突发的数据反常，一线城市房价开了个大玩笑

3月的一线城市楼市，成交量因为小阳春有了明显的反弹，但也有一个很明显的数据反常，那就是，主流成交房源持续在向低总价房源集中，而高总价的成交占比则在明显下降。

北京上海都是这个现象。

那么有人可能会问，这是不是因为近几年房价有下行，导致低总价房源的总量变多，从而导致统计出来的低总价成交房源占比也增多呢

不是！

因为即使不看价格，从房源结构来看，也是1居2居的成交房源占比也在升高，3居4居在降低。比如，以北京为例，过去一个月，和过去一年对比：

要知道，由于每年新房市场是房源净增加，而新房以3居4居为主，新房被买家转为二手卖出流通时，是会导致3居4居的总量增加的。

也就是房源结构上， 3居4居的占比应该是持续上升的，但体现在成交上，大家发现， 3居4居 的占比反而在下降。

如果看总价，这个趋势就更明显。

上图的百分比值，是绝对值不是相对值。换为相对值的话，200万以下增加了40%（从24.05%到33%）的成交量，而600万以上则减少了30%~40%。

如果我们转看上海，这个现象就更明显。300万以下总价的挂牌占比为40%，但成交占比却高达70%，而1200万以上挂牌占比10%，但成交占比只有1%~2%。

很多人把这个原因归结为，刚需在进场，改善在犹豫，但我更愿意把它归结于货币现象，或者说，归结于居民杠杆率的修复。这个是房价止跌回稳进程中的一环。

回忆我们过去的几轮楼市大涨，比如2009，2016，都是次新改善先涨，然后逐步轮动，最后带动低总价的老破小或城市郊区上涨。

而体现在居民负债上，就是新增贷款猛增，说明居民在大量增加债务，我们从货币银行学可以知道，所谓贷款，并不是银行把存款人的钱划拨给贷款人，而是银行通过贷款人的债务凭空创造出一笔等额的货币。

而这些新增的货币（新增债务）变为新增购买力，拉涨了高总价次新和新房。

如上图，2007，2009，2013，以及2016这几轮房价上涨中，都出现了居民新增贷款的大涨。

那么，今年的小阳春虽然也出现了成交量的上涨， 为什么成交结构反过来了，成交主力变成了低总价？

我们先从微观结构来做说明：

当房东A把房子卖给买家B：

1 当B全款购买

货币层面：B的存款转移给A，A的房子登记给B。从居民总存款的角度，没有变化，因为B减少的存款就是A增加的存款。

2 当B贷款购买

货币层面：B减少了相当于首付款的存款，A增加了相当于房屋总价的存款，居民总存款有增加，增加的部分，就是B的新增贷款。

此时：居民新增总存款 = 居民新增总贷款

3 当A有债务需还款

货币层面：假设B全款购买，则B支付的总房款，就等于A收到的总房款，当A归还债务，我们知道，还债等同于货币消失，所以，货币消失的部分，就是A还债的部分。

也就是居民总存款有减少，减少的部分，就是A的归还的贷款。

此时：居民新增总存款（为负）= 居民新增总贷款（为负）

4 当B贷款购买，而A有债务要还款

这种情况，就相当于2和3的结合，我们又称为债务的转嫁。同样遵循：

居民新增总存款（为正为负均有可能）= 居民新增总贷款

如果我们结合当下低总价房源为成交主力的现象，以及居民新增贷款的变化，我们就能发现当下的低总价房源成交是楼市止跌周期的必须流程。

我们来详细说明：

首先你需要明白的，就是你的房子从100万涨到200万卖出，你赚的到底是什么钱？

如果这200万来自买家的存款，那么你赚的是买家的劳动结余。

如果这200万中，100万来自买家的首付，另100万来自买家的贷款，那么你赚的差价100万，实际来自买家未来劳动现金流的折现。

也就是你赚走的，实际上是买家的未来劳动。

那么在楼市上升期，居民大量贷款购房（上述微观结构的情形2），实际上就是居民大量的折现未来现金流到当下，变为当下新增购买力，造成了房价猛涨。当下的居民贷款和居民存款，都在同步增多。

房价上涨超越工资上涨的部分，就是不断透支和折现未来现金流的部分。

那么这又分为两种情况：

一种是自住需求，也就是买家贷款，未来会用自己的劳动赚钱偿还，当下新增的货币，未来会通过还款再次使得这些货币消失。

另一种是投资需求，也就是买家透支自己未来10年的现金流购房，想要等房价上涨后，卖给另一个人，透支他15年的现金流。

那么这多出的5年现金流，就是这个投资买家的利润。

换句话说，所谓投资需求，就是投资者没想过自己劳动还款，而是打算击鼓传花把债务转移给下一个人（上述微观结构的情形4）。

整个楼市上升期，就是不断加大透支居民未来现金流的过程。这体现在居民杠杆率的持续走高。直到居民杠杆率开始见顶，那么房价就到头了。

所以投资客，赚的就是买家未来的劳动。

也就是说，当你预期到未来大家买房会倾向于多贷款，多透支未来劳动，你就可以提前透支自己未来的现金流多买房，从而赚走他人未来的劳动。

我过去把这种投资策略，总结为了以下两句话。

在他人扩表之前去扩表，我们称之为抄底，在他人扩表之后才扩表，我们就称之为接盘。

反之，在他人缩表之前去缩表，就是高位套现，在他人缩表之后去缩表，就是贱卖资产。

所谓扩表，就是增加贷款买房，所谓缩表，就是卖房归还债务。

也就是说，如果是认知不够的投资客，会以为房价上涨是M2造成的，而又由于M2永远涨，那么他就来不及在他人缩表前去套现，从而成为那个最终的接盘者。

而一旦居民杠杆率开始呈现下行苗头，投资客透支20年劳动买的房，别人可能就只愿意透支15年劳动，那么投资客就会亏损5年的劳动。

我们又把这一过程，成为居民杠杆率的修复（上述微观结构的情形3）。

也就是说，原本买家贷款买房，是可以形成对楼市的支撑的，但由于投资客债务扛不住要还债，导致买家推升房价的力量被抵消。

但在这一过程中，投资客的债务风险被出清，也就是杠杆率得到了修复。

居民杠杆率下行的过程，就是债务风险不断被出清，杠杆率不断得到修复的过程。

回到京沪楼市，需要加杠杆的1000万以上的房子，因为杠杆约束大家表现得谨慎。但对于300万以内的老破小，全款可支撑，或公积金可支撑的，只要叠加高性价比，比如租售比3.5%以上，高于存贷款利率。那么就有人会被吸引，从而支付货币，让卖家可以还贷缩表，为居民杠杆率的修复做出贡献。

这在数据上，体现为居民新增贷款为负，体现为居民杠杆率的下行。

所以，一线城市看似数据反常，成交集中在低总价，但和当下的居民杠杆率尚未走出升势的事实，逻辑上是一致的。

为什么卖家要缩表还债呢？

因为有的投资客，过去信了M2涨导致房价永远涨的伪逻辑，导致背的负债太大。

也因为有的自住者，过于乐观的估计了自己未来的收入预期。

这些都会导致卖房缩减债务。

等这部分必须要靠卖房来缩减债务的卖家逐步出清了，供求比实现平衡，那么房价的止跌回稳也就有希望了。

所以，什么时候买房，我们不能只看成交量，因为当成交结构变化时，量可能会失真（比如3套300万在货币层面的成交额，只相当于1套900万的）。

而居民贷款则直接代表了净买入力量，我们依然应该紧盯居民贷款数据，当居民贷款不再下滑甚至开始走升的时候，那么，新一轮的扩张周期就到来了。

全国的居民贷款数据，每个月央行都会公布，大家可以直接关注，或者我也会在公众号文章中同步。

而 各个城市的居民贷款数据， 在万得等付费数据库里也有，我也会在星球同步，今天上午也刚在星球发布过最新的 北上深等各个城市的居民贷款增速数据，可供星球同学参考。

长期看，背债者需要买家的现金，来逐步出清其债务，尽管当下的成交量还集中在低总价，但这些货币对居民杠杆率修复的作用，是楼市周期中的必然一环。而当我们观察到居民缩表结束，重现扩张周期时，就到了 那个买房的最佳击球点。

我们不信别人的喊涨喊跌，我们只信数据，所以我依然会持续跟踪数据，来辅助大家的判断。

全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。

我们另开设有知识星球，如果你也有兴趣，可以先点击以下知识星球的介绍链接看一下：

（情感爆款文，强烈建议阅读）

（情感付费文，前半段免费）

（知乎6300赞）

（知乎4600赞）

（知乎3200赞）

这个是加入星球的二维码：

欢迎加入我的知识星球，跟我以及1万多个朋友一起，共同探寻投资和财务自由之路！