼王的户型面积为144平米，四居室，层高3.1米。

洋房和小高层户型，在赠送面积的手法上，也稍有不同。

先看洋房。以16#为例，户型面积97平米，南向为通面内嵌式阳台，进深1.8米，赠送一半面积、封闭。

北面有两个设备平台，进深约1米，封闭，全赠送。

总赠送面积约11.5平米，实际得房率在90%-93%之间。

再看楼王。以13#为例，户型面积144平米，南向没有做到通面内嵌式阳台，大概率是留了一个卫生间的宽度。

北面和北侧面各设有一个设备平台。

北投6002项目的楼王户型很有特点，从平面图上看，它大概率不是普遍流行的四叶草造型；南向面宽约13.4米，也很难做到南向四面宽。

有关北投6002项目的售价，花姐预计在3.8万元/平米左右。