掏空万科，你需要几步？

2026年，郁亮卸任法定代表人。

这位中国地产圈最自律的"精算师"，没能像王石那样在聚光灯下体面离场。他留下的，是一个连续两年亏掉1300亿的烂摊子，和一群还在等交房的业主。

很多人到现在还没搞明白：万科怎么就塌了？

不是市场不好。市场不好，大家都不好。碧桂园不好，恒大不好，融创也不好。但万科的问题，跟他们不一样。

万科的问题，不在天气，在船舱里。

陈轩做了20年创业品牌营销，见过太多企业从神坛跌落。但万科这个案例，说实话，确实令我特别感慨。

我本科经济学，研究生管理学。警官的核心课程中，无论是企业管理、公司治理、财务管理、高级会计、企业战略...，这些课程都从不同角度，深度拆解过万科，所有教授都是一顿夸赞，而同学呢，在课堂上开始打开股票软件，成为万科的股东。

可以说，对万科，陈轩太熟悉了。当然同样熟悉的还有海航，还有娃哈哈，还有汇源，还有农夫山泉，还有恒大，还有碧桂园......。

看着年轻时代的榜样们在崩塌，曾经的欣赏在解离。只能说成住坏空，世事无常。如果说成长的本质是失去，智慧的本质是淡漠，那么这篇文章就当是告别吧。

万科今天的窘迫，说到底不是因为它经营失误，更不是因为它战略误判——它是一场精心设计的、长达十年的金融掏空游戏。

今天，陈轩就把这个游戏拆给你看。看完你就明白，为什么那个喊出"活下去"的万科，最后反而成了陷得最深的那个。

1. 先搭一个"影子万科"。

要掏空一家上市公司，第一步是什么？

——在体外建一套自己的系统。

这个道理，做过生意的人都懂。你想从公司拿钱，不能直接拿，那太蠢了。你得在外面搞一个"壳"，让钱通过合法的商业往来流出去。

万科的高管们干了一件事：在万科外面，搭了两个关键平台。一个叫鹏金所，全称深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司；一个叫博商资管，博商资产管理有限公司。

这两家公司，工商登记上跟万科没关系。查股权穿透，查不到万科。但实际上呢？全是万科的核心高管在操盘。

万科砸了3个亿进鹏金所，当第一大股东。原总裁祝九胜亲自在鹏金所任过职。后来虽然名义上退出了，但万科员工的跟投贷还在鹏金所发行，甚至衍生出了"跟投贷转让"这种更复杂的金融产品。

博商资管更离谱——注册资本才1个亿，但后来撬动的资金规模，是千亿级别的。

你品品，1个亿撬动千亿。这杠杆，比任何房地产项目都刺激。

这两个平台是干嘛的？说白了，就是万科身上的两根"吸血管"。

上市公司的钱，通过各种名目，源源不断地流进这两个平台。万科账上有个科目叫"其他应收款"，常年维持在2000亿到2500亿之间。这是什么概念？一家上市公司，有两千多亿的钱"借"出去了，而且长期收不回来。

钱去哪了？很大一部分流向了博商系的项目公司。

更骚的操作在后面。

博商系的公司，经常干一件事：先去拍地，拍完了再转手卖给万科。

武汉有个案例——博商顺泰以8.96亿拍下金融港板块的一块地，转手给万科开发"万科·光谷锦曜"。类似的操作，在徐州、新疆、深圳龙华、东莞，反复出现。

你想想，一个公开拍卖的地块，万科自己不去拍，偏要等影子公司拍完再转手？

中间的差价去哪了？是平价转让，还是溢价转让？

不用陈轩说，你自己想。

这套影子系统运行了超过十年。十年。在这十年里，万科对外是"中国最好的房企"，对内是一台精密的利益输送机器。

2. "跟投制度"——一双金草鞋！

平台搭好了，下一步是什么？得有一个"合法"的出口，把钱分出去。

2014年，万科高调推出了一个叫"项目跟投制度"的东西。

听起来特别好——鼓励员工拿钱出来，跟公司一起投项目。赚了一起分，亏了一起扛。利益绑定，风险共担。

多好的制度啊。MBA教材都该收录。当年万科推这个制度的时候，行业一片叫好，说这是"管理创新"，是"激活组织"。

但你仔细看这个制度怎么运转的，就会发现——这哪是什么利益绑定？这是一台精密的提款机。

陈轩给你拆一下资金链条，你就明白了：

第一步，万科的项目回款、税款这些低成本资金，先集中到万科财务公司。这些钱的成本几乎为零，因为它本来就是万科自己的钱。

第二步，万科财务公司把钱注入鹏金所。注意，这一步钱就出了上市公司的体系了。

第三步，鹏金所拿到钱之后干嘛？借给万科的员工和合作方。

利率多少？年化10%以上。

你看到了吧？万科自己的钱，成本接近零，转个手，变成了年化10%以上的高息贷款。中间这个利差，就是一笔巨大的利润。

这笔利润回到上市公司了吗？

没有。留在了体外平台的账上。留在了谁的口袋里？你猜。

第四步，员工借了钱之后，再投回万科的项目。资金就这么转了一圈，又回来了。

但每转一圈，体外平台就"刮"走一层油。

这就是所谓的"资金闭环"。说穿了，就是左手倒右手，每倒一次，中间人抽一次水。

而且这个制度还有一个更阴的地方——万科为什么在行业最疯狂的那几年，拿了那么多高价地？

有个扎心的解释是：如果不拿地，高管和员工们的合伙基金，就没地方投。

你想想这个逻辑。不是因为这块地值得买才买，而是因为基金里的钱需要一个出口才买。这不是投资，这是赌博。而且是拿上市公司的信用去赌。

3. 谁赚了？谁亏了？

这个游戏里，谁是赢家？

核心高管。

他们有信息优势，知道哪个项目好、哪个项目烂。好项目，自己跟投；烂项目，留给不知情的普通员工。

这种信息不对称，从根子上就决定了——所谓的"风险共担"，根本不存在。

更狠的是——他们可以提前退。

行业还在上行的时候，高管们已经赚够了，提前退股，落袋为安。等到行业转向、项目暴雷，他们早就不在牌桌上了。

谁还在牌桌上？

普通员工。合作方。

他们背着10%以上的高息贷款，被绑死在项目上。项目赚钱的时候，大头被高管拿走了；项目亏钱的时候，所有的风险都压在他们身上。

更残酷的是，当危机来临，万科最需要果断降价、回笼资金的时候，那些跟投了项目的团队，为了保住自己的本金不亏，反而成了公司降价最大的阻力。

你看到没有？跟投制度不仅掏空了利润，还绑架了决策。

这就是万科金融游戏的本质，八个字——

利润私有化，债务公有化。

高管把钱装进自己口袋，把债务留给公司、留给员工、留给社会。

你说这叫什么？

陈轩不想用太重的词。但如果你在一家公司干了十几年，被鼓励拿出全部身家去跟投，最后发现老板们早就跑了，你会怎么想？

这种事情之所以能运转十年不被发现，原因很简单——行业上行期，所有人都在赚钱，没人会去追问利润分配是否公平。房价涨的时候，大家都是赢家，谁管钱是怎么分的？

但潮水一退，谁在裸泳，一目了然。

4. 雪崩来了，谁也跑不掉。

游戏玩了十年，终于玩不下去了。

数据不会说谎。陈轩给你列几个数字，你感受一下：

2024年，万科上市31年来第一次亏损。亏多少？494.78亿。

2025年更惨。预计净亏损820亿，创A股历史纪录。平均每天亏2.2亿。你早上起来刷个牙的功夫，万科就亏了几百万。

两年加起来，亏了1300多亿。这个数字，比万科当时的总市值还大。

说白了，万科用两年时间，亏掉了一个自己。

再看负债。有息负债3629亿，其中一年内要还的就有1554亿。账上现金呢？656亿。

现金短债比0.43。什么意思？就算把账上所有的钱都拿去还债，连短期债务的一半都还不上。

房地产开发业务的税后毛利率，低到了2%。2%是什么概念？你开个煎饼摊，利润率都比这高。

一家千亿级的房企，干了一年，毛利率2%。

万科账上还有一个巨大的黑洞——"其他应收款"。仅一家博商系的持股公司，旗下6家项目公司就从万科拿走了超过20亿，形成了167亿的应收款。

这些钱还得回来吗？

2024年7月，鹏金所资金链断裂。涉及未偿付金额8亿。

那些被鼓励去跟投的万科员工，突然发现：投资打了水漂，高息贷款还得继续还。有人投了上千万，血本无归。

这一刻，"利润私有化，债务公有化"这八个字，不再是一个概念。它变成了真实的人间悲剧。

5. 清算开始了！

纸包不住火。

2025年10月，原总裁祝九胜被采取刑事强制措施。调查焦点——他主导的表外金融体系。

博商资管总经理何卓等十余名核心人员同步涉案。

至少12位万科高管被调查。王石等人被限制出境。

2026年初，所有核心高管被约谈，要求退还过去4年薪酬。郁亮据说已经开始变卖房产，准备退薪。

从2025年1月到2026年3月，25位核心高管和区域负责人离职。从董事会主席到城市公司负责人，走了个遍。

2026年3月，郁亮正式卸任法定代表人。深铁系的黄力平接任。

这意味着什么？

意味着郁亮在万科36年的职业生涯，在法律层面彻底终结。

也意味着万科"职业经理人时代"正式落幕。

深铁从一个财务投资者，变成了战略控制者。累计给万科输血超过300亿。但态度已经变了——不再是无限兜底，而是有额度、有条件的"防御性救助"。

说白了，深铁的意思是：我救你，但我不陪你死。

2026年万科还有超过120亿的境内债要还。钱从哪来？没人知道。

6. 最惨的是谁？

不是高管。高管们该赚的早赚了，该跑的也跑了。被抓的是少数，大部分人早已全身而退。

最惨的是两类人。

第一，49万散户。

万科股价从最高36.37元，跌到4块钱。缩水89%。

多少人抱着"万科是龙头，不会倒"的信仰，一路抄底？10块钱买的，觉得便宜了；8块钱又补了一把；6块钱再补一把。最后4块钱，已经没钱补了。

他们不是不懂投资。他们是太相信万科了。

第二，全国各地等交房的业主。

万科多个项目停工、烂尾。这些人掏空了六个钱包，背了30年房贷，等来的是一片工地。

高管们在体外赚得盆满钵满的时候，有没有想过这些人？

大概率没有。

在那个游戏里，散户和业主，连棋子都算不上。他们只是棋盘。

写在最后。

陈轩写这篇文章，不是为了踩万科。

万科曾经是中国最好的房企之一，这一点陈轩从不否认。20年前读MBA的时候，无论是会计学教授还是财务管理课，对万科的财报都是赞不绝口。王石时代的万科，品牌口号是"用建筑礼赞生命"——多好的一句话。那时候的万科，是真有理想主义的。

但到了后面，一切都变了。

万科的精英们自从穿上了名为"合伙人"的金草鞋，曾经的职业经理人从"守门人"变成了"合伙人"。听起来是进步，实际上是人性的溃败。

曾经的经理人的职业荣誉感——你是守门人，公司是股东的。你可以拿高薪，但你不能把手伸进公司的口袋；变成了流行的利益绑定——你不光是打工的，你还是小老板。你投钱进来，赚了一起分。听起来很美，对吧？

但当经理人从"打工的"变成了"小老板"，他们的眼睛里就不再是公司的未来，而是自己那个项目的分红。

万科的故事告诉我们一个残酷的道理：

如果一个制度让精英们只顾着给自己"挖矿"，而忘记了给整艘船"补漏"，那么再伟大的公司，也逃不过沉沦的命运。

别了，万科。

别了，那个属于职业经理人的黄金时代。

而那些还在等交房、等等着解套的万科股东们，

他们的故事，才刚刚开始。

想和陈轩聊聊吗？